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第1篇：物業項目考察報告范文

針對當前形勢下弱電系統工程存在上述問題，不能讓弱電系統智能化成為一句空話。因此，優化弱電系統工程實施管理勢在必行。作為弱電工程的建設單位應充分發揮其市場主導地位的優勢，強化對弱電工程的優化管理。建立一套自我完善的企業工程管理規程，制定一套約束相關各方的管理程序，一套讓參與各方都預先承認的規則。這樣就可以大大提高設計效果、減少施工過程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質。為了加強優化對弱電系統工程的實施管理，必須對弱電工程的各實施過程（步驟）進行指導、控制，確保項目建設過程的順利進行，建設單位應對整個建設項目弱電工程的實施過程進行優化管理。

（1）在弱電系統工程的規劃、設計階段進行優化管理。根據工程項目規劃及相關功能的需求，編制工程項目的《弱電系統設計要求》。然后，選擇優秀的專業設計院，根據《弱電系統設計要求》委托設計弱電系統。建設單位工程部門應負責組織對弱電工程設計的評審工作，并對設計進程及具體的設計事項進行監控，定期、及時與設計公司溝通，并及時整理形成紀要，為下一步優化設計調整提供依據。

（2）規劃、設計階段，弱電系統工程設計應遵循的原則。①可靠性原則，將安全防范系統的可靠性放在第一位，充分考慮小區的實際情況，選用質量可靠耐用的設備，在系統投入使用后長期有效地發揮各部分的作用，方便用戶使用，保障小區內住戶的安全。②安全性原則，系統應能夠最大限度地保障住戶人身及財產的安全。③實用性原則，系統應能夠最大限度地滿足住戶的生活需求及使用的方便性。④合理性原則，根據實際情況選用能滿足用戶需要的設備；系統便于施工，盡量減少對建筑、裝飾等的損害。⑤適用性原則，系統應具有高度的適用性，不會受到氣候和地理環境的干擾影響。⑥先進性原則，充分考慮科學技術的迅猛發展的趨勢，應用較先進技術，保證小區建成具有先進性的智能小區。⑦經濟性原則，在考慮整個系統先進、可靠的同時，著重考慮產品的性能價格比，保證產品的經濟性。在實現建設單位對系統的要求的情況下降低系統的造價，減少不必要的浪費與消耗，讓建設單位投入較少的人力與物力，建立完善的智能化體系。⑧科學性原則，系統的設計、施工嚴格按照有關規定執行，并且充分利用現有成熟的技術，保證系統的可靠運行。⑨兼容擴展性原則，保證智能化小區內部的各個子系統的集成、兼容和信息共享，總體結構具有可擴展性和兼容性。設計完成后，應重點審查確認弱電系統的設計是否符合有關標準、規范和規程的要求，是否與《弱電系統設計要求》相一致,相關功能性要求是否設計到位。特別地，對于通訊、數據網絡、電視系統的設計，應充分考慮多家運營商提供的服務架構，對各建筑單體內的路由、橋架、管道、設備間(箱)及戶內弱電箱進行配置，便于今后住戶所選的運營商能予以接入；根據各地實施數字電視的具體情況，須考慮有線電視各段路由的擴充空間；無線移動通訊信號不能覆蓋的區域（如地下車庫、電梯轎廂等），還須設計無線通訊信號增益系統。優化規劃、設計階段的實施管理，是為下一步施工過程，做好實用性的優質工程打下牢靠的基礎。真正做到為實用而設計，避免出現“閉門造車”，嚴重脫離實際和用戶需要的后果。因此，優化規劃、設計階段的實施管理是至關重要的。

（3）在弱電系統工程施工過程中進行優化管理。建設單位根據設計方案、圖紙和招標文件進行招標，對初選的弱電工程施工單位必須進行實地考察。編寫考察報告，且確定入圍名單。從中選擇有最佳實力的、優秀的施工單位，簽訂《弱電系統工程施工合同》及《弱電系統工程及設備維保服務協議》，明確雙方的權責利。要求施工單位必須在合同規定的時間內完成系統的深化設計,其內容及圖紙須經原設計單位和建設單位的相關技術負責人員進行優化評審。建設單位項目工程部弱電管理人員須協助、督促各相關施工單位，根據深化后的圖紙，限期對弱電及相關系統的預埋預設進行檢查確認，由檢查單位提交檢查報告，對其不符合或不合格處須進行及時調整；須根據整體計劃和合同要求，全面把握控制工程的品質和進度，其間出現品質問題，經項目工程部協調仍不能解決，須立即將情況匯報上一級管理部門或管理人員，由其協助予以解決。

（4）在弱電系統工程驗收及交接過程進行優化管理。根據國家、地方關于智能建筑及住宅建筑的相關規范和標準，再進一步優化規范項目弱電系統驗收標準。系統安裝調試完成后，為提高工作效率，應由建設單位組織弱電系統施工單位、設計單位、監理單位、物業管理單位五方共同參加驗收。建設單位和施工單位應在現場驗收前7個工作日，分別把所需驗收的設備設施系統技術資料移交物業管理單位，并列出所有移交資料的清單，由三方簽字認可各持一份；建設單位應根據設備安裝調試單位提供的技術資料編制驗收計劃，做好相關的驗收準備，并通知物業管理單位做好相應的接管驗收準備工作；在驗收過程中，發現質量技術問題和需要整改的項目，須做好統計工作并寫入驗收會議紀要，責令限期整改，進行復驗，直至驗收通過。

