前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的物業管理合同協議主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：物業管理合同協議范文

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。

1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產業異軍突起,海南的房地產更是超 常規發展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區和商廈),各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致,業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院。以海口市 新華區法院為例,該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計,目前海口市所受理的物業管理 糾紛,已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛,發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛;(7)業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系 、關系、承包關系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下,海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會,也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系,業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

(一)物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題,是正

確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題,應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業所在地的法院,并把物業所在地作為業主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的, 業主的住所地既有在物業所在地,又有在物業所在地之外的,并非業主購置了物業,物業所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地,而并非是實施物業管理的所在地,但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同,均是在物業所在地實施物業管理 ,因此,物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產糾紛,不適用專屬管轄的規定。 (二)應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力,關系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業管理服務合同,即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議:通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議;三為物業委托管理合同,即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中,應區分合同的不同性質,注意判定合同 的效力,以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利,行使物業管理權的應是物業的所有權人,或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人,而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步,在購房者購房時,物業管理多是作為商品房售后 服務的一環,由房地產開發商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方,續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此,物業管理服務合同合格的當事人,一方為業主或依法成立的業主管 理委員會,另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商,所簽訂的物業管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效,房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前,可繼續實施物業管理 ,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理,房地產開發商在出售房屋前,就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理,或注冊成立物業管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的,應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益;必須在 平等協商的基礎上,確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業管理費,其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業主管理、使用、收益,或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的,均侵犯了業主的權益。實踐中,房地產開發商或發售房產的大業主 ,未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生,物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的,應確認部分無效 .

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中,而在無能力或精力實施物 業 管理時,或為牟利,在與業主簽訂物業管理服務合同后,將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司,坐收承包金,由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業管 理權屬全體業主所有,只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司,為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理,其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權,而是受托管理權,將受托管理權發包、轉讓給 他人經營,這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益,應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包,其無權收取物業管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求,不應得到支持。

第2篇：物業管理合同協議范文

甲方：重慶市北碚區競立物業管理有限公司（以下簡稱甲方）

法定代表人：譚朝義

住址：

乙方：（以下簡稱乙方）

法定代表人：

住址：

鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：

一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。

二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。

三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。

四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。

五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。

六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。

七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。

八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。

九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。

十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。

十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。

十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。

十三、 乙方因物業管理向西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。

十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。

十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。

甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：

法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：

第3篇：物業管理合同協議范文

法定代表人：譚朝義

住址：

乙方：（以下簡稱乙方）

法定代表人：

住址：

鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：

一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。

二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。

三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。

四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。

五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。

六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。

七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。

八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。

九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。

十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。

十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。

十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。

十三、 乙方因物業管理向西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。

十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。

十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。

甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：

法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：

第4篇：物業管理合同協議范文

一、前期物業管理的基本定位及重要性

1、前期物業管理的基本定位

前期物業管理是指房地產開發項目開始建設或房屋售出之日起，在小區業主委員會正式成立并與物業管理公司簽訂正式《物業管理合同》前，開發建設單位委托或選聘物業管理公司提供的物業管理服務，也可以表述為住宅開發項目在銷售階段提供的物業管理服務，是開發商向購房者提供的過渡性物業管理。前期物業管理是整個物業管理活動的起始階段，是實施物業管理的重要環節，我國的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》在對前期物業管理定位時，指出前期物業管理是由開發建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

2、前期物業管理的基本內容和重要性

前期物業管理主要包括以下內容：一是做好各方面查驗和準備工作。開發建設單位要配合確定的物業管理公司對住宅項目進行承接查驗，辦好承接查驗手續，對住宅小區整體建設布局情況進行了解。同時，服務業主做好新房驗收工作，派出技術人員與業主一起看房，檢查門窗、水電、地面、墻壁質量狀況，及時記錄存在的問題，特別是要與業主一起進行蓄水試驗，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責任。二是配合物業管理公司搞好入住裝修和前期衛生保潔管理。要在業主正式入住裝修前制定周密工作計劃，將業主守則等張貼出來，引導業主嚴格執行。前期物業管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產生，要劃定專門地點對垃圾進行集中堆放，及時進行降塵和清運，并加大宣傳引導和監督力度，杜絕亂扔垃圾等問題出現，還要在該階段適當增加保潔力量，加大衛生保潔力度。三是做好前期安全防范和關系協調工作。前期物業管理階段住宅小區人員多且雜，安保設施未完全到位，要做好進出小區人員登記工作，裝修人員要憑證進出，并做好進出小區車輛管制和疏導，維護小區良好秩序。前期物業管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質量問題、購房合同問題、設施配套問題及安全秩序問題等，對此，要以前期物業管理公司為主、建設單位積極配合，分類解決存在的問題，協調好各方面關系，創造穩定和諧的小區氛圍。

