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第1篇：房屋抵押貸款范文

第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。

第三、當資料準備齊全并交給房屋抵押評估機構之后，委托方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋抵押評估報告書了。

法律依據：

第2篇：房屋抵押貸款范文

抵押人____________________愿將其在建工程作抵押物，以擔保債務按期清償，擔保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經與抵押權人_________協商，于_________年_____月_____日在______________簽訂本抵押貸款合同。

一、抵押在建工程狀況：_________。

1.坐落位置：_________區_________街路_________胡同______號。開工許可證_____號。工程設計總面積：_________平方米。

2.建筑結構：___________________。設計層數：_________。用途：________________________。

3.資金來源：________________________。計劃批準文號：_________。工程總造價：_________元整。

4.已完成部分：層數_________。建筑面積_________平方米。評估現值：_________元整。

5.土地使用權取得方式：___________________。使用年限：______________。

6.土地面積：___________________。地區類別：___________________。

7.土地使用性質：______________土地證號：______________。

8.土地評估現值：_________元整。

9.在建工程及土地總值：_________元整。

二、抵押人將上述在建工程全部/部分，抵押給抵押權人，并將在建工程有關要件：計劃批件、規劃許可證、用地許可證，開工許可證、_________交_________保管。

三、抵押權人同意在建工程評估現值_________%以內提供貸款。貸熬總額為：(幣種：_________)_________元整。

抵押貸款期限_________個月，從_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

付款方式：___________________

四、抵押人保證將該款項用于___________________。抵押人同意按本合同所定之貸款利率(年/月利率)______%支付利息。如遇國家調整利率或計息辦法，自調整之日起按調整后的規定計息。

五、還款方式：________________________。

六、雙方商定，抵押在建工程的保險事宜按以下第_____款辦理。

1.由抵押人向保險公司投保。保險費用由抵押人負擔，保險憑證交抵押權人保管。在本合同有效期內，當抵押工程因保險事由毀損滅失時，抵押權人為該保險賠償金及支配人。保險賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權人有權另行追索。(已投保的，填寫下列(1)(2)款)

(1)投保價值：_______元整。

(2)保險期限：_______個月，從_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

2.雙方再另行約定。

(1)依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權人有權依法對抵押工程及土地使用權提出訴訟保全。

(2)向房地產市場管理部門提出申請，對抵押工程及土地使用權進行拍賣，拍賣所得價款，按有關規定依次償還、若不足清償貸款本息及罰息。抵押權人有權另行追索。若超出所欠貸款本息及罰息，所余部分返還給抵押人。

七、抵押期內，抵押人必須保證該工程的安全、完整，正常施工。其貸款的使用應接受抵押權人的監督、檢查。

八、抵押期內，未取得抵押權人書面同意，抵押人不得將該工程轉讓或以其他交易方式處置。

九、抵押期內，抵押人必須交納有關部門對該工程所征收的任何稅費，并保障該工程免受扣押或涉及其他法律訴訟。

十、抵押權人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權要求支付違約金或賠償實際損失。

十一、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權人有權采取以下處置方式：

十二、企業法人分立、合并或更名，本合同的權利義務隨之轉移、變更。

十三、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關系即告終止。抵押權人應會同抵押人在十日內到房地產市場管理部門辦理合同注銷手續。

十四、本合同的附件：_________等，構成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押雙方各執_________份，房地產市場管理部門存檔一份。

十五、本合同經房地產市場管理部門登記鑒證方可有效。

十六、特約：_______________________________________。

抵押人(蓋章)：__________________

地址：____________________________

法定代表人(簽名)：______________

經辦人(簽名)：__________________

_________年_________月__________日

抵押權人(蓋章)：________________

地址：____________________________

法定代表人(簽名)：______________

經辦人(簽名)：__________________

_________年_________月__________日

鑒(公)證意見：__________________

經辦人： ________________________

鑒(公)證機關(章)______________

第3篇：房屋抵押貸款范文

委托人(甲方)

受托人(乙方)

根據《中華人民共和國合同法》及相關規定，經雙方協商，就甲方委托乙方代辦房屋抵押按揭貸款事宜達成如下協議，并承諾嚴格遵守：

一、委托代辦事項

甲方因購買位于xxxxxxx房屋的需要，現委托乙方辦理以上房屋低押按揭貸款事宜的相關手續。

二、完成委托事項所需費用

1、本協議簽訂之日起三日內，甲方應按照金融機構的規定，向乙方提供辦理上述房屋貸款事宜必需的所有材料.