（5）建筑弱電工程的檢驗與移交使用。建筑弱電系統工程驗收完成，建設單位須將本項目《弱電系統工程及設備維保服務協議》及相關工程竣工資料等事宜移交該項目物業管理公司，由該公司監督執行。移交資料應包括：①產品資料：各系統設備的數量、型號、規格、產品檢測證書、檢驗報告、合格證書、產品說明書等。進口產品還須提供原產地、報關單及商檢證明。②技術資料：系統結構圖、各子系統工程原理圖、施工平面圖、弱電機房設備布置圖、設備電氣端子接線圖等；各系統的產品說明書、操作及維護手冊等。③工程資料：招標文件、階段驗收資料、材料保證書、材質驗收報告、工程監測數據、設備及系統自檢檢測記錄、系統試運行記錄、第三方測試記錄、培訓資料及考核記錄、其它按規定應提交的資料等。只有充分作好物業管理部門的交接工作，才能較好地保證各相關弱電系統設施的正常運行，為今后的日常維護工作，提供有理有據的保障。

2結語

第2篇：物業項目考察報告范文

工程總承包在我國經過了近二十年的發展歷程，取得了不少成績，并積累了一定經驗[1].但總體而言，我國的工程總承包事業尚處于發展階段，有不少問題值得探究，如基本概念問題，能力問題，市場機制，運作模式和人才培養問題等。本文只探討工程總承包企業的概念問題。

何謂工程總承包企業？這是發展、培育工程總承包企業首先必須明確的問題，本文從以下幾個方面對這一問題進行理論上的探討，以期對我國工程總承包建設拓寬思路。

1 、 顧客（或業主，本文不加區分）需求角度

在市場經濟條件下，顧客是企業賴以生存的基礎，是建筑業發展的動力，企業必須滿足顧客現在和未來的需求，并力求顧客滿意才能實現企業的經營目標。顧客需求不斷變化，并表現出了一些新的特點。在里丁國際建筑業發展戰略論壇上，與會代表一致認為顧客對建筑業的要求和期望越來越高，希望建筑業企業能提供形成建筑產品全過程的服務。所謂“形成建筑產品全過程”有兩層含義：一是指包含項目可行性研究及決策、勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等內容在內的創造項目產品的過程（簡稱創造過程）；二是指上述項目管理過程（簡稱管理過程）。因此，從滿足顧客需求出發，凡是能提供上述全部創造過程或管理過程服務內容的企業應該是工程總承包企業。當然，總承包范圍是否包括上述所有內容，需由顧客根據項目實際情況及其風險程度決定和定義。根據顧客需求的不同可以有以下不同的工程總承包方式：

（1）設計、施工總承包（D-B）：承包商按照合同約定，承擔工程項目設計施工，并對承包工程的質量、安全、工期、造價全面負責。

（2）設計、采購總承包（E-P）：承包商對工程的設計和采購進行承包，施工則由其他承包商負責。

（3）設計、采購、施工總承包（EPC）：承包商負責工程項目的設計、采購、施工安裝全過程的總承包，并負責試運行服務（由業主進行試運行）。

（4）交鑰匙總承包（LSTK）：承包商負責工程項目的設計、采購、施工安裝和試運行服務全過程，向業主交付具備使用條件的工程。

（5）設計、采購、施工管理承包（EPCm）：承包商負責工程項目的設計和采購，并負責施工管理。施工承包商與業主簽訂承包合同，但接受設計、采購、施工管理承包商的管理。EPCm承包商對工程的進度和質量全面負責。

（6）設計、采購、施工監理承包（EPCs）：承包商負責工程項目的設計和采購，并監督施工承包商按照設計要求的標準、操作規程等進行施工，并滿足進度要求，同時負責物資的管理和試車服務。

（7）設計、采購承包和施工咨詢（EPCa）：承包商負責工程項目的設計和采購，并在施工階段向業主提供咨詢服務。

2、建設項目全壽命期角度

建設項目全壽命期是指從建設項目開始構思到建設項目報廢的全過程或時間跨度，在此期間，建設項目經歷前期策劃、設計和計劃、施工和運行四個階段。

當然，壽命周期中的每一個階段還可以進一步細分，如前期策劃可以分為投資機會研究、可行性研究、項目決策等過程，建設過程可以分為方案設計、施工圖設計、采購、施工、安裝、試車等。

傳統的承包方式是對各個階段進行相對獨立的承包，且大多集中在建設過程，這種方式將項目全壽命期中相互關聯的各項活動和任務作為相互分隔的過程或對象進行實施和管理，會造成管理的不連續、項目信息支離破碎、業主無法得到完整的建筑產品和完備的服務、無法實現全局最優等問題。解決這些問題的途徑之一是承包商提供高層次綜合化的工程總承包服務，即：業務范圍涵蓋兩個及兩個以上項目階段；進入項目的時間向前延伸，甚至將項目構思也納入承包范圍；業務范圍向后拓展，不僅完成項目建設任務，而且承擔項目的運行管理（物業管理）和維護服務任務；承包商參與項目融資；最理想狀況是提供全壽命期總承包服務。因此，與傳統企業相比，能夠提供上面服務的企業都應該稱為工程總承包企業。根據業務范圍所涵蓋的項目壽命期階段不同可以劃分不同的工程總承包方式，除了上面所述各種方式外，還可以有：