通過前期物業管理包含內容，可以看出開發建設單位在前期物業管理中承擔著一定任務，做好前期物業管理是服務業主順利入住、解除后期物業管理矛盾糾紛的重要階段，對后期物業管理工作及房屋銷售工作關系重大。

二、房地產開發單位加強前期物業管理的對策措施

1、做好前期物業管理公司招標工作

開發企業要提高對前期物業管理的重視程度，實行監管分離模式，加強市場化運作和招投標制度學習，樹立招標選聘前期物業管理公司意識，積極通過招標選聘具備一定資質的物業管理企業開展前期物業管理活動。要強化招投標備案制度，明確招投標流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現私訂協議、虛假招標等情況，并對參與投標的物業管理公司進行調查，避免出現資質不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務好、資質高的物業管理企業進行管理。

2、簽訂服務合同明確權責義務

物業管理服務合同是對管理事項、收費標準、服務標準、合同雙方權責義務、合同期限及違約責任等內容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發企業和物業管理公司權責的重要法律文件，要按照《物業管理條例》等規定簽訂規范有效的物業管理合同，明確各方權責，避免建管脫節、重建輕管等問題。開發企業要依據《物業管理條例》、《合同法》等規定，結合具體建設項目管理事項，在充分尊重物業管理公司利益的基礎上，合理合法簽訂合同，盡量細化違約責任條款，將合同細節予以明確，防止在前期物業管理中物業管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業主利益或房產銷售。具體實施中，要與物業管理公司做好物業承接驗收工作，實現明確的權責移交。要明確物業管理公司承接物業后的共用設施設備，在建設好公用配套設施后，明確公用設施用處，減少后期物業管理公司和業主圍繞設施設備歸屬權的矛盾糾紛。

3、制定完善物業管理業主臨時公約

在住宅銷售前，開發企業要在做好銷售工作的同時，按照有關規定制定內容具體、可操作性強、權責明確的業主臨時公約，在房屋銷售中向業主明確說明，讓業主明確自己應該遵守的條款，保證業主共同權益。開發企業要加強與前期物業管理公司的溝通交流，將業主臨時公約等事項明示，輔助物業管理公司進行科學高效的物業管理，引導各方共同維護業主合法權益，督促業主履行應盡義務，同時對業主的違約事項要進行一定的責任追究，促使業主更好地遵守公約，維護小區良好的物業管理環境。

4、督促物業管理公司履行職責

建設單位在做好招標、簽訂前期物業管理合同后，要督促物業管理公司按照合同約定，提供相應服務，避免出現“質價不符”問題。要協助物業管理公司應用好物業管理用房，為開展高質高效的前期物業管理提供保障。同時，要制定完善物業維修資金管理等制度，制定嚴格的審批和執行流程，切實保障業主權益。

第5篇：物業管理合同協議范文

一、 基本案情

原告北京市大成物業管理公司

被告李恕等長安新城十二名業主

原告訴稱，我公司受北京大成房地產開發集團有限公司（以下簡稱大成開發公司）的委托，負責該公司開發建設的 “長安新城”項目的物業管理。被告李恕等業主購買了該項目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業管理服務合同》，領取了我公司發放的物業管理公約，辦理了房屋入住手續。2003年1月18日，被告在未經任何有關單位批準，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》的相關約定，妨礙了我公司對小區的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發公司簽訂的委托管理合同的義務。在與被告協商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。

被告業主辯稱，我們于 2001年4月1日至5日交納定金，確定購買了大成開發公司開發建設的經濟適用房 一長安新城日1樓的房產。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。入住后，我們發現日1樓南陽臺未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽臺違反了國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合的1999年6月1日實施的《住宅規范》關于陽臺部分的相關規定；另2002年11月26日，長安新城日1樓8單元 802號業主家中發生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業主房屋也相繼被非法侵入，據分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日1樓的100位業主聯名起草《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交與原告負責人。根據決議內容，為保證長安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽臺。首批15戶業主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。

另外，我們認為與原告簽訂的《物業管理服務合同》、《長安新城業主公約》不具有法律效力，屬于非經雙方協商的不平等、不合理的無效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長安新城日1樓的收樓現場，大成開發公司以及原告向業主分發了《長安新城業主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規定了嚴格的收樓程序。此收樓程序明確告知長安新城日1樓的業主如果不簽訂《物業管理服務合同》和《長安新城業主公約》將拿不到自己房產的鑰匙，而且無法進入業主已經購買的房屋。這些協議只規定了業主的責任和義務，沒有明確如果物業公司沒有達到物業服務標準、出現失職行為等情況將如何進行處罰。收樓期間，長安新城日1樓的部分業主臨時組織起來準備協商收樓程序和《物業管理服務合同》等協議的內容，但被大成開發公司及原告以蠻橫的態度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。

