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第1篇：房地產項目工程管理要點范文

[關鍵詞] 房地產項目 成本控制 成本管理 全過程成本控制 房地產業作為國民經濟的重要支柱產業之一，近年來已經成為消費和投資的熱點。隨著全國房地產市場逐漸成熟和局部出現過熱，國家加強了對房地產市場的宏觀調控。

當我國加入WTO后，房地產企業面臨大量境外巨額資金流入國內房地產市場，房地產開發企業的市場競爭的形態、內涵、方式也必然發生深刻的變革，房地產企業的成本控制與管理已經成為各個房地產企業在市場競爭中重要法寶。筆者在深深感受到目前房地產市場競爭激烈的條件下，為了適應成本、價格在項目開發過程中的變化，一定要實施房地產項目全過程的成本控制與管理，盡可能地降低房地產項目的開發成本，提高企業的經濟效益。

1、 房地產項目的成本構成研究房地產企業的成本費用管理，必須清楚開發項目的成本費用構成。房地產項目成本費用構成非常復雜，包括了內部和外部因素，涉及環境、經營、技術、管理等各方面。

1.1土地成本土地對于整個社會而言是一種稀缺資源，因此建造商品房所占用的土地必須支付相應的土地費用。土地成本主要包括以下幾部分：土地出讓金、征地補償費、拆遷補償費、基礎設施配套建設費。

1.2工程建設成本工程建設成本包括房地產開發項目的前期工程費用、建筑成本、公共配套設施費用等。

1.3相關稅費房地產開發過程的稅費，不論是開發企業負擔還是購房者負擔，最終都構成房價，轉移到購房者身上。主要稅種有：營業稅及其附加、契稅、企業所得稅、房產稅、印花稅等。

1.4管理費用只用于房地產開發到出售交付使用過程中，開發商管理人員所發生的一切費用等。

1.5籌資費用房地產開發屬于資金密集型產業，需要大量資金。開發商通常選擇銀行貸款等方式融資，產生了一部分費用。通過上面構成分析，房地產開發項目成本分為三大部分：土地成本、工程建設成本、相關稅費、管理費用和籌資成本。

2、 房地產項目成本控制與管理的原則

2.1全面控制原則全面控制是指全員和全過程相統一的控制。成本費用控制應充分調動全體職員控制成本費用的積極性，因為每一職員都與管理過程中發生的特定耗費有關。成本費用控制還應貫穿成本費用控制的全過程，而不僅僅是對部分費用支出的控制。

2.2管理層重視原則企業的領導層對企業成本費用控制的重視程度，直接影響著企業實現成本目標的決心和信心，直接影響著企業控制項目開發成本的深度。在這個問題上，管理層必須積極做好模范帶頭作用。

2.3經濟原則成本費用控制應以經濟效益為中心，應以成本費用最小、服務質量最大化為目標。

3、 房地產項目成本控制要點和方法房地產開發通常可以分為四個階段：立項階段、規劃設計階段、施工建設階段、市場營銷階段。不同的房地產公司對控制的要點有所不同。一般地，可以抓住項目開發個階段的成本控制要點進行主動控制，以達到比較滿意的成本績效。

3.1立項階段的成本控制要點和方法立項階段的成本控制內容主要包括土地出讓金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費。立項階段要著重考察投資環境，投資房地產產品的市場價值，項目的工程類型與規模，經濟技術指標，交通條件，市場配套情況等，該階段注意與可能發生的成本結合起來，對可能發生的項目成本起到總體控制作用。

3.2規劃設計階段的成本控制要點和方法前期設計規劃階段應用價值工程原理，變事后的成本控制為事前積極的成本預控，利用行為控制對成本進行監控。在設計過程中，提倡標準設計和限額設計。既要反對片面強調節約，忽略技術上可行性，使項目達不到功能要求;又要反對重技術，輕經濟、設計保守浪費等現象。

3.3施工建設階段的成本控制要點和方法工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現的階段，這一階段對成本控制的影響為10%-15%，項目經理控制造價的有效方法是施工階段全過程中促使施工方采用先進的施工組織技術和科學的施工方案。同時，材料、設備的選擇直接決定了房屋的質量和成本，因此選擇材料供應商也是施工階段成本控制的關鍵。

3.4市場營銷階段的成本控制要點和方法房地產市場營銷階段成本控制主要是指房地產開發企業在這一階段對銷售投資費用的控制，從而實現房地產開發項目資金的回收工作，達到預期的盈利水平，確保房地產開發項目投資收益的實現。

4、項目施工階段 建設項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段，根據施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應重點加強施工現場的監督管理，尤其是對在設計階段制定的成本控制目標，進行間隔把關，落實成本控制的各項目標，主要包括以下幾個方面： 1.加強合同的管理和實施 建筑工程施工合同一經簽訂，是受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同簽訂過程中，嚴格按照項目成本預算目標控制各項合同 金額。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監督，提高合同履約率，發現問題及時糾正，從而更有效地進行成本控制。 2.加強施工現場的監督管理 通過優化施工組織設計，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，盡可能減少由于設計可能對施工帶來的負面影響，同時還應該加強施工現場的監督管理，尤其是對施工現場簽證應加強管理。現場簽證是施工過程中一項經常性的工作，許多項目由于現場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據統計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴格現場簽證制度管理，加強預算成本目標控制。對于現場簽證應該注意以下幾個方面的工作：

（1）嚴格工程量簽證制度和程序，要求所有的現場簽證必須經項目經理、總監理工程師和房地產開發方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。 （2）簽證內容必須與實際相符，要加強現場工程管理人員經濟觀念及職業道德素質教育，培養他們實事求是的工作作風，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約工程投資的重要性。 （3）簽證的范圍應正確，現場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽 證。 3.加強設備、材料的采購管理 設備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一，據測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，還應建立設備、材料的質量和價格的認證制度。作為房地產開發商，要及時了解材料、設備的價格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設備的質量和價格，以降低工程造價。項目成本控制是的實施和管理是企業實現組織目標，提高競爭力的關鍵，但這并不意味著對于成本的控制和追求可以忽視項目質量和顧客的差異化需求，因此，在房地產開發企業的成本控制管理中也應該正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的開發成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率，降低企業財務成本。

結束語

第2篇：房地產項目工程管理要點范文

關鍵詞：房地產；管理要點；分包工程

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產項目開發工作是一項多步驟、多程序的綜合性系統工程，其中的每一步都對房地產開發產生十分重要的影響。其中，房地產項目開發最核心的在于管理，“管理”包括的面很廣，有對一個項目的總體管理，對一個分部分項的管理，也有對單一節點的管理，也有對項目管理人員、施工作業人員的管理，當然也可以是對各班組、分包單位及協作單位的管理。要管理好一個項目，要做到科學規劃、統籌管理。

一、房地產開發中進行工程管理的意義

通常情況下，工程管理對房地產開發的意義主要表現在以下幾方面：

第一，質量表現，房地產開發項目的質量能夠對業主今后的生活質量產生直接性的影響，如果項目工程在質量管理方面存在問題，將會直接影響房屋的銷售情況。

第二，成本體現，房屋的成本能夠直接影響企業開發商的經濟利益以及客戶的購買能力。如果在項目開發的過程中，成本管理不當，也會影響房屋的銷售情況。

第三，施工進度體現，在進行房屋建設的過程中，施工進度不僅會影響工期，還會對工程造價產生直接性的影響。如果，施工過程中進度過慢，會延長施工工期，增加總體的施工成本，進而導致整體成本過高，進而影響開發商的經濟效益。