（1）D+D+B（Develop+Design+Build），即承包商負責項目前期決策階段的策劃和管理+設計+施工；

（2）D+B+FM（Design+Build+Facility Management），即設計+施工+物業管理；

（3）F+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+Facility Management），即融資+采購+設計+施工+物業管理；等。從全球范圍看，這些工程總承包方式都可以找到案例。

3、虛擬建設角度

虛擬建設的概念來自虛擬企業（或稱虛擬組織）以及包括虛擬現實在內的計算機技術在工程項目建設中的應用。1996年美國發明者協會提出了虛擬建設的概念，即：Virtual Construction is an aproach to the design-build process incorporateing electronic connectivity and upside-down management techniques.理解要點如下：

（1）工程項目是虛擬建設的對象和載體，項目建設通過一系列相互關聯的過程來實現，這些過程組合在一起形成一條產品供應鏈；同時，項目建設過程也是一個價值增值過程，因此也形成一條價值鏈。圖中圓圈既表示工程項目建設過程中環環相扣的過程，同時也表示實施項目所需的設計、采購、施工等能力。

（2）由于科技進步、社會分工細化、市場競爭加劇等原因，絕大多數企業不具備項目建設所需的全部專業能力，即只是上述供應鏈中的一環或幾環，如果沒有供應鏈中上、下游企業的協作，根本無法完成全部工程項目建設任務。而建筑市場的顧客對企業能力提出了越來越高的要求，希望企業能提供形成建筑產品的全過程。因此，為滿足顧客需求，這些企業唯有跨越組織界限，在具有不同核心能力的企業間開展合作，以“虛擬企業”形式來整合和利用外部資源，從而擴展自己快速滿足顧客需求的能力。圖中核心企業可稱為頭腦企業，其技術先進，管理科學，起著整合、集成供應鏈的作用，在供應鏈中占據核心位置；伙伴企業可稱為軀干企業，處于供應鏈中的其他位置，但能以自己的專業特長為項目實施過程貢獻力量，是供應鏈中不可缺少的環節。

（3）在綜合運用各種現代科學、管理技術，特別是計算機信息技術、網絡技術、虛擬現實技術的基礎上對項目建設過程進行集成管理，能達到高效實施項目的目的。

核心企業具有下列特點：

（1）擁有為顧客所認可的核心能力，顧客愿意將項目建設的總承包任務委托其實施；

（2）核心企業可能只占據供應鏈上的一環或數環，而不具備項目建設所需全部能力，但能夠通過合伙、合作、組成項目聯營（聯合）體或形成總分包關系，將供應鏈中的上、下游企業整合在一起，迅速形成一條完整的工程總承包供應鏈。

（3）具備對供應鏈進行集成管理的能力。

根據上述概念，可以認為核心企業就是工程總承包企業。

虛擬建設方式國內已有應用，如北京建工集團與北京市建筑設計研究院簽署合作協議，雙方承諾分別利用自身在工程施工和設計方面的優勢，實行強強聯合，優勢互補，以在與國內外同行競爭中占據主動。

4、國際大承包商的借鑒

每年年中，美國《Engineering News-Record，ENR》都會給出國際最大225家建筑承包商排名。毫無疑問，上榜企業都是活躍在當今國際建筑市場的頂尖企業，應該是當之無愧的國際型工程公司及工程總承包企業。分析這些公司的特點，可為界定工程總承包企業提供最為現實的標準。經過分析比較，我們發現這些國際大承包商具有如下共同特點：

（1）都是跨國公司，業務遍布全球，國外營業額在其總營業額中占有相當比重，2003年最大225家承包商前20家公司國外營業額平均占其總營業額的50%左右。

（2）專營（或主營）工程項目。企業的經營收入主要靠為業主提供實施工程項目服務，包括工程承包和項目管理服務。

（3）業務領域廣闊，涉及包括房屋建筑、交通、工業、石化、制造、能源、水利、電訊、廢棄物處理等多個領域，企業抗風險能力較強。

（4）業務范圍涵蓋工程項目建設的全過程，包括項目前期咨詢、設計、采購、施工、開車服務（試運行）、工程總承包和項目管理承包（PMC）、項目管理服務等。

（5）工程總承包方式多樣，包括：EPC、EPCm、EPCs、EPCa、LSTK、BOT等。

（6）組織機構和專業設置適應業務發展要求，一般都設有項目管理部、項目控制部、質量管理部、設計部、采購部、施工管理部、開車服務部（試運行）等常設性的組織。

（7）擁有大量高素質的專業人才，尤其是掌握項目管理和工程總承包知識和技術的專業人才，如項目經理、設計經理、采購經理、開車經理、項目控制經理、進度計劃工程師、費用控制工程師、項目財務經理、合同管理專家（包括風險管理和索賠專家）、律師等。各層次主要人員除精通業務以外，還具備熟練運用外語和計算機的能力。高素質的專業人才是工程公司最寶貴的財富，專業人員的素質和水平代表工程公司的素質和水平。