二、 審判情況

經審理查明，大成開發公司于2000年開始開發建設坐落于豐臺區大成南里二區的經濟適用房，其中長安新城映日園1號樓于2002年6月通過有關部門的竣工驗收，于2002年10月8日取得北京市國土資源和房屋管理局頒發的《房屋所有權證》。被告12人于 2001年6月至7月分別與大成開發公司簽訂《商品房買賣合同》，以預售商品房按揭方式購買映日園1號樓房屋各一套。《商品房買賣合同》第三條“買受人所購商品房的基本情況”中約定“該商品房陽臺是[封閉陽臺][非封閉陽臺].見雙方的補充協議（六）。”雙方簽訂的“補充協議”第（六）項為“該商品房陽臺確認以施工圖所確定的陽臺做法為準”。該合同第十三條“出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任”中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方的約定（附件三）的標準。《附件三》“長安新城裝修及設備標準”第8條的約定是“封閉陽臺：白色塑鋼窗”。但大成開發公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符。竣工后，1號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。原告認為合同中“封閉陽臺：白色塑鋼窗”是指如封閉陽臺用白色塑鋼窗，北陽臺即如此。

2002年5月9日，大成開發公司與原告北京市大成物業管理公司簽訂《長安新城物業管理委托合同》，委托原告對其新開發的長安新城小區經濟適用住房進行專業化、一體化的物業管理。合同期限暫定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

2002年6月，北京市居住小區管理辦公室審核批準大成開發公司報送的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規定由大成開發公司指定原告為物業管理企業，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規定。

2002 年6月28日至30日，長安新城映日園1號樓業主辦理入住手續。原告印發的“收樓指南”中規定，業主要簽訂和領取《大成南里（長安新城）物業管理服務合同》、《業主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里（長安新城）室內裝飾裝修管理細則》等，取得《收樓工作流程確認單》上工作人員的所有簽字，方可辦理入住。《大成南里（長安新城）物業管理服務合同》第十四條“甲方的義務”中第6項規定，業主裝飾裝修房屋時，應遵守政府有關法律、法規和《大成南里（長安新城）室內裝飾裝修管理細則》；該《細則》第二條“裝修項目及要求”第四條中的第2項規定“為了保持大成南里（長安新城）的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網或防護欄。”《大成南里（長安新城）業主公約》中的 “裝修管理公約”第10條規定了上述相同的內容。

被告12人等業主入住后認為南陽臺不封閉存在不安全、不衛生、不保暖、不節能等弊端，多次與原告協商，要求封閉南陽臺，并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業主簽名的《長安新城日一樓業主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺統一用白色塑鋼窗封閉。

法院認為，大成開發公司與被告12人簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的《附件三》“長安新城裝修及設備標準”第8條中約定“封閉陽臺：白色塑鋼窗”，使業主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業主在購買房屋締結合同時選擇權的行使，這是1號樓業主與物業管理公司發生糾紛的主要原因。該合同是大成開發公司預先擬訂、在訂立合同時未與對方協商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發公司制定的《大成南里小區長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關于業主對房屋的使用的具體規定，審批前沒有與業主協商或通告，對被告沒有約束力。

原告為履行物業管理職責與被告簽訂的物業管理服務合同亦為格式合同，雙方是物業經營管理者與消費者（業主）的關系。業主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容無效。鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統一，并未影響小區內的整體美觀、市容環境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規定，判決 駁回原告北京市大成物業管理公司的訴訟請求。

三、 評析意見

本案涉及的以下法律問題需要總結和研究。

（一） 物業管理公司與業主之間法律關系的性質

物業管理公司與業主之間法律關系的性質是研究物業管理法律問題的基礎。它們之間的關系是否受消費者保護法的調整應從以下幾個方面進行考慮。

1、消費

消費者保護法所謂“消費”（Consumption）一詞，其文義是相對于“生產”而言，因此，“生產”之外為滿足生活目的的一切活動，均屬消費。其意義可做如下說明：

消費是一種為了達成生活目的直接使用商品或接受服務的行為。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娛樂方面為滿足人類欲望的行為，即為消費行為。

2、消費者（Consumer）是“為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或接受服務的自然人。”

3、經營者 ，依照我國《反不正當競爭法》定義，指從事商品經營或者盈利的法人、其它經濟組織和個人。

從以上幾個概念進行分析，業主接受物業管理公司的管理服務應屬消費行為，其是處于弱者地位的自然人。物業管理公司屬于企業法人，有獨立的財產，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；就其性質而言，物業管理公司以事業目的進行活動，屬于服務行業，應為《消費者權益保護法》意義上的“經營者”。其與業主之間的法律關系是服務者與被服務者，即物業經營管理者與消費者的關系，雙方的權利義務應受有關消費者保護法的調整和保護。