二、房地產開發管理的主要內容

第一，項目的開發管理。一般情況下，對于房地產項目來講，項目的開發和管理工作是其中最重要的一個環節。在進行項目開發之前，需要對施工現場進行考察，制定出一套切實可行的開發方案。

第二，項目的規劃管理。在施工之前，最重要的工作就是進行項目的規劃管理工作，避免開發商為了獲得經濟效益，盲目的縮短施工周期，導致出現質量問題。

第三，項目的設計管理。一個好的地產設計不僅能夠縮短施工的周期，還可以節省施工的成本，降低整體的成本造價。還能夠有效的增加地產開發的經濟效益以及社會效益。

第四，項目的施工管理。施工管理是進行房屋建設過程中非常復雜的環節，涉及的內容很廣泛，在管理過程中也存在一定難度。在進行施工進度管理的時候要按照國家相關的法律規定，不斷增強施工的透明度。

三、房地產分包工程管理

目前國內的建筑市場在實際的施工過程主要的分包工程涉及為外立面的分部工程、室內裝修工程及有特殊要求的設備及新技術產品項目，如鋁合金門窗（欄桿）、外墻面磚（石材）、外墻涂料、幕墻、進戶門、防火門、二次精裝修、樁基、鋼結構、網架、電梯、智能化、新風系統、消防工程等等。一個項目分包項目少則幾個，多的則達10個以上，如何管理好這么多的分包單位可以說是一個項目的成敗所在。而分包工程的主要利弊在以下幾點：

（一）房地產分包工程管理的優點

第一，工程分項、分部工程進行分包，大大的提高了專業化程度：工程直接分包的項目，從技術創新、產品升級方面，分包使甲方可以直接與專業分包單位溝通，闡述產品要達到的效果，了解專業產品發展的新動態。比如一個工程鋁合金門窗單位在設計上、新產品介紹上就給予房產公司很大的支持，內開內倒窗、折疊門、內倒推拉門、提升窗等一系列產品在一個工程上都能得到很好運用，那么這個分包項目就能很好的符合房產公司對建筑產品的定位。產品提升能充分能達到大方、美觀的效果，同時對產品設計的改造，使分包工程在技術創新、產品升級方面使甲方更加直接、更加主動。

第二，從項目成本管理上，能適當節約成本。直接分包工程由于是房產公司委托專業單位實施，通過直接發包在價格上存在一定的優勢。比如一個工程外墻仿石涂料，如果是采取甲方直接分包的話，同一類型的仿石涂料考慮到總包的綜合管理配合費用，還可以在原來造價基礎節約10%以上。

第三，能提高現場管理人員的業務能力和綜合管理能力。分包工程使現場管理人員直接與分包單位進行溝通，有利于管理人員專業技術水平的提高和積累；同時由于現場各種協調、配合，能夠提高現場管理人員管理上的前瞻性、預見能力和管理經驗的積累。從現場的實際管理來看，總包單位與分包單位存在一個較大的盲點就是交接作業面未理清，交接作業時間點未銜接好。對于交接作業面可通過合同前期工作得到一定的解決，比如一個工程高級進戶門的制作安裝上，根據本人的工程經驗，為更好保護進戶門和理清交接面，在與進戶門合同談判前期，就將工作交接面進行了劃分，土建單位只要根據談好后的門洞尺寸粉刷完畢，而進戶門安裝后門洞的修補（現在的工藝基本可以做大不用大的修補）全部由進戶門制作安裝單位來完成，工作面一清二楚，根本不存在沖突。而在交接時間點上，確實存在許多問題，主要有以下三個方面：①房產公司要求進場的時間；②分包單位制作安裝水平和供貨能力；③總承包方的合理安排和管理水平能力。任何一個方面的脫節都要導致工程進度的延遲，如果分包單位能夠在現場經常主動與甲方、總包方及各協作單位及人員進行及時溝通，各交接作業時間點做到心中有數，這樣就為工程的進度提供了較好的保證。

第四，分包工程主要的弊端為協調工作較大，管理成本較高，一個項目工程在完成各種分包工程的任務后，總包方和分包單位工作上都有了明確的方向和具體工作時間點，工程進度有了較大的加快，各種推脫、扯皮的現象大大減少，各分包單位的主動性和積極性大大增加。例如在陽臺欄桿上，由于完工時間點的要求，分包單位根據現場的實際情況，增加了安裝隊伍，使工程進度大大的得到了提高，同時各方的工作也從原來的雙方推脫變成對雙方的監督、督促，變被動為主動。

（二）房地產分包工程管理存在的弊端

從目前的建筑市場現狀年，分包工程確實產生了各種各樣的問題，而這些問題如果將工程納入總包，仍可能存在，現在僅僅是問題直接暴露在房產公司這個層面，但這些問題如果采用較好、較合適的方式、方法進行處理，是可以解決好的，而解決這些問題的關鍵是合同前期的工作。

第一，要選擇好的總包和分包單位，特別是駐現場的項目班子，工程是要靠現場項目經理的管理、責任心、協調能力才能做出來，如果選取的總承包方管理能力高，可減少分包項目，降低各種協調管理成本；如果選取較高的專業化制作安裝水平和協調水平分包單位，可減少分包中存在各種存在的問題。

第二，就是要在總承包合同和分包合同中對各方的責、權、利進行明確，總承包合同中要對分包項目的配合費進行報價，分包合同中要對其工作面加以明確。

以上只是房地產管理一個細節，整個房地產的管理還包括很多，但核心就是用科學統籌的管理去管理工程的每一個細節，這樣才能造出符合時代的產品，而企業才能在現在如此競爭激烈的市場環境中生存下來，成為行業的標桿。

結語：

綜上所述，和過去幾年相比較，我國房地產項目的管理得到了有效的提高，特別是房地產起步比較早地發達地區，基本形成了一套完整的系統化的管理體系。但是，當前，我國的房地產發展還并不完善，在項目工程分包管理中仍然存在一定的問題，還需要相關工作人員不斷的進行探索和研究，推動我國房地產事業的健康發展。

參考文獻：

[1]鄒運彬.淺談房地產項目的管理[J].建材與裝飾，2013(7)

第3篇：房地產項目工程管理要點范文

關鍵詞： 房地產； 項目管理； 問題； 措施

1.房地產項目管理含義及其原則

1.1房地產項目管理含義

房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管

理者運用系統工程的觀點、理論和方法，旨在對房地產項目的建設和

使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上

的優化配置，為用戶提供優質產品。房地產項目管理屬于一種綜合性、應用性很強的新興學科，它具有非常大的發展潛力。

1.2房地產項目管理原則

1.2.1 責任對等

責任對等是相對于房地產這個行業而言的，它的主要對象就是房地產的開發商。房地產之所以是一個暴利的行業， 主要原因就是掌握良好的時機， 并以最快的速度出售房產，并從中取得巨大的回收資金。但由于房地產回收的資金融資量過大， 所以在資金回籠時，具有速度不夠快的特點。所以，為了取得更多的回收資金，很多房地產為了爭取更快的進度，不重視自己的職責，進而忽略生產的質量， 生產出很多劣質的建筑， 給社會的資源帶來了很大的損失。