2、甲方向乙方預付辦理抵押貸款辦證費用人民幣（大寫） 元整（￥ 元）

3、委托擁金的收費標準和期限

甲乙方簽訂本協議同時，甲方須向乙方支付委托擁金人民幣（大寫） 元

（￥ 元 ）。

三、違約責任

1、本協議書簽訂以后，如果甲方中途悔約，則乙方不退回擁金。

2、甲方對乙方的各項工作給予配合，如因甲方不及時履行協助義務或不是乙方的原因而發生延誤的，乙方工作期順延。因甲方自身原因而導致上述委托事宜不能完成則乙方不退擁金。

3、乙方如自身原因沒有完成上述委托事宜則應退還全部擁金給甲方。

四、其它約定（此約定需雙方另簽字蓋章確認后生效）

五、 本協議一式貳份，甲乙雙方各執壹份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

委托方(甲方)： 受托方(乙方）：

地址： 電話：

第4篇：房屋抵押貸款范文

一、委托貸款的基本內容

（一） 含義

貸款種類可分為自營貸款、委托貸款和特定貸款。其中委托貸款系指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。從而可以看出，委托人的義務為提供貸款資金，確定貸款對象、用途、金額、期限、利率，承擔貸款風險等。委托人的權利為收回貸款，并取得相應的孳息；受托人的義務為代為發放貸款、監督使用并協助收回貸款，受托人的權利為收取手續費。

（二） 背景

委托貸款系典型的民間借貸，是資本市場的重要組成部分。我國向來對資本市場進行嚴格監管，企業間資金拆借更是被法律所禁止。為了調劑企業間資金的余缺，發揮資本的最大效應，也為了引導委托貸款的良性發展，將其納入金融監管，促進社會主義市場經濟的健康發展，《貸款通則》對委托貸款事項及時做出了明確規定。委托貸款一方面拓寬了資金盈余企業的投資渠道，另一方面拓寬了資金短缺企業的融資渠道，也增加了銀行的中間業務，又使得職能部門能及時進行監管。正是因為具備四方共贏的特征，所以近年來委托貸款發展迅猛。

（三）性質

1.業務方面

中國人民銀行印發的《商業銀行中間業務統計制度》（銀發〔2003〕 25號）及銀監會《商業銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》明確規定，委托貸款業務是商業銀行的委托業務。由此可以看出，委托貸款業務屬于表外業務，商業銀行與委托貸款業務相關主體通過合同約定各方權利義務，履行相應職責，收取手續費，不承擔信用風險。

2.法律方面

可分為直接與間接。直接指人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為，被人對人的行為承擔民事責任。間接指人在權限內，以自己的名義實施民事法律行為，被人對人的行為間接承擔民事責任。兩者區別如下：

第一，直接中人是以被人的名義實施民事法律行為；間接中人則是以自己的名義實施民事法律行為。

第二，直接中法律后果直接由被人承擔；間接中法律后果直接作用于人，間接轉給被人。

第三，直接的內容約束人與第三人；間接的內容則約束人、被人與第三人。

第四，直接的法律依據是《民法通則》；間接的法律依據是《合同法》。

根據第三人在與受托人簽約時是否知道受托人與委托人之間存在關系，間接又可分為顯名的間接與隱名的間接。顯名的間接其法律依據是《合同法》第四百零二條，該條規定：受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

在委托貸款中，不管是委托合同與借款合同分別簽署的模式，還是委托人、受托人和借款人三方共同簽訂委托貸款合同的模式，其實質都是顯名的間接，適用《合同法》第四百零二條的規定。

二、委托貸款的法律關系

實務中，委托貸款有雙方協議模式，即委托人與受托人（貸款人）簽訂委托合同，貸款人與借款人簽訂的借款合同；也有三方協議模式，即委托人、貸款人和借款人共同簽訂的委托貸款合同。無論是何種模式，委托貸款中都存在三種法律關系，即委托人與受托人（貸款人）之間的委托關系，貸款人（受托人）與借款人之間的借款關系，還有委托人、貸款人（受托人）、借款人三方的委托貸款合同關系。