按照立法指導思想，合同當事人一方為消費者的場合，應當優先考慮對消費者利益的特殊保護，亦即對經營者一方的合同自由予以某種程度的限制。同時《消費者權益保護法》中關于消費者合同的規定，作為合同法的特別法，在適用上應處于優先地位。

在我國，物業管理企業是隨著房地產業的發展，近幾年才從房地產開發企業中分離出來的朝陽企業，因收費、服務質量等產生的訴訟糾紛不斷增多，在目前對物業管理糾紛是否受消費者保護法保護爭議較大的情況下，本案主審法官適用消費者保護法，契合了消費者權益保護法保護弱者的實質，更好地保護了合同當事人的利益，較好地發揮了法律精神的引領作用，是我國先進的立法思想在審判中的具體體現。

（二） 物業管理合同的性質――格式合同

依據我國新合同法第三十九條第二款規定，本案當事人雙方所簽的物業管理合同是當事人為了重復使用而預先擬訂、并在訂立合同時未與對方協商的格式合同。在我國，對格式合同的規制近幾年才被人們所認識，但無論立法、司法，還是行政規制方面都很薄弱。合同法根據加強格式條款的規范，設立了三項重要原則：一是明確格式條款制定者采取合理方式，提請對方注意免除或者限制其責任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責任、加重對方責任，排除對方主要權利；三是在解釋格式條款時應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規定不僅對于經濟上處于弱者地位的消費者的權利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業濫用經濟優勢損害消費者的利益。作為司法者應當充分理解和適用這些法律精神。本案原告是房地產開發商的物業管理公司，其物業管理不應完全脫離前期的售房行為。房地產開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》時違背有關行政規定，對房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可，業主認為陽臺是封閉的，物業管理公司認為是不封閉的。格式合同雙方對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。原告物業管理公司在物業管理合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況和業主的建筑物區分專有權利而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容應為無效。故本案認定《商品房買賣合同》和《物業管理服務合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的其內容無效。”的規定，充分保護了業主的合法權益，駁回了原告的訴訟請求。

格式合同以契約自由為理論基礎而產生和發展，最后卻變為濫用自由權利的典范，進而走向了契約自由的反面。就如王澤鑒先生所言：“如何在契約自由體制下規制不合理的交易條款，維護契約正義，使經濟上的強者，不能假借契約自由之名，壓榨弱者，是現代法律應承擔的任務。”當然也是法官應承擔的任務。

（三） 業主所有權的性質分析――建筑物區分所有權

本案是因業主使用陽臺引起的物業管理糾紛，業主對陽臺享有何種權利，能否隨意封閉陽臺，值得我們研究。

從物業管理法律制度的角度看，物業（指已建成并投入使用的相對集中在一定范圍內的各類房屋，以及相配套的公用設施、設備及相關的場地）的產權是以物業的物權為基礎包括由物權衍生的其他權利的總稱。在物業產權中，存在的幾個基本物權是：業主對房屋的所有權，業主對大樓共用場所及附屬設施及設備的所有或使用權，業主對住宅小區公用場地、公用設施及設備的所有和使用權。這三種物權是不可分割的，其中又以業主對房屋的所有權為中心，喪失房屋所有權就同時喪失后良種物權，后兩種物權必須隨同房屋的所有權的轉移而轉移。由上述物權衍生出來的其他權利主要是指業主作為大樓及住宅小區成員的權利。在現代住宅法律中，前兩種物權和成員權形成了一種特殊的新型物權：建筑物區分所有權。

由梁彗星先生主持起草的《中國物權法草案建議稿》第二章 “所有權”中單辟第三節“建筑物區分所有權”，對“建筑物區分所有權”所給的定義是：數人區分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨所有權，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。同時規定，專有部分，指區分所有建筑物在構造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權之標的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區分所有權人對其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區分所有權人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人的共同利益。無疑，本案的被告一業主是建筑物區分所有權人。

區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。建筑物的專有部分范圍的界定或者說界定專有部分的標準是什么是一個非常關鍵、有爭議的問題，但自家的陽臺屬區分所有權人（業主）專有是沒有爭議的。業主對封閉或不封閉的陽臺享有占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人干涉。但業主同時也負有義務：如行使專有部分所有權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全及衛生；應接受物業管理公司的檢查、檢修，相鄰義務等。當然法律在有些情況下會對業主的使用進行限制；從我國的立法看，常見的限制主要是針對業主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其對于建筑物的承重結構不得進行拆改。如：《上海市浦東新區住宅小區物業管理實施辦法 》第34條規定：“未經新區職能部門批準，業主和非業主使用人不得改變小區內房屋用途；不得對小區內房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、……進行違章鑿、拆、搭、占”。《云南省城市住宅小區物業管理辦法》第41條規定：業主和非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定；（一）未經當地縣級物業管理部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；（二）不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面及通道進行鑿、拆、搭、占，不得在裝修后使房屋的外觀影響市容觀瞻。