1.2.2 成本最優

從房地產項目管理的角度對房地產的成本運行進行分析，為了能達到房地產成本最優的目標，就要在成本最優化，也就是最低化的基礎之上，對房地產運行的成本不斷的降低。房地產成本的最優化也要考

慮到房地產生產的質量， 只有合格的產品才能實現房地產成本運行的最優化， 才可以給企業帶來最大的利潤， 最終給社會營造有利的資源。

1.2.3 質量管理

產品質量是每個企業的生存支柱， 對于房地產行業來說，建筑的質量在企業中起到致命的作用。但在實際的生產當中，很多房地產開發商為了加快工程的進度，為了能較早的把房產投入市場，收回成本，在

生產的過程中忽略多個施工環節， 造成竣工后的房產質量較差。在消費者的使用中，頻繁的出現多種質量問題。所以，在企業生產的施工過程中， 做好房產質量管理工作的基礎之上， 做到行之有效的項目管理運作是十分重要的。

2.我國房地產項目管理問題分析

2.1. 項目決策緩慢且不科學，施工圖設計文件供應遲慢且變更多

項目決策階段由于房產開發商對市場可行性研究工作的不到位而決策緩慢。項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢，效率低。

本應屬設計師的工作受到了開發商的過多干預和限制，許多開發商的項目規劃和建筑方案是開發商不專業的高層領導包辦“設計”的，使得規劃、建筑設計單位及設計人員無所適從，項目無詳細、完整的規劃和建筑設計，整體設計不系統、不配套、不協調，設計師成了開發商高層領導手中的一支“筆"，設計師無創意，也不愿動腦筋，做出的規劃和建筑效果的確是完全體現了開發商意圖，但產品功能性、系統性和效果的設計失誤常有。開發商的高層領導往往認為在設計階段一定要嚴格“把關”，然而因為沒有詳細、可行的可行性研究報告作為產品評價標準，所以開發商的某幾個高層領導的“感覺”就成為了規劃、建筑設計的評判依據，由此造成了工程建設內容經常變化而不能確定，決策高層“猶豫”了一段時間后匆忙決策。這樣的決策確定的項目產品肯定不科學、不系統、不全面，也不完全可行。由此引起的問題一定會在以后的項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來。正由于開發商高層領導包辦設計，不科學決策導致施工圖技術文件遲緩建、設過程中變更多。此類案例不勝枚舉，例如某項目剛開始時，決定做二層地下室，在要出施工圖時認為做一層地下室更經濟而重新設計報批，造成時間浪費；某項目在銷售階段才意識到外立面定位不合理，從而變更外立面，美其名曰外立面升級；公司領導層經常為建設過程中不時出現的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”。工程現場經常處于等圖狀態，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確，工程現場只有等待或無所適

從或發出修改圖后急忙安排敲打、改造，項目管理目標往往落空。大量的工程變更嚴重影響了工程建設的開展，設計師成了“改圖師”，設計變更多，工程簽證多，故工程的質量、進度、投資控制目標也就無法如期實現。

2..2甲方直接分包工程與總包工程內容及接口界定不清。目前的工程管理中甲方除了與單位工程的工程總承包施工單位簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業工程或配套工程的施工單位直接與甲方簽訂工程施工合同.因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關于工程配合、交接口及成品保護方面的合同內容約定不詳細，單位工程總承包施工單位與甲方分包工程施工單位之間的配合矛盾越來越突出。合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，甲方分包工程的施工單位遇到需溝通、協調的問題也往往直接找甲方，甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現場項目管理人員成了工程現場的“總協調”，難怪甲方現場工程管理人員說工程到了收尾階段其有 80%以上的工作精力和工作量都花費在“協調”工作上。出現了工程質量和拖延工期問題后相互扯皮，相互推諉，責任不好界定。

2.3供方資源的整合工作不足，與供方平等誠信、合作雙贏意識差，影響項目管理。對于房地產工程項目管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成的，工程實物是由若干施工單位建設出來的，而且現場工程“四控”工作委托由監理單位實施，工程建設所用建筑設備、材料由設備、材料供應商提供，在工程建設實施階段開發商與參與項目建設的勘察、設計、施工、監理及材料設備供應商之間均是需方和供方的合同、合作關系，即甲方與乙方或發包方與承包方之間的關系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間的接口關系就成為工程項目管理的關鍵所在，也是房地產項目管理“預控”和事先管理的主要內容。因開發商的工程管理部門在前期項目實施決策階段的工程計劃不完善、不深入，工程招投標工作流于形式，對工程項目發包內容和接口要點不清，而工程招標工作組織不規范，工程建設方面的資源積累較少，平時整合的供方資源不足，往往是臨時抱佛腳，使得參與工程建設的單位與工程建設需要不匹配，造成工程項目管理難度加大。許多開發商在工程建設過程中，尚未真正發揮其主導性、主動性作用。

2.4甲方供料不當影響項目管理。開發商為了集中整合利、用社會資源，集中采購便于節約成本、節約投資，也為了保證工程項目所用主要材料設、備質量和進場時間，經常在工程施工合同中約定有甲方供料的內容、甲方供料一般主要是指由開發商供應鋼材#水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計價材，以及電梯、水泵、變配電#空調等主要設備等、而有的開發商甲方供料內容越來越多#越來越細，還存在著甲方供料的交接、驗收、保存、結帳等方面的環節，加大了開發商的工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質量工、期責任歸結于甲方；甲方供料的質量問題及供應滯后，給施工方工程質量問題、工期拖延造成理由，而且會產生承包商索賠，加大工程項目管理和項目成本、故甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當也會加大開發商工程項目管理的難度。

3改進措施

3.1. 要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作

重視項目的前期可研工作，要加強前期可研的人力物力#財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

3.2要重視、加強項目各階段設計工作

整合、招標或委托有資質有、類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價審并以可研報告的預設要求評價并以可研報告的預設要求評價審核各階段設計文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

3.3 甲方盡量少分包項目，分包項目與總包工作界面須清晰

對于甲方分包各工程內容要系統細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統進行建設合同管理。在工程招投標文件及工程建設承包合同中明確由總承包單位完成的工程內容盡可能讓總包單位組織施工。開發商可同意由總包單位分包，由總包單位選擇幾家專業分包施工單位，開發商主持分包工程的招投標工作并確認分

包施工單位，在開發商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。

3.4要重視供方的資源整合和管理，真正成為項目建設資源的組織者、整合者、使用者。講誠信，把供方視作雙贏的伙伴。建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度、通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內容方面的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應商資源庫，然后再通過規范的工程材料設備招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責權利分明的合作聯盟。

3.5加強甲供材料管理。甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，計入工程招投標合同條件，并嚴格按合同履約。對于工程用通用地方建材，可由承包方自行采購；對于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認價格和提貨、支付方式，由施工單位自行進貨；對于工程未計價材和工程主要設備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采購管理費交由施工方與材料設備供應商簽訂供貨合同。

第4篇：房地產項目工程管理要點范文

關鍵詞：房地產；開發工程項目；項目管理；分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

前言

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

一、房地產開發工程項目管理現狀分析

當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。

開發項目管理中忽視了風險控制

如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。過程中的風險包括：政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