三、委托貸款中債權人認定

（一）關于委托貸款中債權人認定的幾種觀點

關于委托貸款債權人認定，主要有兩種觀點。一種觀點認為受托人是債權人。其主要理由為：其一，根據訴訟地位認定債權人。根據最高人民法院《關于如何確定委托貸款協議糾紛訴訟主體資格的批復》（法復〔1996〕6號，以下簡稱《批復》）的相關規定，委托貸款協議履行過程中，若產生糾紛，委托人不能直接借款人，而貸款人（受托人）則可以直接借款人，由此認為委托人不是債權人，貸款人（受托人）才是債權人。其二，根據《貸款通則》的精神認定債權人。根據《貸款通則》的相關規定，企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務，因此，非金融機構不能成為借貸業務的債權人。

（二）評議

1.基于《批復》規定認定債權人并不科學

2014年，最高人民法院在《山東鑫海投資有限公司、齊魯銀行股份有限公司、濟南城西支行與山東啟德置業有限公司的其他委托合同糾紛申請再審民事裁定書》中明確，委托貸款中的訴訟主體適用《合同法》第四百零二條規定，而并未提《批復》的相關規定。這表明，在《合同法》出臺后，根據新法優于舊法的原則，委托貸款訴訟主體的認定應適用《合同法》。

2.貸款人不等同于債權人

根據《貸款通則》的相關規定，貸款人系指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。它所體現的是對貸款人的行業要求，更多體現著行政監管，并不是法律意義的概念。債權人系債務人的對稱，債的主體之一，在債的關系中，有要求他的債務人實施一定行為或者不實施一定行為的權利的人。由此可見，債權人是一個典型的法律概念。因此，貸款人不等同于債權人。

（三）委托貸款中債權人應為委托人

1.從權性質來看

委托貸款中受托人的實質就是顯名的間接，應適用《合同法》關于間接的相關規定，委托人為債權人，這在最高人民法院的相關判例中已經明確。

2.從權利義務一致原則來看

貸款債權中，債權人最基本的義務是提供貸款資金，最基本的權利是收回本息。委托貸款中，貸款資金由委托人提供，本息由委托人收回，貸款人（受托人）只有協助收回貸款的義務及收取手續費用的權利。

3.從委托貸款初衷來看

委托貸款制度設立的初衷主要是為了引導民間資金納入金融監管體系，有利于國家貨幣政策的順利貫徹和執行，促進社會主義市場經濟的健康發展。認定委托人為債權人并不影響金融監管部門調取相關數據信息，不影響宏觀調控。

4.從財產歸屬來看

用于發放貸款的資金屬于委托人，在委托人的資產負債表中反映，不在貸款人（受托人）的資產負債表中反映，屬于金融機構的表外業務。

5.從委托貸款良性發展來看

委托貸款一方面拓寬了資金盈余企業的投資渠道，另一方面拓寬了資金短缺企業的融資渠道，使得資金短缺企業有機會獲得企業發展所需資金，促進經濟發展。認定委托人為債權人，確保了其法律地位，可充分發揮其積極性，有利于委托貸款的良性發展。

四、委托貸款中房屋抵押權登記

（一）目前的幾種做法

各地房屋登記機構對委托貸款抵押登記有以下做法：

第一，以委托人為抵押權人進行登記。

第二，以受托人（貸款人）為抵押權人進行登記，這也是目前較為普遍的做法。

第三，既以委托人為抵押權人，又以受托人（貸款人）為抵押權人進行登記。委托貸款大致可分為住房公積金委托貸款和商業委托貸款。許多房屋登記機構在辦理該兩類委托業務時進行區別對待，即住房公積金委托貸款的抵押權人登記為委托人公積金中心，商業委托貸款的抵押權人登記為受托人金融機構。

第5篇：房屋抵押貸款范文

【正文】

銀行在住房抵押貸款保險中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險中是受益人，有人主張其是被保險人，有人主張其是投保人。正是由于人們對銀行在住房抵押貸款保險中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導致了人們對住房抵押貸款保險的一系列誤解和盲目批評。