本案物業管理公司的委托人認為，建設部新修改的《住宅室內裝修管理辦法》規定，裝修人未經城市規劃行政主管部門批準，不得改變住宅外立面，《北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規定》和《北京市市容環境衛生條例》中也規定：改變原建筑物、構筑物色調、造型或者建筑設計風格的，應當先依照城市規劃管理規定申報批準后再進行。被告業主未經有關部門批準而擅自封閉陽臺的行為是違法的，應當拆除封閉的陽臺，恢復原狀。法官在審理案件過程中，就上述有關規定咨詢了北京市規劃局法規處。該處認為，封閉陽臺應該視為是對建筑物設計風格和外立面的改變，封閉前應報規劃局批準，但到目前為止，從來沒有個人（包括業主）為封閉陽臺來申報的，規劃局也從來沒有對未經批準而封閉陽臺的行為進行過處罰。可見，法規處的答復是錯誤的，在現實生活中封陽臺的行為比比皆是的情況下，認為“不得擅自改變建筑物外立面、設計風格”如此之大、模糊的慨念是對封閉陽臺的行為進行限制，不符合立法規律和生活常理。

筆者認為，在目前法律沒有明確規定的情況下，物業管理公司對建筑物區分所有權中專有部分的物業管理，主要責任是監督，是否封閉陽臺是業主的權利，物業管理合同不應進行約定。所以，對未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業主利益的正當行為，本案約定業主不得封閉陽臺的內容不合理，也沒有法律依據，故法院對物業管理公司要求業主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。

第6篇：物業管理合同協議范文

一、物業管理的內涵

物業公司在處理與大多數業主以及少數業主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業公司負責的對象是作為共同體的業主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業主大會確定的規則，對不遵守相應規則的人的行為予以制止甚至提訟。

對物“管理”與對人“管理”的矛盾統一：現代物業管理展現對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規模合住住宅的出現，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統觀念或生活習慣，必須共同參與制定規約，組織區分所有權人或住戶會議等。

1、物的管理

對物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區分所有權人之行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業管理法律關系的概念

法律關系是法律規范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業管理法律關系是法律關系的一種，即物業管理法律規范調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：

（一）物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的結果。要想搞好物業管理工作，理順物業管理中的各方關系是非常必要的。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協調各方的關系，做到有法可依，執法必嚴，從而完善物業管理中的法律關系。

（二）物業管理法律關系是在物業法律規范調整之下物業管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業主管理委員會與物業公司之間的關系，業主與物業公司之間的關系，業主與業主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。

（三）物業管理法律關系是物業管理中各參與主體之間的關系。物業管理法律關系并不是以物業管理行為和由此產生的后果為內容，而是以物業管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業公司與某業主委員會簽訂了物業管理服務合同，合同簽訂后一個月物業公司如約提供了物業管理整體策劃及維修保養房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業公司提供國內一流服務。由業主委員會付給物業公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業管理公司提供文件的行為，和業主委員會給付管理費的行為，都不是物業管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業管理中物業管理法律關系的內容。

三、物業管理參與人及其法律地位

物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其它與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。

1、發展商

發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其它管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，山于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居第二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人（業主）

由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，己臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

3、房屋產權所有人大會（業主大會）

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是由業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

5、物業管理公司

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂，即前期物業管理；等業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽物業管理合同。有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是業主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關機構

管理公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

四、物業管理法律關系的種類

物業管理法律關系可以根據不同的標準進行分類。

（一）平權的物業管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系主體的相互地位，可以把物業管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。

（二）一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系。一般的物業管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業管理法律的規定,而且要有具體事實的發生，否則法律關系不能建立起來。

（三）絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系

具體物業法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系。絕對物業管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現出來。相對物業管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現出來。

五、物業管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業管理條例》不到位，政府職能轉變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業管理行為以及解決產生的糾紛。《物業管理條例》適應各地物業管理發展程度差異太大的現實，對有些問題只做了原則性規定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業管理條例》的執行效果。