2、項目成本沒有得到有效控制

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

二、房地產開發工程項目管理優化措施

1、加大房地產開發項目風險管理力度

在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

2、化化規劃管理

建設、設計、勘察、監理、施工單位的首要宗旨是將符合設計要求，滿足市場需求的產品交付居住者使用。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成，重點在于對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入要點，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS 空間分析的數字化規劃圖。需在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD 分層標準》，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統計、分析等。審批通過的規劃圖，可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程。

第5篇：房地產項目工程管理要點范文

一、價值管理理念與全壽命周期成本

價值管理理念是價值管理（VM）的核心內容。總體而言，價值管理是一種團隊服務，是向業主提供的一種服務，揭示業主價值體系在建筑中最大化業主功能性價值；價值管理是一個過程，從項目前期策劃開始到項目建設、運營和項目結束的全過程，在這個過程中要最大化業主的功能性價值。

價值管理不同于價值工程。價值工程是以最低的成本，實現房地產項目的必要功能，著重于功能分析的有組織活動。價值工程的目標是以最低的費用，使項目具有必須具備的功能。而價值管理是一項主動的、創造性的解決問題的服務。它使用有組織的、易推動的和多學科的團隊方法去揭示業主價值體系，使用功能分析去揭示項目在時間、成本和質量之間的關系。有兩種實現途徑：一是以最低的成本取得必要的質量水平；二是以給定的成本取得最高的質量水平。不但如此，價值管理是一個過程，從業主對工程項目進行概念設計開始到項目建設、運營乃至項目結束的全過程，它通過審查所有關于業主價值體系的決定管理項目從開始到使用的全過程，從而最大化地實現項目的功能性價值。可以說，它以價值工程技術為核心，但過程性、系統性、戰略性、團隊性更強。

價值管理理念為人們提供了一種以項目全壽命周期為著眼點的管理思想。對于項目成本而言，房地產項目在其全壽命周期內一切發生的和預計發生的成本都成為價值管理的研究對象。因此，可以說全壽命周期成本的提出正是基于價值管理理念。全壽命周期成本對房地產項目是非常重要的，投標報價的施工成本只是全壽命周期成本中很少的一部分，運營和維修成本占主要部分，在設計階段要特別考慮運營和維修成本，不能為了降低施工成本而提高運營和維修成本，這種管理思想應予以提倡。（表1）

目前，我國建筑業進行的成本分析，只是集中于投標報價分析，缺乏對整個建設過程的成本分析。應該對項目從任務書、可行性研究、設計、施工、運營整個過程進行成本分析，也就是要進行全壽命周期成本分析。因此，對于在價值管理理念下的房地產項目全壽命周期成本管理予以研究甚為必要。

二、房地產項目全壽命周期成本（WLCC）

房地產項目的全壽命周期包括項目選址與前期策劃階段、設計階段、施工階段、業主入住使用階段。全壽命周期是一個動態和不斷發展的過程，它能夠隨機地對房地產項目從項目啟動階段到維護階段的性能進行評估。全壽命周期成本評估過程考慮項目的特征、可重復使用的能力、可持續性、可維護性和過時性，同時也考慮項目啟動、建設、銷售、物業管理和維護。

與房地產項目各階段相對應，項目的全壽命周期成本包括：項目啟動成本、建設成本、銷售成本、物業管理成本和維護成本。

1、項目啟動成本。項目啟動成本就是業主一開始為啟動房地產項目所花費的成本，包括投資決策成本、房屋拆遷成本、取得土地成本、設計前期費用、設計費用、稅費、風險成本等。在做決定的過程中需要業主利用自己的知識和經驗對所獲得的信息進行綜合地分析，直到項目建成運營之后，業主才有可能收回項目啟動成本。

2、建設成本。建設成本是業主為了建設房地產項目所支出的成本，包括：提供原材料成本、支付給承包商的工程款、稅費、變更及索賠成本、公共配套設施建造成本。

3、維護成本。在項目的整個周期中將會產生大量的維修、修復和更換成本，這些信息可以從以前的歷史數據中獲得。維護成本要需考慮以下幾個方面：評價維護成本的度量指標、設施部件的剩余壽命、更換的頻率和更換成本、內部的和轉包的維修、選擇內部和外部的材料和表面、選擇照明裝置的固定點最小化路線維修和更換成本。

由于成本構成復雜，項目壽命周期比較長，成本控制因素多變。因此，對于房地產項目的全壽命周期成本的管理具有一定的風險。

三、全壽命周期成本的風險管理

全壽命周期成本和風險聯系在一起，全壽命周期成本要對將來可能發生的成本進行預計，而這些預計將會產生風險，預計的數據可能產生誤差。因此，要對項目可能面臨的風險進行分析和管理。

全壽命周期成本管理法提供了項目長期成本效益的估計方法，在房地產項目中的成本支出是長期性的，必然涉及項目壽命期預測、項目特征分析、經濟性能的度量、項目收益指標評價。所以，評估與全壽命周期成本相關的風險是至關重要的。

1、壽命期預測。壽命期預測是全壽命周期成本管理法非常重要的一個方面，壽命被看作一個與不確定性和風險相關的隨機變量，在項目的早期階段壽命預測應充分考慮以下因素：主要構件的壽命、構件失效的風險、預制件和構件的質量、更新和維修管理計劃、成本限制、維修和更換的頻率和時間間隔。此外，技術和使用者偏好的巨大變化導致對房地產項目需求的變化、使用的變化、流行的趨勢和新技術的出現將對項目壽命有直接影響。

2、項目特征分析。一個新的或已存在的物理上和功能上的項目特征對全壽命周期成本管理法的計算有重要影響。例如，絕熱不好的建筑將消耗掉大量的能源，這將導致增加能源成本。從該角度講，對項目進行特征分析十分必要。所指的項目特征包括：區位和分布、功能、施工技術、建筑面積、層數和層高、外觀與美學效果、構件的類型和質量。

3、經濟性能的度量。傳統的成本管理法集中于現金流折現，并沒有反映資本性支出的總價值，即沒有包括無形的和非貨幣化利益，沒有考慮將來成本效益的減少，也沒有對風險進行合理的評估分析。全壽命周期成本管理法要求考慮傳統方法忽略的因素，對經濟性能進行比較全面的度量，包括：（1）選擇能夠被用來進行方案選擇的評估指標；（2）界定指標的最大值和最小值；（3）全壽命周期成本管理法的最優度量方式；（4）降低財務風險方式。

4、項目收益指標評價。全壽命周期成本管理法要考慮折現率、通貨膨脹率、稅率和費率等。成本估計必須包括最初成本和后繼成本，同時也包括投資期回報。這將使投資者考慮不同的方案，決定哪一個方案能夠提供最好的回報。財務成本和收入要考慮：通貨膨脹率、利率和稅率、回報和風險的水平、優化折現率、經濟性的影響、風險的財務影響水平、現金流。

以上分析了全壽命周期成本的組成部分。在做全壽命周期成本分析時，要事先收集所需要的信息，對成本和風險做出一定的估計和量化，再根據風險做出決定。全壽命周期成本的風險分析方法有敏感性分析法、風險矩陣分析法、檢查表法等，主要是用概率的方法，通過模擬隨機過程來實現，如蒙特卡洛法和馬爾科夫理論。