（8）擁有完善的項目管理體系，通過包括ISO9000：2000（質量）、ISO14000（環境）、OHSAS18000（職業健康安全）在內的國際管理體系認證。項目管理體系包括組織機構、部門和崗位的職責、實施項目管理所必需的資源、項目管理程序文件、項目管理作業指導文件、崗位《工作手冊》等。

（9）擁有先進的工藝技術和工程技術。具有獲得專利技術并進行工程設計的能力。重視技術開發，善于將專利技術轉化為工藝設計和基礎設計，形成自己的技術優勢。

（10）具有高水平的信息管理技術和計算機應用技術。工程項目實施和管理有強大的基礎數據庫作支撐，高水平的計算機輔助設計系統和集成化的項目管理系統得到普遍采用，并在項目實施過程中發揮了重要作用。

（11）具有與公司業務規模相應的融資能力。國際型工程公司都有很強的融資能力，包括借貸工程總承包流動資金、開具保函、幫助業主籌措資金等。其中幫助業主籌借資金，通常是工程公司獲得項目的關鍵。

上述特點中，除了特點（1），其余都可用來界定工程總承包企業，因此可以說，具備這些特點的企業都是工程總承包企業。對我國承包企業而言，這些特點既可看成是界定工程總承包企業的基本標準，同時又可看成是對工程總承包企業的能力要求。

5、結束語

綜上所述，所謂工程總承包企業應該是具備下列特點的企業：

（1）能以滿足顧客當前和未來需求為中心，提供顧客所需全部項目創造過程或管理過程的服務內容；

（2）具備建設項目全壽命期觀念，能夠承擔項目全壽命期中若干階段的承包任務；

（3）具備核心能力，能通過合伙、合作、聯盟等方式將供應鏈中的上、下游企業整合起來，實施高效的虛擬建設。

（4）具備國際大承包商的共同特點：

這些界定標準同時可以看成是對工程總承包企業的能力要求，我國建筑承包商可以從各個角度進行對比分析，不斷調整經營結構、拓寬業務范圍，并著力培養項目各階段所需能力，特別是多階段承包的集成管理能力，為最終成為國際型工程公司打下堅實基礎。

參考文獻

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[5]　成　虎。建設項目全壽命期集成管理研究[D].哈爾濱：哈爾濱工業大學，2001

第3篇：物業項目考察報告范文

關鍵詞：工程項目，項目風險管理，模糊灰色綜合評價

中圖分類號：TL364+.5 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著社會的快速發展，工程項目建設特別是商住小區項目建設進入高速增長期，建設項目風險復雜程度也越來越高，不僅涉及面廣，而且各參與主體之間的互相影響也使得項目管理愈加復雜。再加上建設工程項目所處外部環境的不確定性，使得建設風險不斷增加。工程項目風險管理就是運用一整套風險管理體系、手段和方法，為保證和提高工程風險管理所進行的系統管理活動。人們越來越清醒地意識到，有效的風險管理，能使工程項目在能夠承受的風險水平之下，謀求盡可能高的收益，或將一定的收益風險程度降至最低。本文基于模糊灰色理論，結合實踐應用，針對明泰江海新城項目作出風險識別，并建立風險管理評價模型，促使工程項目風險綜合評估進一步優化。

1工程項目風險管理評價與模糊灰色綜合評價的理論基礎

風險管理是指在對風險的不確定性及可能性等因素進行考察、預測、收集分析的基礎上，制定出包括衡量風險、識別風險、積極管理風險、妥善處理風險及有效處置風險所致損失等一整套系統而科學的管理方法。項目風險管理可分為風險識別、風險應對、風險規劃、風險評價、風險估計、風險監控6個環節。

而模糊綜合評價的方法測定項目風險，不是對某一風險的大或小做出絕對的評價，而是綜合主要影響因素確定項目風險大小的隸屬程度，也就是說對項目風險評價不是用一個數值，而是用風險評定集上的一個模糊子集進行表達。

灰色系統理論經過20年的發展，已基本建立起一門新興的結構體系，其研究內容主要包括：灰色系統建模理論、灰色系統控制理論、灰色關聯分析方法、灰色預測方法、灰色規劃方法、灰色決策方法等。 本文主要用到灰色系統建模理論及灰色數列預測。

工程項目風險管理評價是一個多指標多層次的問題，有很多影響因素，而且大多是模糊的和灰色的，可以用模糊灰色理論構建綜合評價模型對項目風險進行評價。

2 以明泰江海新城為例的基于模糊灰色理論的工程項目風險管理評價

2.1項目簡介

明泰江海新城項目定位為江中地區頂級城市綜合體，規劃物業類型涵蓋高端住宅、大型商業中心、商業街、甲級寫字樓、星級酒店。該項目規劃用地面積333724平方米，建設用地面積為267443平方米；規劃總建筑面積近94萬平米，其中商業建筑面積達66860平方米；規劃總戶數為5486戶，規劃總人口為19201人，現已動工開發建設。

2.2項目風險因素識別

明泰江海新城風險評估決策階段，需要考慮整個項目運作期內的所有風險因素。因此這一階段的項目風險識別，需要對信息的搜集和調研投入更大的精力，并更多地借助相關領域專家的經驗。在風險識別技術方面，對于投入產出風險、環境風險等可采用情景分析法、影響圖法、核查表法、因果圖法等進行識別；對于明泰江海新城項目總進度風險、總體功能質量風險等，可以運用流程圖分析法（CPM）、事故樹分析法等來進行識別。