2、部分物業管理企業服務意識不強，行為不規范

《物業管理條例》非常強調物業服務合同在物業管理活動中的重要作用，要求物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業管理企業應當具備較強的服務意識和服務水平，為業主提供保質保量的物業管理服務。但實踐中，相當一部分物業管理企業是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發企業派生而來，有的企業服務意識不強。部分物業管理企業不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業主滿意;有的企業收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業管理企業未經業主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業主的合法權益；一些不具有法定資質的物業管理企業也非法從事物業管理經營，擾亂了物業管理市場;個別物業管理企業的服務人員處理問題的態度生硬、方式簡單，甚至發生損壞業主財產、毆打業主的惡性事件。這些行為損害了物業管理行業的形象。

3、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業主大會要擬定《業主大會議事規則》、《業主公約》等文件的草案，要確認業主身份、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業主參與意識普遍不強，眾多業主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業管理條例》，將原有的業主委員會制度調整為業主大會制度，仍然存在少數業主委員會成員自行決策的情況，不能體現民主協商和少數服從多數的原則，容易發生少數業主委員會成員損害大多數業主利益的情況。業主公約是業主應當共同遵守的行為準則，對業主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業主缺乏公約意識，不少小區沒有制定業主公約，或者制定了僅流于形式，業主違反公約的現象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成

《物業管理條例》規定了物業服務收費的有關原則，國家發改委會同建設部制定了《物業服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執行意見，仍然采用政策規定代替合同約定，硬性規定物業管理的服務內容和收費標準，不符合物業管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業管理企業，企業不堪重負，也間接增加了業主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養成物業管理消費習慣，住房物業管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業管理費的現象較為普遍。物業管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業管理行業的健康發展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數地方雖然按照規定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國物業管理的這些問題，應該要建立起規范化、專業化、成熟的物業管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業管理招投標規章等。

2、改革現行收費標準，引進競爭機制，創造公平的競爭環境，業主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業管理企業。開展物業管理多種經營，政府適當放寬物業管理企業開展多種經營的政策限制，為持續快速健康發展提供資金保證。規模較小的物業管理企業可考慮合并、重組等方式，以擴大規模，謀求更好的生存空間和發展環境。

3、引導社會公眾加深對物業管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創造良好的社會輿論環境，便于物業管理工作的開展。另一方面物業管理企業也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。

4、高度重視人才培養。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養物業管理人才，抓緊對物業公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區主任的培訓。

5、重視業主委員會的重要作用，及時組建業主委員會，提高其參與意識，充分發揮其作用，建立健全監督機制。

第7篇：物業管理合同協議范文

出租方： （以下簡稱甲方）

承租方： （以下簡稱乙方）

根據國家有關法律、法規的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：

第一條：出租地址

甲方將 ____________ ，建筑面積為____的房屋，出租給乙方作為________場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。

第二條：租賃期限

租賃期從____年 月____日起至____ 年____月____日止，共計____年____個____月。

本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優先承租權。如乙方需要續租，須提前 60 天向甲方提出續租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續租合同。否則，視為乙方不再繼續租賃。

第三條：租賃保證金

甲乙雙方商定本房租賃保證金為____元（人民幣大寫：____________），在本合同簽訂之日起一次性支付。

甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）

第四條：租金價格與租金交付時間

每平方米月租金單價為____元，月租金共計（按產權建筑面積計）____元（大寫：____）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。

備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理

第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修

1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞（因室內裝修、裝飾需要，經業主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外）

2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物業管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續后，方可進場裝修并服從物業管理方的統一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：

（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。

（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。

（3）租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。

第六條：甲、乙雙方責任和義務

1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。

2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規，在國家法律、法規允許的范圍內從事經營活動。

3、甲方在本合同簽訂前與物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及相關物業管理文件中所享有的權利和義務（繳納維修基金除外），在本合同期內，轉由乙方享有并履行（包括物業管理費、水電氣費、公共區域發生費用等各費用的交納），甲方與物業公司已簽訂物業管理合同、相關文件作為本合同附件。

4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定；房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優先購買權。

5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業的其它管理制度。并與物業管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業管理文件，以上文件作為本合同附件。

6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。

第七條：違約責任

1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：

（1）擅自改變租賃商鋪的經營范圍；

（2）利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累計30日以上。

2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。

3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。

4、因業主轉讓房產所發生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規的保護。

第八條：免責條款

如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。

第九條：解決爭議的方式

本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。

第十條：本合同未盡事宜

1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。

2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。

第十一條：補充條款

甲方：

乙方：

代表人：

代表人：

電話：

電話：

簽約日期：X年X月X日

第8篇：物業管理合同協議范文

出租方： （以下簡稱甲方） 承租方： （以下簡稱乙方） 根據國家有關法律、法規的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：