四、在設計階段的全壽命周期成本管理

設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段，合理的設計是施工階段成本控制的前提，更是項目全壽命周期成本控制的重點。設計費用雖然在整個成本控制中比例占用很小，但它在房地產開發的成本控制中卻有著舉足輕重的作用。從國內外實踐所形成的數據來看，影響開發成本的是約占開發項目建設周期四分之一的設計前期階段。合理的設計方案可以節約施工階段的建造成本。因為當初步設計方案確定以后，建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置以及裝修標準全部應確定，它對項目全壽命周期成本的影響占75%～95%；在方案設計階段，評價項目設計的合理性、可行性，這一部分對全壽命周期成本的影響只占35%～75%；在施工圖設計階段影響成本的可能性為5%～35%。因此，對于設計階段的成本管理法而言，重點應在初步設計階段。只有通過早期介入項目設計，對項目全壽命周期成本有早期預計，優化設計方案，項目的成本才有可能得到有效的控制。（圖1）

設計階段的全壽命周期成本控制的要點在于：

1、房地產項目的壽命估計。壽命估計是全壽命周期成本中的一個重要方面，沒有合理的服務年限就不會有合理的全壽命周期成本。壽命周期評估可以對設計方案進行優化，它在設計階段可以對方案、技術、過程、材料的選擇進行優化。在設計階段所做的壽命周期評估直接影響到施工和運營階段，在設計階段就應考慮到后續階段的最小化能量消耗，水和廢物的重新使用和循環使用，所有決定都要考慮維修和項目管理。

第6篇：房地產項目工程管理要點范文

關鍵詞：優化；房地產公司；工程合同；風險管理體系

前言：對于房地產公司而言，在項目開發期間，因工程自身以及多變的市場影響，將會使工程實施面臨較多的風險。房地產開發商愈發重視合同風險管理，并成為評判開發商的主要標準之一。因此，本文對于合同風險管理體系的研究具有重要的現實意義。

一、工程合同的基本特點

（一）專業性

房地產開發經由專業化運作，截止到目前為止，初具規模，項目開發過程中所涵蓋的工程合同都設定了專用條款，這不僅能降低分歧的出現幾率，提升工程合同洽商效率，還便于共識的形成，可有效解決合同履行中所遭遇的個各種糾紛矛盾[1]。

（二）多樣性

依照房地產項目的實際開發進程，需要簽訂不同類型的合同，主體多樣，房地產公司需要應對不同的洽商主體。

（三）繁瑣性

因國家政策、市場環境、法規政策等的共同影響，在履行合同時，一般會遭遇多種突發狀況，需要依照工程合同來解決，但因為工程額度較大，若出現利益沖突，為保障自身權益，通常會展開激烈的談判，有時還會采取多種措施，從某種層面上來說，合同履行難度加大。

（四）長期性

房地產項目開發的周期較長，合同履行時間也較長，有時會跨越項目開發全程。

二、工程合同風險管理

（一）常見風險類型

1.工程設計不合理所引發的風險

因設計不合理或者設計水平低下，導致施工圖紙存在瑕疵；結構設計相對陳舊，樁基礎設計存在嚴重浪費；設計不具體，標注不清晰，使得工程人員無法正確理解清單編制；

2.不可抗力風險

該風險具有不可預測性，且無法控制，主要包含自然風險、社會政治風險等；

3.國家政策變動所引發的風險

因項目建設具有長期性，在施工階段，存在國家政策發生變動的可能性，隨之將引發一系列風險，例如，商品房預售標準從正負零轉變成結頂；

4.合同條款不足所引發的風險

因開發商自身重視度不足或者出現失誤，導致合同條款不足，進而引發一系列風險[2]。例如，合同工期規定不具體所引發的風險，合同各條款不具體、用詞缺少嚴謹性所引發的風險。

（二）風險管理過程

1.招標過程

招標是指選擇承包商、明確合同價款、制定工程量清單、優化施工圖設計的綜合性過程，在招標全程，圍繞工程合同風險，應有效完成下述工作：認真挑選承包單位，嚴格審查承包單位的資格；制定健全的招標文件。

2.洽商過程

待奪得工程項目后，便開始進行工程合同洽談工作。通常開發商比較注重合同管理，它會在招標文件中提前約定付款形式、質量標準、工期等重要合同各條款，構成要約，若投標人贊同招標文件，則自然會認同上述合同各條款，進而簡化合同談判工作，格外注意合同條款所用詞語的規范性、關聯性和嚴謹性；

3.履行過程

在履行過程，具體是指參照合同約定管控工程實施情況，不允許違背合同精神，當施工單位提出簽證請求時，應充分利用工程合同中的立即條款保障自身與開發商的權益。定期結清簽證管理，并通過書面以及電子文檔這兩種形式進行強化管理；

4.結算過程

參照合同約定開展結算工作，具體是指依托結算流程與時間、工期落實獎懲、聯系單簽證總額的實際計算要求、質保金規定等完成結算工作。在實際結算工序中應有效控制工程合同風險，建立終極成本控制防線。

三、合同風險管理體系的優化策略

（一）構建科學的合同管理制度

房地產公司應指派專業水平較高、經驗豐富的人員負責合同個管理工作，重視簽訂、文件資料以及合同等的管理。針對合同簽訂編制合理的管理程序，簽訂合同時，應逐步經由各個部門和人員，同時，指派專人負責蓋章、加工以及整理工作，為合同風險管理提供便利。房地產公司各個部門之間應加強合作，有效分工，構建成熟的工程合同管理體系。若在實施階段遇到高難度風險，應制定可行的風險應急模式[3]。

（二）注重合同風險管理

分析整理原有工程合同實施階段所出現的各種風險，組織相關人員共同、科學評價原有風險。同時，在工程實施前期，還應組織所有部門責任人和開發人員全面預測可能出現的各種合同風險，進而引發工作人員的高度重視。

（三）強化流程管理

1.權限管理

參照合同管理流程嚴格審核工程合同，確保分工合理、權責明確，禁止越權簽訂，也不允許倒簽合同，更不支持口頭協議；

2.洽商與簽訂管理

其一，是指合同主體管理。認真審核合同主體，通常審核內容主要包括資質、資金鏈、信譽度等，其中應嚴格審核非本地企業；其二，是指合同條款管理，盡可能讓本企業自行擬定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派專人保管合同章，印章管理人員則應參照批準規范進行印記；

3.積極總結

待完成合同履行工作后，應積極總結，找到履行過程中的不足，明確各方責任，合理評判風險等級，進而為后續合同簽訂活動奠定基礎[4]。

（四）認真進行合同交底

待正式簽訂工程合同后，便具有法律效力。此時，合同管理人員應依照工程合同認真編制交底文件，及時遞交至相關部門。合同交底文件主要包含以下內容：商務條款交底、工期限定、質量限定、工程雙方各自的權益與義務等內容。履行合同時，管理人員還應詳細講解，細心答疑，認真進行合同交底，真正發揮指導作用。

（五）有效完成人員管理

人是工程合同管理的主體，他們直接決定著合同管理的最終效果。因此，應有效完成人員管理，加強培訓。首先，房地產公司自身具有較強的專業性，重視專業技術培訓，且在實際開發過程中存在較多的法律風險，所以，應針對工作人員進行合同風險意識教育；其次，房地產公司應成立特定的合同管理部門，并選拔專業水平較高的人員負責合同管理人員，既包含全職人員，也包含兼職人員，明確崗位職責，合理分配管理人員，嚴格監督。最后，合理利用專業律師，這是因為專業律師具備扎實的法律基礎，且熟知國家政策。房地產公司應認識到專業律師在合同風險防控中的重要性，邀請法律顧問對工程合同管理工作進行指導。

結語：房地產公司面臨巨大的工程合同風險，從最初的土地獲得到項目規劃實施再到竣工階段，包含較多的專業性業務，這要求房地產公司應重視工程合同管理。為確保工程項目的正常開展，房地產公司應針對工程合同，著重做好風險管理工作，構建完整的風險管理體系，不斷完善，切實防控各種風險。

參考文獻：

[1]張瓊.基于JCT合同條件的工程合同策劃[D].東南大學，2013.