限于本文的篇幅及各因素層級劃分的偏差較大等原因，故本文則只涉及所識別出的五類主要風險，即人的因素、材料因素、技術因素、財務因素、環境因素。

項目風險評價流程

在項目風險評價過程中，首先要利用綜合測度模型評價項目的總體風險，同時還要充分利用綜合測度模型的功能，盡可能地發揮綜合測度模型的全面分析作用，將每一大類及下屬風險因子的風險重要程度計算出來并作排序處理，為風險的防范、監控及處理提供依據。項目風險流程圖如圖所示：

2.4基于灰色系統原理的模型建立

表2-1 明泰江海新城項目影響因素的原始數據

確定參考數據列

以該地區影響因素總數為參考數據列，表示為：

其余五個因素作為比較數據列，可以分別表示為：

2.4.2確定參考數據列無量綱化處理

無量綱的目的是便于在不同量綱，不同數量級之間進行比較。本文采用初值化進行無量綱處理，即對每一列數據都用數列的第一個值去除，得到六個新的數列，如表2-2所示：

表2-2 無量綱化處理后的數據

計算參考數據列與比較數據間差的絕對值

計算結果如表2-3所示：

表2-3 參考數據列與比較數據列差的絕對值

2.4.3求關聯系數

例如：，其余依次計算，關聯系數結果如表4-4所示。

表2-4 關聯系數

2.4.4計算關聯度

例如：

同理

表2-5 影響因素評價的原始數據

原始數據生成處理

對原始數列做得到一次累加生成數列，其中：

所以

{(t)}={1867，3754，5295，6628，7955，9O42}

構造數據矩陣和數據向量

數據矩陣：

得到數據向量后，求得系數向量：

建立預測模型

一階單變量線性動態模型的一般形式：

模型求解并得到預測結果

將上面的結果代入，解這個微分方程，得到時間響應函數：

當t=7時，即通過此模型對該公司下一個即第七個施工項目影響因素總數預測為1249。

模型的精度檢驗

模型檢驗一般采用后殘差檢驗、殘差大小檢驗和關聯度檢驗，本文采用后殘差檢驗。首先根據模型求解的結果求統計特征量：均值：

將值和值對照表2-6以確定模型精度等級。指標和是后驗差檢驗的兩個重要指標。指標越小越好，越小表示越大而越小。打表示原始數據方差大，即原始數據離散程度大。小表示參訪查小，即殘差離散程度小。小就表明盡管原始數據很離散，兩個模型所得計算值與實際值之差并不太離散。

表2-6預測模刑精度檢驗

本例中的一些指標值如下均值：1506，方差=107896．56，殘差均值=2．8，殘差方差=10589．76，后驗差比值C=S2／S1=0．313 0．95，所以本模型預測精度為好，預測值可信。

預測結果分析

明泰江海新城項目模擬第七個施工項目的預測值為1249，與實際數據1312起相差不遠，這說明所建立的灰色預測模型的精度還是比較好的。一般地講，己知六個以上原始數據，就可以建立具有較好精度的灰色預測模型，這是其他方法所無法比擬的。

另一方面，雖然根據此灰色模型所得出的預測值與實際值相差不遠，但是還有一定差距；如果數據采用的再多一些，該模型的精度將會更好。從表中的統計數值和預測的結果來看，明泰江海新城項目施工質量總體呈下降趨勢，這說明明泰江海新城項目風險在上升，應予以警惕，做好管理。

3結論

由于任何一種創新在研制之初不可能預測其未來，到時能否轉化為現實的生產力還面臨著諸多不確定因素。因此，在該領域投資其高收益是與高風險相伴而行的。明泰江海新城項目的開發風險，需要在項目管理的過程中對其進行嚴格的風險管理。

本文得到的初步結論總結如下：

（1）在積極借鑒他人研究成果的基礎上，針對項目作出風險因素識別，層次分明、歸類合理、能較好反映項目的狀況。

（2）灰色系統理論對項目整體風險進行綜合評估，尤其適用于存在多風險因素和多措施權衡的新技術應用項目。通過灰色系統理論構造矩陣、將數值帶入公式，經過一致性校驗計算得出每項風險因素或每項措施對項目影響的相對權值，從而進行優先排序。

文章的實踐過程，對于進行項目風險綜合評估、項目風險管理具有參考的價值。

參考文獻

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第4篇：物業項目考察報告范文

8月1日至8月3日，在縣長、縣城六大片區建設總指揮的帶領下，總指揮部辦公室、各片區正副指揮長、辦公室主任和開發公司經理一行28人實地參觀考察了廈門市火炬高科技產業園、五緣灣、杏林灣片區，聽取了廈門市火炬高科技產業園翔安指揮部、廈門市規劃局、五緣灣運營公司、杏林灣建設指揮部的相關介紹。現將有關情況報告如下：

一、廈門城市規劃的經驗

1.先謀后動。傳統的城市規劃內容只注重空間布局，往往不考慮城市運營、資金平衡和項目的收益，發展建設被動地服從規劃的要求，既影響項目的品質，也影響規劃的實施。為適應市場經濟發展的需要，廈門市規劃局一改以往就規劃而規劃的模式，按照“先策劃后規劃”的理念，在規劃編制前聘請策劃公司對