筆者認為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應當區分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發來進行分析和界定。

一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位

投保人，又稱要保人，是指對保險標的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負有交付保險費義務的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負有支付保險費義務的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標的具有法律上承認的利益，即在保險事故發生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]

銀行是住房抵押貸款的債權人，同時對房屋具有抵押權。如果抵押房屋因地震、火災等原因而發生毀損、滅失，則銀行的抵押權難以實現，銀行的債權也就很難保障。邏輯上，當抵押房屋因保險事故發生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權人可就抵押房屋的保險金優先受償。但現實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發生后保險金請求權的行使者；而銀行不是保險合同的當事人，在保險合同中沒有任何權利。銀行作為抵押權人就抵押房屋保險金優先受償的權利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權消滅，但抵押權人并得依抵押權之次序，分配其賠償金，故抵押權人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。

被保險人，是指其財產利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權的人。在財產保險中，被保險人系指保險事故發生時，享有保險金請求權，并有權受領保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當保險事故發生時，銀行的抵押權不能實現，遭受經濟損失，其自然享有保險金請求權，有權受領保險金，所以這時銀行是被保險人。

需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產當然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應該是被保險人，或者確切地說應是第一被保險人。[6]筆者認為該種觀點有待商榷。首先，如若承認銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權，問題是發生保險事故時借款人不一定會發生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導致了兩次清償。其次，如果將銀行認定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應事先與保險人有明確約定，方可確認銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據保險法規定，被保險人享有保險金請求權，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權應該如何行使？銀行從保險公司受領的保險金數額應該是多少呢？如果保險事故雖然發生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權）？第三，根據我國保險法的相關規定[2]，被保險人保險事故發生時被保險人通知保險人的義務。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。

筆者認為，當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權享有質押權的質權人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權讓與給抵押權人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權人的銀行先行受領和占有保險金，使保險金上成立擔保物權。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔保物而成立的擔保是一種質押：債務人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權利益，向債權人（銀行）提供擔保，保險金債權上成立了銀行的一項意定債權質權。[7]當保險事故發生后，銀行作為質權人，先行受領和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔保，而不是直接取得該保險金所有權，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。

可見，當銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權享有質押權的質權人。

二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位

借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當借款人因意外事故導致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。

住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權之人。[8]我國《保險法》第39條規定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當然有權指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權限額內受領保險金給付，因為借款人指定債權人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權的實現，也僅僅系確保其債權實現，至于其高于債權額的保險金額，實質上是為自己投保，理應歸借款人所有。[9]

債權人對于債務人，具有債權上之經濟利益。因此債務人之生存、死亡，對于債權人有金錢上之利害關系，故債權人對于債務人有保險利益存在，得以債務人之生命或身體為保險標的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權人，得以借款人（債務人）的人身或生命為保險標的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權的順利實現。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。

三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位

借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔保自己的債務能夠順利清償，當借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償的保證擔保，保險人作為保證人，向銀行擔保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。

需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔，國外有些保險公司即只按被保險人（債權人）放貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%的風險則由被保險人自己承擔。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹慎從事。[11]

四、住房抵押貸款信用保險中銀行的法律地位

銀行為了防范借款人因為意外事故導致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發生無法按期償還貸款的信用風險，可以借款人的信用向保險公司投保住房抵押貸款信用保險。當發生借款人信用風險時，銀行有權請求保險公司向其支付保險金，以保障銀行的債權順利實現。因此，在住房抵押貸款信用保險中，銀行既是投保人也是被保險人。

【注釋】

[1]所謂住房抵押貸款保險是指借款人在申請住房抵押貸款時，貸款人(即抵押權人)或借款人（即抵押人）向保險人投保，由保險人對于因約定事故發生所造成的財產損失承擔賠償責任，或者當借款人因失業、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時由保險人負責代借款人償還本息的保險。住房抵押貸款保險期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至還清貸款本息之日止；保險金額不低于貸款的本息總額。

[2] 《中華人民共和國保險法》第21條規定：“投保人、被保險人或者受益人知道保險事故發生后，應當及時通知保險人。故意或者因重大過失未及時通知，致使保險事故的性質、原因、損失程度等難以確定的，保險人對無法確定的部分，不承擔賠償或者給付保險金的責任，但保險人通過其他途徑已經及時知道或者應當及時知道保險事故發生的除外”。