第一條：出租地址

甲方將 ，建筑面積為 的房屋，出租給乙方作為 場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。

第二條：租賃期限

租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止，共計 年 個 月。

本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優先承租權。如乙方需要續租，須提前 60 天向甲方提出續租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續租合同。否則，視為乙方不再繼續租賃。

第三條：租賃保證金

甲乙雙方商定本房租賃保證金為 元（人民幣大寫： ），在本合同簽訂之日起一次性支付。

甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）

第四條：租金價格與租金交付時間

每平方米月租金單價為 元，月租金共計（按產權建筑面積計） 元（大寫： ）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。

備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理

第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修

1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞（因室內裝修、裝飾需要，經業主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外）

2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物

業管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續后，方可進場裝修并服從物業管理方的統一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：

（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。

（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。

（3）租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。

第六條：甲、乙雙方責任和義務

1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。

2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規，在國家法律、法規允許的范圍內從事經營活動。

3、甲方在本合同簽訂前與物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及相關物業管理文件中所享有的權利和義務（繳納維修基金除外），在本合同期內，轉由乙方享有并履行（包括物業管理費、水電氣費、公共區域發生費用等各費用的交納），甲方與物業公司已簽訂物業管理合同、相關文件作為本合同附件。

4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定；房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優先購買權。

5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業的其它管理制度。并與物業管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業管理文件，以上文件作為本合同附件。

6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。

第七條：違約責任

1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：

（1）擅自改變租賃商鋪的經營范圍；

（2）利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。

（3）拖欠房屋租金累計30日以上。

2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。

3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。

4、因業主轉讓房產所發生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規的保護。

第八條：免責條款

如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。

第九條：解決爭議的方式

本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。

第十條：本合同未盡事宜

1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。

2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽

字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。

第十一條：補充條款

甲方： 乙方：

代表人： 代表人：

電話： 電話：

簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日

本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

出租人（甲方）簽章：

承租人（乙方）簽章：

委托人 ： 國籍： 聯系方式：

委托人： 聯系方式：

年 月 日

第9篇：物業管理合同協議范文

本合同雙方當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

受委托方（以下簡稱乙方）：

根據《中華人民共和國合同法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對華瀚科技工業園實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

座落位置：寶運達物流中心

占地面積：5萬平方米

建筑面積：8萬平方米

物業類型：工業廠區、宿舍、寫字樓

第二條 乙方提供服務的受益人為本物業的業主和物業使用人，本物業的業主和物業使用人應對履行本合同承擔相應的責任。

第三條 委托管理內容

（一）本物業所涉及建筑本體公共部分（包括天面、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等部位）的維護和管理。

（二）本物業所涉及公共配套設施、設備的維護、運行管理，包括室內外照明系統、智能系統（包括：建筑自動化系統、安全監控自動化系統、消防系統、高低壓配電系統、公用廣播系統、通信系統、給排水系統）。

（三）本物業規劃紅線內屬物業配套的設備的監督和運行管理，在保修期內維修工作由保修單位負責，保修期后由物業公司負責。

（四）本物業規劃紅線內所屬配套服務設施的管理和維護保養。

（五）本物業紅線范圍內的公用綠化的維護保養。樓內公共場所花卉的更換、擺放和養護，室內節日擺花的協助監督和管理（費用由甲方負責）。

（六）負責監督和管理紅線范圍內所有區域的清潔衛生、垃圾的收集、清運，定期消殺、裝修垃圾的收集及清運。

（七）負責對物業管理范圍內進行24小時安全監控和巡視等保安工作。包括24小時安排人員值班監控供電系統、樓宇自控系統、安全監控系統和消防系統，以及安排保安人員巡視、門崗值勤。

（八）物業及物業管理圖紙、檔案、資料的管理。

（九）屬于物業管理的其它工作事項。

第四條 委托外管理事項

本物業甲方自用部位、自用設備及設施的維修、養護委托乙方服務，屬乙方能力范圍之內能夠提供的有償服務項目的，乙方只收取成本費（如材料成本、人力成本、應納的稅金）；如超出乙方能力范圍而需要對外委托的，由乙方提供方案報甲方批準后，甲方負責支付相關的費用。

第五條 合同期限

本合同期限為2年。自2016年10 月 01 日起至2018年09 月 31日止。合同期內甲方對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成較大經濟損失或管理失誤，經認定，甲方有權終止合同，并追究乙方法律責任。

第六條 甲方的權利和義務

（一）代表和維護產權人、使用人的合法權益。

（二）審定乙方擬訂的管理制度以及重大項目的維修保養計劃及預算。

（三）審訂乙方擬訂的物業管理方案、年度大、中修與改造計劃，有權對賬目進行審計。

（四）甲方在2016年10月01日前向乙方提供本物業相關的物業及物業管理裝備、工具、檔案、資料（工程建設竣工資料、用房資料等），甲方移交的物業管理裝備、工具、檔案、資料，乙方應愛護，其維護費用由甲方承擔（除自然損耗），造成損壞丟失應照價賠償，在乙方管理期滿時予以收回。