片區的戰略定位、產業安排、功能布局、亮點項目、重大基礎設施和資金平衡估算等進行論證研究，并供領導決策參考，確定后再聘請規劃設計單位將策劃成果轉化為規劃成果，以規劃的語言落實行動的項目，從而大大增強了規劃的可操作性。如五緣灣片區即是先聘請國內知名的咨詢機構王志綱工作室和英國阿特金斯顧問公司聯合策劃后再行規劃。

2.滾動規劃。規劃的首要任務是促使規劃項目落地。針對規劃編制周期長、費用高、運營操作部分不明確等問題，廈門市規劃局按照“積極配合項目、重點結合控規、分階段制定規劃”的思路，首先將建設項目的重要公建項目、基礎設施配套項目在第一階段完成，以迅速應對開發主體，保障項目落地。同時不斷跟蹤服務，優化細化道路、市政管線、土地招拍掛等技術指標，相對穩定后形成第二階段成果，以指導各類土地的運營和片區配套的實施。緊接著編制城市設計、景觀設計等內容，匯集成最后的控規成果。

3.明確定位。準確的定位是片區發展的“靈魂”。廈門各個片區均根據各自的區位、交通、資源特點進行明確的定位，既功能互補，又各具特色。如五緣灣片區位于廈門島的東北部，高崎國際機場與會展中心之間，通過廈門大橋、東通道、五緣灣大橋與島內緊密相接，且擁有8km長臨灣濱水帶，區位、交通、資源優勢突出。五緣灣片區定位為“活力生態港、財智精英城”，功能以商務辦公、生態居住、休閑度假為主，是集商業服務、高端養生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術研發為一體的復合型新城區。圍繞定位，五緣灣相繼推出了高星級酒店、餐飲休閑街、商業娛樂中心、溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營運中心等一系列重點項目，為片區今后的可持續發展奠定了堅實基礎。

4.功能混合。廈門市城市空間結構為“一心兩環，一主四輔八片”，每個片區既自成體系，又相互聯系融合，生產、生活等設施一應俱全，配套完善。片區內各項目也按照功能適當混合的理念進行空間布局。如火炬高科技產業園區規劃總面積4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集園和4.13 km2的火炬（翔安）產業區組成，首期主要建設130萬m2的通用廠房和20萬m2的生活配套區，生活配套區內文教體衛商住等功能齊全，完全可自我滿足生活、學習、文化休閑等各種需求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。

5.平衡規劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡”四大平衡規劃理念，其核心是“謀資金”，即將獨立的項目與周邊的開發利用相結合，通過合理規劃項目，使每個項目得以實現自我平衡。比如在修建道路、學校、醫院等公用設施時，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規劃工業園區時同時考慮生活區；在規劃brt時優先考慮土地升值潛力大的地區，從而為項目資金的籌集創造條件，使城市規劃從跟隨城市發展的被動輪，變為推動城市發展的主動輪。

6.公交優先。倡導以公交優先的多樣化交通方式，特別是大力發展有專用路權、快速便捷的brt（快速公交）系統。brt的線路、站場、乘客服務系統等均按未來提升為輕軌的要求設計，避免了重復建設，實現了城市的滾動發展。另外采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網密度的辦法不斷舒展交通， 提升城市的通達能力。

7.以人為本。廈門城市規劃突出以人為本的理念，把民生工程和民眾的需求始終作為規劃工作的重心和圓點，致力于提升市民的歸屬感和幸福指數。如廈門為滿足市民不斷增長的文化休閑需求，興建了文化藝術中心、音樂廳、書法家廣場、環島木棧道、體育館、運動館、奧網中心等一大批高水準的文化休閑設施，提升了城市的品位。為解決中低收入家庭住房困難問題，在全國率先推出了大規模社會保障性住房建設項目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強有力的物質保障。

8.環境優先。本著發展與保護并重、經濟與環境雙贏的理念，廈門按照“保護山水、緊湊發展”的模式，組團式推進各片區建設，實施了“藍天、碧水、綠色、寧靜、潔凈”五大工程。在開發項目落地前，先行打造綠色生態項目，營造優美的投資環境，提升城市形象。如杏林灣片區充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的優勢，大力實施環境改造和生態修復工程，通過清淤造湖、退塘還海，推進杏林灣區岸線景觀優化設計改造，使杏林灣成為獨具特色的“鷺島西湖”，吸引了華僑大學、廈門理工、武漢理工、華夏學院、廈門軟件職業技術學院等大學進駐，成為廈門大學城、高尚休閑居住區和社會經濟發展新的增長極。

二、廈門片區運營的經驗

1.扁平管理，高效運作。各片區實行指揮部領導下的企業代建制。在指揮部的統一領導下，片區征地拆遷實行屬地負責制，給予4000－5000元/畝不等的工作獎勵經費；項目建設由片區運營公司負責，日常工作經費實行報帳制，投入產出由財政審核，另給予3%的代建費；項目實施過程中存在的問題由辦公室負責收集反饋，提交指揮部會議即決即行，限時辦結。如火炬高新區為迎接臺灣光電企業進駐，130萬m2通用廠房建設限時180天完成，規劃、設計、建設、管理、管線、土地、發改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地，邊規劃、邊設計、邊征地拆遷安置、邊報建、邊建設、邊配套、邊招商推介，系統管理、同步推進。市委、市政府提出“金戈鐵馬、狂飚突進”的推進要求，工程各方參建人員深入一線、攻堅克難，“女人當男人用、男人當超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常規、不違規，高效工作，在規定期限內圓滿完成了工作任務，為片區發展贏得了寶貴的先機。