[3] 當然在此情形下，也會出現銀行作為被保險人，難以很好的履行保險法所規定的被保險人義務的問題，實踐中也很少出現銀行愿意自己出錢來投保該種保險的。

參考文獻

[1] 李玉泉：《保險法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁。

[2] 朱銘來（主編）《保險法學》，南開大學出版社2006年版，第78頁。

[3] 楊光：“論改進我國的住房抵押貸款保險條款”，載《北華大學學報》（社會科學版），2007年第3期，第29頁。

[4] 梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004版，第63頁。

[5] 溫世揚（主編）：《保險法》，法律出版社2007版，第64頁。

[6] 陶麗琴、申進忠：“對住房按揭貸款兩個保險問題的法律質疑”，《國家檢察官學院學報》，2002年第2期，第27頁。

[7] 陶麗琴：“抵押物保險合同上的擔保物權的競合——以按揭住房保險為視角”，《現代法學》，2007年第1期，第61頁。

[8] 梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004年版，第234頁。

[9] 尹田：《中國保險市場的法律調控》，社會科學文獻出版社2000年版，第186頁。

第6篇：房屋抵押貸款范文

關鍵詞：提前還貸；抵押貸款；預測模型

由于商業銀行對房屋抵押貸款一般采取浮動利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導致一波提前還貸。商業銀行對于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩定性，商業銀行在經營過程中，無法單純以收取違約金的方法解決問題。因此商業銀行需要分析提前還貸的原因、對銀行經營的影響、以及預測借款人的行為，以減少對銀行經營穩定性的影響。

標準的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計劃按周期進行等額償付：

當然，現在還有浮動利率抵押貸款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮動利率抵押貸款是一種合同利率隨著市場利率變化的抵押貸款，由貸款合同規定特定的市場指數或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯系，并規定貸款利率的變動頻率（如按月、季、半年、年等），任何個別或累積利率變動的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動利率抵押貸款的市場價格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時間數量均一致，那么貸款的市場價格在重新定價日將處于平價，否則可能高于或者低于平價。

抵押貸款通常含有期權特征，通常買權被稱為提前償付條款（PrepaymentProvision），賣權被稱為出售即到期條款（Due—on—saleClause），許多抵押貸款合同包括這兩種期權。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前償付條款允許借款者在規定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財產時要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購買者重新申請貸款。

由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發生變化時，提前還貸是經常的，這導致商業銀行原本的長期抵押貸款可能在幾年之內被償付，從而影響商業銀行的預期利息收益和資產種類安排。

一、提前還貸的原因

根據經濟中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個，即再融資、再投資與房屋周轉。

1．再融資（Refinancing）。再融資的成本效應是指當市場利率發生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動利率，那么貸款成本本身與市場利率保持同步變化。

當貸款實施固定利率時，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進行再融資，當然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協議的成本。許多銀行對抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發放抵押貸款有關的評估和資信審核費用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達到一定程度，抵押借款人才會考慮是否進行再融資。這種關系我們可以用下面的提前還貸概率圖（圖1）表示。

該圖描述提前還貸概率、現行和原來抵押貸款利差之間的關系，其中Y是現行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%。

當Y＞r時，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場利率高于原來貸款時利率，具有節約利率的優勢。

當Y＜r時，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預付費、合約簽訂費和提前支付的違約費高于現行利率的利息成本節約，提前還貸一般也不會發生。但是，當現行利率下降幅度大，提前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時抵押借款人提前還貸節約的利息成本的現值已經超過提前還貸的全部費用成本。

2．再投資（Reinvestment）。影響提前還貸的另一個因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應。再投資效應通常以浮動利率為前提，當市場利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產品收益率低于抵押貸款利率時，那么借款人通常會選擇提前還貸。

3．住房周轉。影響提前還貸的再一個因素是抵押貸款借款人在到期前周轉房屋的概率。周轉房屋的決定可能由多種復雜因素促成，如房屋價格水平、工作流動傾向、抵押貸款規模、一般經濟狀況，甚至一些偶然因素。如果這種抵押貸款可以轉讓，那么這種房屋周轉對提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉讓，那么房屋周轉必然導致提前還貸。