（五）甲方不設立公用設施專用基金或房屋本體維修基金，單價超過200元人民幣的維護保養項目由乙方提出申請、甲方審批并承擔費用。

（六）甲方負責提供和安裝紅線范圍內的崗亭、道閘、設備設施專用工具、各類門牌、各類標示指示牌、垃圾桶。

（七）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛。

（八）協調本合同生效前發生的管理遺漏問題。

第七條 乙方的權利和義務

（一）乙方為寶運達物流中心物業管理人，就華瀚科技工業園的物業管理狀況對甲方負責。

（二）認真做好物業接管驗收各項工作，明確各方的責、權、利。

（三）根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害業主用戶的合法權益，獲取不當利益。

（四）遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按雙方約定的收費標準收取費用，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

（五）根據有關的法規、條例規定，設立華瀚科技工業園物業管理處專用賬戶，獨立核算。

（六）經甲方同意可將專業項目（如清潔、綠化、消殺、水池清洗等）分包，但不得將整體物業管理及責任、利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人，不得將本物業的全部管理責任轉嫁給第三方。

（七）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，接受甲方的監督。

（八）當產權人、使用人進行房屋改造、裝修時，向產權人、使用人告之物業使用的有關規定，訂立書面約定并負責全程跟蹤監督。

（九）每年初編制物業管理計劃、物業大、中修與改造項目計劃與方案，報甲方批準后方可實行，每3個月就華瀚科技工業園的物業管理收支公布一次賬目。

（十）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。

（十一）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況，同時將有關變更情況書面告之甲方。

（十二）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料（除非乙方能舉證非乙方責任）；移交本物業的公共財產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計。

（十三）對業主及非業主使用人的財產保管、人身安全的責任義務，依據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定執行。與業主簽訂《安全管理協議》并遵照執行。

第八條 管理目標

（一）管理總標準：全國物業管理示范大廈標準。

（二）嚴格遵守國家的法律、法規、條例及特區政府部門的各項管理規定，建立健全各項管理制度、崗位工作標準，加強培訓、提高員工服務意識和責任心。

（三）建立各種應急體系，確保大廈各類設備設施運行良好，各類標識統一、規范、完備，無安全隱患。

（四）對業主的服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況的反饋時間，正常工作日不超過2小時，非工作時間不超過10小時，建立回訪制度。

（五）加強與業主的溝通與協作，自覺接受業主的監督，廣泛聽取、接受業主的建議，定期發放物業管理服務工作意見單，對合理的建議及時整改。

（六）3個月達到物業各項使用功能正常。

第九條 管理及其他費用

（一）本物業的管理服務費為人民幣每月 160000（元/月）。由甲方按月支付給乙方，支付期限：甲方在每月5日前支付給乙方上個月管理費。支付方式：銀行轉賬。

（二）物業管理費用包括以下費用：行政費用（含員工工資、保險費用等）；公共設施維護費；建筑物維護費（公共部位維護單項或單價低于人民幣200元的項目）；本物業所涉及機電設備維護、管理和運行服務費；清潔綠化管理費（不包括花卉擺放的租金費用）；固定資產折舊費，治安保衛費；不可預見費；法定稅率；物業管理傭金。

（三）下列費用由甲方直接承擔：

1、甲方增加招標文件以外的服務范圍或增加招標文件確定的服務工作量所發生的費用。

2、公共部位維修保養單項或單價超過人民幣200元（含200元）的項目。

3、室內、節日活動、重大活動花卉擺放租金及養護費用。

4、重大活動費。

5、各類水電費和發電機燃油費。

6、甲方室內自用設施、辦公設施的維修費用（含人工、材料）。

第十條 獎懲措施

甲方全部完成合同責任且管理成績優秀，可通過雙方友好協商，辦理續簽合同。

第十一條 違約責任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

（三）因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由乙方承擔責任并負責賠償損失。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）

（四）甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十二條 其它事項

（一）在 2016年10月01日前，甲、乙雙方完成管理交接手續。

（二）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

（三）前期介入期由業主發出書面通知起計。

（四）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應該在合同期滿前3個月向對方提出書面意見。

（五）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

（六）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，在合同履行地法院進行訴訟。

（七）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

（八）本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

（十）本合同一式四份，甲、乙雙方各執兩份，具有同等的法律效力。

（十一）本合同自簽訂之日起生效，本次物業管理招標活動的招標文件、投標文件作為本合同附件，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

法人代表：

聯系電話：

聯系電話：