2.四大平衡，積極籌資。“四大平衡”即就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡。“就地平衡”就是打破傳統規劃內容，在重大項目謀劃初期，提出投入產出的安排供領導決策參考，做到項目投入產出的大體平衡，從而統籌區域內經濟社會文化的發展；“緊張平衡”就是對構建項目的資金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設工期等主要環節一環扣一環，圍繞一個目標共同工作，緊張調度；“積極平衡”即以積極進取的態度和精神，多方籌資建設，創造項目建設條件，實現收支平衡；“綜合平衡”即一個項目與其它項目統籌考慮，從全市的高度總體調配資金，綜合運作、整體平衡。“四大平衡”的核心是謀資金、求項目實施。圍繞如何在不增加城市發展成本的前提下，利用市場的自身規律精心策劃每一個項目、每一塊土地，促進城市的大力拓展，實現社會、經濟和環境效益的統一。

3.適度傾斜，重點突破。一定時期內政府的融資能力和市場需求是有限的。廈門市根據各片區的發展條件，采取東西對進、逐步向北發展的策略，以基礎設施和公用設施為先導，啟動一批帶動性強的項目，推進片區的快速發展。如五緣灣片區，以政府投資為先導，先行建設五緣灣特色商業街、運動館、營運中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學村以及市政配套設施等帶動性的項目，掀起了五緣灣開發的熱潮。在重點片區有土地運營收益后，再由市委、市政府綜合平衡，統一調配資金，投入其他條件較好的片區發展，實現有序推進、滾動發展。

4.建管同步，協調發展。一是在建設期即成立運營管理公司，按照“三保”（保潔、保綠、保安）的要求，邊建設、邊管理，建管合一，建設考慮管理，管理服務建設。建設過程中按照景區標準加強管理，通過管理突出景區效應，打造一流環境，吸引企業、商家進駐；二是城市建設與環境的和諧。如五緣灣大力實施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締造“城市里的田園”，營造美麗港灣，成為廈門的“新客廳”；三是土地開發與產業培育并重。嚴格按照片區的功能定位將產業落實到具體的地塊，從而保障片區未來發展的可持續性。如五緣灣通過營運中心（總部經濟）、高技術研發園區、帆船港與游艇展銷中心、環灣旅游開發等產業培育，以項目為支撐，增強片區的持久活力，使之真正成為“活力生態港、財智精英城”；四是保障失地失海農民的利益，使農民真正轉變為市民，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包銀”的辦法，集中在安置區或保留村莊提供商業發展用地，提供一些商業性、經營性項目，為失地農民提供未來生活的保障和充分的就業機會，使農民即當股東又當員工，從而真正融入城市、變為市民，實現和諧征地拆遷。

5.勾地儲備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的使用價值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲備、上網公布（提前一年）、征集意向、定向修訂”。為使規劃項目更加貼近市場，每年定期召開規劃項目推介會，向開發商發放《項目開發意向征求意見表》，在不突破控規大綱總體提標的前提下，合理吸納開發商的意見，確定擬出讓小地塊的規劃指標，優化整合后帶規劃、建筑設計方案按樓面地價掛牌出讓，從而滿足市場需要。同時實行凈地出讓，即“產權明晰、圍墻圍合、場地平整、市政通達”。在熟地條件下出讓，從而有效提升土地價值，提高土地二級級差，實現效益最大化。

6.設施先行，廣泛推介。廈門各片區建設前，均由政府先行投資市政公用基礎設施建設，通過拉開片區發展框架、完善文教體衛等城市基礎配套服務功能來提升片區環境品質，吸引各類社會投資，推動片區開發。另外，通過筑巢引鳳和政府職能的轉移來帶動片區的發展。如為推動杏林灣片區的開發，規劃將市政府的行政辦公職能轉移至杏林灣片區，引導社會投資跟進。在五緣灣則集中建設飛地營運中心，由海滄、同安、翔安區政府集中在五緣灣片區建設11棟辦公樓，充分利用各區的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實施項目帶動戰略的同時，各區利用各種媒體廣泛宣 傳，并籌辦各種活動等形式包裝、提升片區的形象和知名度，為片區發展造勢。如五緣灣通過舉辦水手節、放松節積極推介片區旅游度假目的地的形象。

三、廈門經驗對我縣的啟示

1.統一認識，營造濃厚的創業謀事氛圍。當前，周邊縣市發展態勢逼人。雖然我縣在區位、交通上具有一定的優勢，但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展城市空間，為項目落地提供載體和平臺。為此，必須統一廣大干部群眾的思想認識,特別是要把領導干部的思想認識統一到六大片區建設上來。六大片區建設90km2控制區不是異想天開，不是簡單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場需求內在推動的結果，周邊發展態勢逼迫所然，也是規劃先行控制的需要，特別是當前政策是以項目定供地。同時90km2也不是一厥而就的，需要各級干部群眾的努力，只要萬眾一心，加之市域城鎮化高速推進的外部驅動力，目標是實在而可行的。要通過實踐來檢驗工作的實績，以正確的用人導向和激勵機制來調動方方面面的積極性，強力推進六大片區建設。要大力倡導“5+2”、“白+黑”的創業拼搏精神，制定科學的績效考核機制，倡導謀事創業的濃厚氛圍。要開展項目競賽，實行“領導掛點、現場調度、限時辦結”的工作機制和政治物質獎懲用人激勵機制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大空，反對積極表態、消極應付的不正之風，積極破解征地拆遷和融資難題，為迎接海西經濟春潮而高歌猛進。