[2]馬惠青.談建設工程合同管理體系的建立[J].房地產導刊，2015，（9）：398-398.

第7篇：房地產項目工程管理要點范文

將景觀精品設計變成景觀精品建筑物是一個遷移的變化過程，其間存在著諸多的理解差異，從而造成景觀施工管理中的控制難點。

1．1施工產品與設計作品風格不吻合一直以來，景觀設計師往往追求作品的獨特風格和美感，忽視了施工的可行性;而景觀工程師著重從施工角度出發，針對設計圖紙中施工難以實現的部分加以修改，其結果是景觀工程師解讀景觀設計效果出現偏差，造成景觀實物與原設計效果不吻合的矛盾。

1．2施工標準與設計要求不統一從施工的成本角度出發，景觀施工單位確定的苗木品質、硬景施工工藝規范與甲方技術目標存在較大差異，造成了施工質量無法完全展示出景觀設計主題。

1．3施工過程與其他專業施工配合不協調由于景觀施工是房地產項目眾多施工項目中的一個，容易造成景觀施工與建筑主體、外裝、綜合管網、裝飾等施工項目交叉的矛盾沖突，導致施工工期拖滯。

2房地產園林景觀施工管理流程和控制要素化解

景觀施工管理控制難點首先需要制定合理的景觀施工管理流程。在景觀施工管理實踐中，我們根據景觀施工個性特征，在建筑工程管理控制流程六個階段基礎上，歸納出景觀施工14個控制要點，按照既定計劃、標準和方法對照施工過程檢查，發現偏差，分析原因，進行糾正，從而形成一個有效的施工管理控制系統，保證施工項目朝著既定目標方向前進。

3房地產園林景觀施工管理難點的解決措施

在園林景觀施工管理中，只有按照管理流程，針對控制難點，采取一系列切實可行的措施，及時糾正偏差，確保景觀目標的順利實現。在確立施工時間和施工標準階段中，應重點分析房地產項目定位、景觀風格、目標成本、設計要求等關鍵點，糾正設計與施工部門理解偏差，找準項目定位，確定施工標準。

1)明確定位，確立施工標準。

a．確定項目定位，劃分景觀類別區域。景觀工程師在施工前應介入設計，深入理解作品設計的意圖和效果，充分解讀房地產開發企業確定的項目定位報告，考察、分析、研究項目所在地域景觀建設標準，明確景觀項目定位，從而歸納出一、二、三類景觀的區域范圍，為制定標準奠定基礎。

b．確定景觀風格，尋找景觀主題。風格是景觀的指導思想，主題是景觀的靈魂，而風格往往會直接影響設計主題。當下房地產項目往往將歐式、中式、東南亞景觀風格中西合璧，混為一體。如一處歐式景觀，卻出現回紋、萬字格等典型的中式景觀元素，這樣的案例卻屢見不鮮。為此，在景觀項目定位后，深刻地解讀建筑項目中景觀風格的描述，找到相互穿插的景觀主題，才能在施工管理中有的放矢。

c．確定目標成本，測算景觀利潤率。目標成本是開發商確定房屋售價、預測項目利潤率的重要環節。因此，在景觀板塊建設前期，針對景觀定位和風格，結合房地產項目整體開發成本，測算確定景觀目標成本值，確保資金投入。

d．確定設計要求，制定景觀施工標準。房地產項目管理是一項各職能各專業的綜合性管理工作，在綜合考慮“營銷需求、工程要求、研發意見、成本控制”等因素后，形成《項目景觀設計任務書》。它包括內容有:景觀施工計劃可行性及風險，整個項目重要時間節點:外架拆除時間、防水施工完成時間、土方回填開工與完工時間、總平管網(含水、電、氣、網通)施工開放完工時間、外墻清洗完成時間，確定景觀進場的時間段及進場后的施工計劃。

e．選擇合作單位，確保施工單位資質。項目定位準確之后，結合其實施項目的屬性、規模及實施效果等，從資金實力、技術實力、配合意識等方面綜合評定合作單位是否符合項目建設要求資質，保證施工質量。

2)制定施工流程，繪制施工圖，使施工效果與景觀風格統一。圖紙會審及施工交底階段包含了概念、方案、擴初及交底等四個部分，通過這四個部分使設計理念融合于施工計劃中。

a．汲取精華，優化景觀方案。概念部分主要是確定設計方向、設計思路以及一些參考目標，根據房地產景觀的特質，著手大量的考察工作，把握設計方向，從其他優秀項目中汲取精華的部分加以再創造，從施工角度優化設計方案，升華景觀主題。

b．處理空間布局，確定苗木標準。方案部分重點是推敲并確定景觀空間布局，規范處理空間布局的尺度，完善平面構圖以及各個節點的具體施工方法，選擇材料和樹種，確定苗木標準，制定苗木品質的分級控制標準、明確灌木地被的施工標準，滿足項目整體風格協調性和目標成本要求，達到景觀設計效果。

c．細化處理手法，繪制施工圖。擴初部分需要施工單位推敲施工細部處理手法，對特殊工藝的施工辦法需采用照片、DV拍攝過程、或草圖的形式展現;畫出施工圖紙，確定景觀重點區域效果標準，讓設計部門針對施工圖紙反饋意見、達成施工效果及標準認識的統一性。

d．編制施工合同，形成交底文檔。交底部分是指成本管理及重要合約條款的交底，是固化成果的最重要階段。合同包含了工程范圍，付款條件，約定的施工措施費用等，是對景觀設計施工成本測算做一個文字說明。

3)施工單位組織考察，實施材料采招。在景觀施工準備階段，重點控制兩個環節，一是施工單位組織考察;二是施工材料招標采購。

a．落實人員職責，檢查安全措施。在景觀工程施工單位進場之后，除了日常的準備工作外，還要協調和審查施工組織情況。它包括:施工平面布置，施工線合理性，景觀施工單位機構的合理性和人員專業能力，施工單位對重點區域、關鍵部位和工藝措施的合理性和可行性，安全文明施工措施，監理工程師的職責和權限，通過管理流程來提高工作效率，讓景觀建設標準和要求深入人心，落實到施工細節。

b．制定供貨計劃，確保材料供貨及時性。房地產景觀項目具有周期短的特征，尤其是大型景觀項目，導致景觀施工單位資金壓力較大。為了保證材料品質，在施工準備階段應擬定材料供應計劃，確定材料供貨和收貨標準，選擇具有一定資金實力的材料供貨商，及時確保采招各階段流程順利進行。