2.加強運營，充分發揮片區公司的主體作用。五緣灣路橋投資運營公司只融資投入了60億元，出讓片區三分之一土地即獲收益130億元。可見片區運營公司不僅是融資的平臺，更是效益產出的主體。要大力推行項目代建制，超常規不違規，只爭朝夕謀發展。鼓勵運營公司整合片區所有有形和無形資產加大融資力度，通過片區公司的投資拉動效應帶動整個片區的大開發。同時，片區運營公司也要積極主動地參與項目的市場競爭，主動拿地，在市場經濟的風浪博擊中不斷壯大自身實力，為片區的發展貢獻更大的力量。

3.未雨綢繆，以項目為片區發展的靈魂。廈門片區運作最核心的就是圍繞項目儲備和開發來推動城市空間的拓展。項目要求高質量、有特色、有活力、有帶動性，能夠體現片區的形象，為片區未來的發展注入活力。給我們的啟示是各片區要聘請專業的策劃咨詢公司對片區進行形象包裝和戰略定位，確定空間發展時序和重點開發的亮點項目。加大項目儲備力度，要推出和儲備的項目均應做資金平衡和可行性研究論證，確定項目具體的運作模式和融資渠道。策劃中要特別注重項目的形象定位，充分挖掘人文、社會、經濟、區位、交通、環境價值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設取意為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設計理念，灣內五座園拱橋一線排開，創造了新海灣一道靚麗的風景線。

4.動態更新，增強規劃的可操作性。參照廈門經驗，概念規劃所覆蓋但尚未編制控規的區域，可分四階段來編制控規。即“控規大綱——征求意見、定向修訂——城市設計、景觀設計——控規”。首先，以片區為單位，按不同土地使用性質劃大地塊編制控規綱要，確定大地塊的總指標，不細分至小地塊，從而確保規劃的彈性和貼近市場需求。其次，由總指揮部項目部、規劃、國土、片區運營公司共同提出下一年度地塊出讓計劃，經總指揮部審定后上網公布，并召開規劃項目推介會，根據開發商意見由規劃部門根據總體平衡的要求落實具體地塊的相關規劃指標，在此基礎上再編制城市設計和景觀設計，最終匯集成控規的最后成果。

5.基礎先行，提升片區環境品質。各片區要優先投資道路、管線、亮化、綠化、文教體衛等市政公用基礎設施建設，以大手筆拉開片區發展大框架，以大氣魄、懷納大投資、大項目。要注重片區景觀環境營造，特別是道路設施建設要管網同步實施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營造生態景觀走廊。按照每500m有一處集中公共綠地的要求建設生態廣場和公共開放空間，改造好山地林相，保護和利用好原有地形植被建設城市綠肺，營造特色空間，形成山水城林共融的城市格局，從而提升城市環境品質，彰顯片區魅力，實現社會經濟文化環境的統籌發展。

6.突出重點，優先投資發展潛力大的片區。按照“先南后北、東西對進”的空間發展策略，量力而行，合理安排建設時序，充分發揮政府投資的杠桿效應。短期內政府投資主要應以城南片區、紅金片區、洋塘片區結構性市政公用設施為主，在實現投入產出平衡的基礎上逐步滾動推進，切忌貪大求全，撒胡椒面，以發揮政府投資“四兩撥千斤”的作用。總指揮部要用好資金綜合平衡調配權，集中資金投向重點片區和重點項目。其他片區應加大項目包裝推介力度，積極向社會融資，引導社會資本優先投向功能性和基礎性項目，在力求平衡的前提下積極經營好片區。

7.系統管理，實現片區和諧發展。按照建管同步的要求，組建片區規劃建設、城管分局和物業管理公司，參與項目建設期間和后續的管理，實現建管合一、文明施工，避免重復建設和浪費。研究出臺更加惠民的拆遷安置政策，切實保障失地農民的利益，考慮失地農民的社保、低保、就業和發展問題。倡導公寓式安置，按現行拆一補一供地標準在安排安置公寓后多出的土地和返遷土地用于出租公寓、商貿小區、農貿市場等設施建設，為失地農民提供多元化的收入，以維護社會穩定，推動片區的和諧發展。

8.以人為本，把民生工程作為片區發展的推力。每個片區都要規劃文化、藝術、教育、醫療、環衛、體育、市場、廣場、公園綠地、停車場、保障性住房等民生設施，功能混合，使之自成體系，并優先投資。將空間規劃與經濟規劃相融合，策劃與規劃相聯動，把社會經濟環境價值思考貫穿規劃的全過程，從而切實體現規劃為“公共政策”的本質屬性，進而改善片區投資品質，帶動其他房地產和經營性項目的開發。