4)監控施工過程，達到施工標準。施工階段主要是監控施工進度、施工質量及效果標準實施情況。

a．執行材料標準，監控施工質量。所謂施工質量控制包括兩方面內容:即工程材料質量和施工工藝水平。在房地產景觀項目中，石材是必不可少的景觀基底材料，材料質量不合格將嚴重影響景觀工程整體品質，當同樣的材料采用不同的施工工藝，呈現出的觀感和質感截然不同。因此，管理人員嚴格監控每道工藝規范執行情況，督促施工人員的質量意識，重點從材料品質、規格、觀感等要素，關注景觀石材的色差及加工工藝細節處理，把控工程材料質量。

b．有序交叉施工，監控施工進度。質量和進度往往是施工質量監控矛盾的對立面。景觀是建筑的附屬物，施工中景觀工程與建筑工程交叉并存，造成部分基礎工作與建筑土建工作同時進行，景觀施工進度還受到天氣、場地、人、料、機等諸多因素限制，因此，施工進度管控重點，一是主動尋找“可乘之機”進行景觀施工。二是保持項目甲、乙雙方以及與其他協作部門之間及時溝通，提高施工的有效性。

c．執行安全規范，監控安全生產。施工現場中物體不安全狀態和人的不安全行為均是安全管理控制重點，而行政管理控制風險是指改變工作流程，降低工作人員暴露在已有危險環境中的現象。為此，要求現場作業人員遵守安全生產職責，執行安全規范，保持施工現場物體的安全狀態，如現場材料堆碼整齊度、施工通道的清潔程度、施工圍擋規范性、檢查安全措施執行效果，建立一個安全的職場環境。

4結語

第8篇：房地產項目工程管理要點范文

關鍵詞：建筑策劃 房地產策劃

一、房地產策劃與建筑策劃的起源

（一）房地產策劃的起源

房地產策劃的出現晚于建筑策劃，因為只有當一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產行業，以及當房地產行業發展到一定的成熟階段時房地產策劃才會出現。

（二）建筑策劃的起源

在國外，建筑策劃的原始思想來源于建筑設計前期的“民眾參與聽詢設計”，以避免居住環境的營造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰以后。當時城市的重建與修復是在基本建設資金匱乏、基礎設施破壞嚴重的情形下展開的，為了基本建設項目投入資金的高回報，保證建成環境和空間功能的高效益，城市建設職能部門、開發商、規劃師和建筑師開始對建設項目的可行性研究傾注極大的心血，把研究成果運用到城市的基本建設中去，這為后來的建筑策劃理論框架的建構做出了積極的準備。

1959年美國威廉.佩納在《建筑實錄》上發表“建筑分析——一個好設計的開始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀80年代以后，以羅伯特.赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學者又不斷將研究向前推進。在日本和英國，也有相當多的學者長期以來對此進行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應用在西方逐漸發展成熟。

二、房地產策劃與建筑策劃的基本內容和操作程序

（一）房地產策劃的概念和內容

房地產策劃并沒有一個統一的定義，可借鑒的定義有:“房地產策劃就是為實現房地產投資開發的具體目標，提出創造性的思維對策，并制定出具體的實施計劃，包括房地產戰略策劃、房地產廣告策劃、房地產營銷策劃、房地產物業管理策劃”等等。

（二）房地產策劃的程序步驟

房地產概念設計(主題策劃)、房地產項目策劃(前期策劃)和房地產營銷策劃(后期策劃)。

（三）建筑策劃的概念和內容

建筑策劃的內容包括：

1.對建設目標的明確。

2.對建設項目外部條件的把握，如社會環境、人文環境、自然環境、基礎設施、規劃設計條件等。

3.對建設項目內部條件的把握，如使用者、住戶商家、物業管理者、功能要求等。

4.對建筑項目空間構想的表述形成概念設計，把空間構想的東西提出來，進行空間評價。

5.建筑項目實現手段的確定，包括建筑材料、結構方式、構造、設備等技術構想。

（四）建筑策劃的操作程序

建筑策劃運行主要的6個步驟為：（1）制定目標，研究目標，成立策劃組，安排工作進度；（2）收集相關信息條件；（3）提出策劃初步構想；（4）研究需求；（5）總結出各項策劃要點；（6）制定策劃書。

三、房地產策劃與建筑策劃的區別聯系

（一）共同特征

因為都屬于策劃活動，所以房地產策劃和建筑策劃從策劃角度來說有許多類似的特性:

1.綜合性。二者進行研究和實踐的領域都位于幾個學科相互交叉的邊緣地帶，都體現了邊緣學科綜合借鑒相關學科知識的特征。

2.實性。由于它們都是對未來適應性和成果的預測，因此二者都非常重視對歷史資料、現狀項目、現有條件和社會實態的調查與分析。

3.域性。建筑是要建在一個特定的地點，這就涉及了不同建設地點的地理地質條件、氣候環境、區域經濟環境、人文風俗習慣、社會文化背景和政治政策法規等，這些情況無論是房地產策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。

4.統性。房地產策劃和建筑策劃都強調策劃活動是一個龐大和科學的系統工程，涉及許多子系統，同時各子系統之間相互配合、聯系密切。

5.活性。這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評估和修正，同時，隨著環境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應性。

（二）房地產策劃與建筑策劃的區別

1.主要目標。房地產策劃的主要目標是以科學的方法為房地產投資者提供包括投資、概念、設計、營銷和管理等方面的專業建議，使開發商能夠合理地運用社會資源，以獲得最大的投資效益。經濟目標，即變現獲利是房地產的主要目標。建筑策劃不同，它也注重經濟性方面，但重點不是考慮如何獲得回報，而是關注建筑對于資源的有效利用和建筑的可持續發展方面。建筑策劃的主要目標，是為了使建筑能夠更好地為開發者、使用者和社會服務，它更重視滿足客戶、使用者的需求，以及對投資者、使用者、建筑師的價值取向做出平衡。同時，它還要通過對現狀的科學分析，做出合理預測，直接為下一步的設計提供依據，對設計進行優化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個符合客戶和使用者要求的好的建筑作品。

2.研究對象和范圍。房地產策劃的對象通常被認為包括投資分析、項目開發、工程管理和營銷推廣四個方面。

建筑策劃的研究對象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經濟性和時間，以及它們之間的平衡和協調。

3.服務對象。房地產策劃的服務對象是開發商、投資者，包括企業、個體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務對象可以是投資者、使用者，甚至社會大眾，實際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。

4.人員構成。根據策劃的發展要求和服務內容的變化，人員構成也在變化。房地產策劃和建筑策劃小組中一般都會包括建筑設計專業人員，但因其目標的不同，二者在其他人員構成上各自有不同的側重點。策劃小組的人員構成有建筑師、工程師、客戶代表、使用者代表、建筑經濟師、社會學家、類學家等等。

四、房地產策劃與建筑策劃在我國的發展情況

第9篇：房地產項目工程管理要點范文

關鍵字：房地產項目、成本控制

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

房地產開發建設項目要確保不斷順利進行，首先，需有一套科學可行實施計劃。成本控制計劃應在項目資金計劃前提下，制定項目質量控制計劃、項目工期控制計劃、成本控制計劃及生產安全控制計劃。而項目成本控制效果直接影響到企業的經濟效益、甚至影響到企業的生死存亡。當然，質量控制、項目工期控制、成本控制及生產安全控制有著相輔相成關系。

成本控制貫穿在項目開發全過程之中，有項目決策階段中的成本控制、項目設計階段中的成本控制、項目招投標階段中的成本控制、簽定合同中工程造價確定時的成本控制、項目施工階段中的成本控制及竣工結算中的成本控制。同樣，成本控制有事先控制、事中控制及事后控制。控制應體現在開發企業的經營管理制度中，也體現在各項業務流程中。

一、項目決策階段中的成本控制

項目決策的正確性是工程造價合理性的前提，決策內容決定了工程造價的的基礎。當然，造價高低、投資多少也會影響項目決策，項目決策的深度影響投資估算的精確度及工程造價的控制效果。項目規模、選址的決策都在很大程度上影響到項目開發成本的高低。最重要的是在初步設計出圖前，對項目的各單位工程、各分部分項工程建設標準水平的確定。只有對其標準水平定得合理，才能對設計階級成本控制起到關鍵性作用。在此階段中，作好建設項目可行性研究報告及建設項目投資計劃非常重要。尤其是在項目投資計劃中，控制環節在收入的預測、各項開發成本費用定位、工程施工安排及資金籌措等方面制定時，仔細研討制定各項標準，使投資計劃能起到科學性、經驗性、可行性、前瞻性、可控性和指導性的作用。

此階段具體成本控制工作任務責任劃分為：

1、建設項目考查報告、市場調研報告、可行性研究報告（戰略發展部、投資管理部）

2、建設項目前期策劃報告（營銷中心）

3、建設項目籌建初步方案（開發部）

4、建設項目投資計劃（投資管理部、財務部、預算部）

5、建設項目資金籌措計劃（投資管理部、財務部、開發部）

6、建設項目決策（董事會）

7、工程報建費用控制（開發部）

8、建設項目前期策劃費用控制（營銷部、戰略發展部）

二、項目設計階段中的成本控制

控制工程造價的關鍵是在設計階段。設計階段對投資的影響度約為70%左右。工程設計應在投資限額指標的前提下，工程設計在設計中進行全程限額設計進行。開發商對設計方在成本控制方面，主要應在工程設計合同中體現。在工程初步設計階段及施工圖設計的各個環節中，對影響工程造價較大的設計方案及設計細節，都要與開發商取得同意，方可進行下一步的設計。工程設計采取設計優化，運用價值工程優化設計方案。對設計方設計的各單位工程，其預算與設計限額相比，對節約了工程成本或超過了設計限額進行相應的獎懲。開發商的工程部、審計部、預算部應密切與設計方接觸，確保工程成本在設計階段得到控制，發現重大事項及時向開發公司領導匯報。嚴格執行規劃設計管理制度及其流程，監督設計每一環節。

此階段具體成本控制工作任務責任劃分為：

1、初步設計方案（開發公司的設計中心）

2、設計方案優化（開發公司的設計中心）

3、工程造價估算、概算（預算部）

三、項目招投標、合同簽訂階段中的成本控制

實行工程項目的招標投標基本形成了由市場定價的價格機制，使工程價格更加趨于合理，并能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，尤其是能降低開發商的成本，也便于供求雙方更好地相互選擇。在招標過程中，嚴禁投標人相互串標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或其他投標人的利益。在此階段中應采取以下成本控制措施：

1、 嚴格執行工程招標工作管理制度及流程，杜絕不良現象發生。做好現場踏勘和答疑安排等工作

2、 嚴格執行材料定型定板招標工作管理制度及流程，降低材料采購成本。

3、 認真做好招標文件，采用清單計價方式的，保證工程量清單列項及工程量的準確性（如果人員和時間限制，經領導同意可委托工程造價單位編制工程量清單），降低開發商的風險。

4、 做好對承包方的資質審查并實行合同履約保證制度，降低合同預付款支付的風險。

5、 在簽訂合同方面，對工程量不太大、工期短、風險不大的工程項目盡可能地采用總價合同，減少結算環節，把風險轉給承包方。

6、 嚴格執行合同管理制度，確保公司的權益不受侵犯。

7、 在簽訂合同中，明確合同中的服務范圍，避免承包方提出另一方面服務范圍的收費。

8、 工期約定明確、合理，避免承包方提出工期索賠。

9、 合同雙方權利和義務明確具體，避免產生合同糾紛，造成不必要的損失。

10、 合同價款與支付方式是合同中成本控制的核心環節。在合同中，應具體明確各單位工程套用具體時期的定額及具體地區的具體取費標準，工程屬何類工程，采用何種計價方式。

11、 加強工程預算管理，嚴格執行工程預算編制和控制管理制度及其流程。用預算的工程造價及時簽訂補充協議調整合同暫定總額，確保工程價款不超支付。

此階段具體成本控制工作任務責任劃分為：

1、招標文件編制（其中：技術標書---設計中心，商務標書----合同部）

2、合同擬草（合同部）

3、標底、工程預算或工程量清單編制及工程材料設備價咨詢（預算部、或委托工程造價中介）

4、評標、定標及合同談判（招標小組及有關授權人員）

四、項目施工階段及合同履行過程中的成本控制

項目的施工階段是建筑物型體形成階段，也是合同履行的主要過程，是成本控制較重要的過程。其中工程變更是成本控制的主要對象。在此階段中應采取以下成本控制措施：

1、 增強施工管理，嚴格執行工程變更、現場簽證管理制度，減少設計變更，降低工程造價增加。加強對工程施工工期管理，減少乙方對工程工期索賠。盡量減少趕工費的發生。

2、 嚴格執行分項工程、隱蔽工程驗收管理制度，杜絕人為因素增加工程造價，給公司帶來額外的經濟損失。

3、 加強工程結算管理，嚴格執行工程結算編制和控制管理制度及其流程，保證結算的準確性。加強對工程進度款申請的審核（包括乙方報送的階段性結算審核），確保工程進度款不超支付。

4、 實行工程保修金制度，加強對工程保修金的管理。

5、 嚴格執行財務預算控制管理制度，做好月、季、年的資金使用計劃。

6、 對項目開發全程成本、稅費進行全程監控，完善財務管理。

7、 完善成本控制過程體系，對已發生的成本進行統計分析，為今后的成本計劃提供依據。

此階段具體成本控制工作任務責任劃分為：

1、 工程變更、設計變更審批（設計中心、委托的設計方、委托的監理方、承建方）

2、 工程變更造價審核、工程進度款審核（工程管理部、項目部、預算部、財務部）

3、 合同糾紛處理（工程管理部、項目部、合同部、委托的監理方）

4、 工程索賠、工期索賠、加強工程反索賠（工程管理部、項目部、合同部、預算部）

5、 工程結算（工程管理部、項目部、預算部）

6、 房地產營銷費用控制（營銷中心、預算部、合同部、財務部）

7、 產權證辦理費用控制（開發部）

房地產開發計劃中全過程中的成本控制，是工程造價全過程控制。在投資建議書及可行性研究報告中擬定投資估算（在項目投資計劃中有細分費用的投資額），和擬定投資計劃中細分費用的投資額控制設計（設計概算）。以設計概算控制施工圖預算，再以施工圖預算為基礎，與承包方簽訂承包施工合同，確定承包合同總價。在工程施工階段過程中，嚴格控制工程變更，最后根據工程結算資料確定工程結算價。成本的降低直接體現出開發商的經濟效益。

參考文獻：

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[2] 廖勇. 略論房地產企業如何做好資金管控工作[J]. 時代金融. 2010(09)

[3] 呂連波. 淺議房地產稅收一體化管理[J]. 現代經濟信息. 2009(11)