綜上所述，如果不考慮個人原因或者偏好等非一般經濟原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權衡，大多因利率變動引起，由于利率變動，每月的償付也會發生變化，到期日也會變化。銀行無法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還貸的違約金等費用，只能改變抵押貸款人的成本和收益，從而影響抵押貸款人的選擇。2005年3月，中國人民銀行提高房屋抵押貸款利率，我國房地產市場出現規模較大的房屋抵押貸款的提前償還，對于此次提前還貸行為的原因，顯然與前面分析的提前還貸原因不同。由于目前我國商業銀行對房屋抵押貸款主要采取浮動利率，即根據市場利率每年調整一次，因此，此次大規模的提前還貸是由于預期變化所導致提的。表現在：（1）市場利率進入上升周期，使得抵押貸款人的借貸利率高于預期借貸利率。由于現行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率將隨經濟形勢而變化，隨著未來的房價、物價走勢發生變化，房貸利率將趨于上升，使得消費者改變對未來資金價格的預期。（2）抵押貸款人的資金成本比較。目前國內居民的投資渠道狹窄，近年來股市低迷，基金、信托等投資產品不夠成熟，如果這些投資產品的收益不超過房貸利率，具有還款能力、又沒有合適投資渠道的投資者，提前還貸必然成為理性的選擇。

二、提前還貸對商業銀行經營的影響

提前還貸對銀行經營存在正、負兩方面的影響。

1．從正面影響分析。首先，較低的市場收益率降低了任何抵押貸款現金流量的折現率，并增加任何給定現金流的現值，對于銀行持有的其他固定債券資產的收益具有正面影響；其次，較低的收益率導致抵押貸款本金的提前償付，而不用等到抵押貸款期限結束就能全部收回本金，使本金收回比抵押貸款期限早。

2．從負面影響分析。負面影響主要是對抵押貸款利息的影響，首先，因為提前還貸最終支付的利息較少，所以無法在原有貸款期限中收到穩定的利息支付，當本金余額提前償還后，抵押貸款借款人對已經償還的抵押貸款余額不再繼續支付利息；其次，由于利率下降引致的提前還貸導致的較快現金流量，商業銀行收到提前償還的貸款后只能以較低利率進行再投資，導致商業銀行利息收入的減少。

三、提前還貸的預測方法

1．經驗模型。銀行通常根據經驗建立每月的提前償付模型。在建立經驗模型時，銀行首先觀察或者評價特定時期內相似抵押貸款人的提前償付經驗，估計一個提前償付函數。每月的有條件的提前償付概率通常是如下經濟變量的函數：其中Pi是提前償付的概率，r是抵押貸款的利差，T抵押貸款已過時間，M是附屬擔保，Z是地理因素，?茲是耗盡系數（觀察月份之前抵押貸款提前償付占整個抵押貸款的比例）。

這個模型考慮抵押貸款已過時間和耗盡系數等特異因素，也考慮抵押貸款的利差等總體上影響提前償付的市場因素。如果能夠估計Pi的概率分布，銀行就能夠計算抵押貸款的預期現金流量，并估測提前償付條件下抵押貸款的客觀收益。圖2是提前償付的概率分布。

在眾多的經驗模型中，比較成熟的是美國公眾證券協會提前償付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。該模型假設一系列的CPR，第一個月為0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始發行期的第30個月，從第31個月開始,CPR就固定為6%不變，即：

PSA提前償付模型如圖3所示。

如果各銀行在應用該模型時，確定本銀行抵押貸款提前償付與PSA假設的提前償付率存在偏離，那么可以根據偏離的程度進行相應調整，如圖4示。

第7篇：房屋抵押貸款范文

    關鍵詞:住房反向抵押貸款;以房養老;障礙

    隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現,養老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養老保障制度和體系背景下,迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款作為發達國家解決老年人以房養老的重要金融工具,逐漸受到學界的高度關注,對此從理論和實踐角度進行探討,無疑具有重大的現實意義。

    一、住房反向抵押貸款及其社會效應

    住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的一定年齡的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構,并從金融機構獲得借款,金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產的價值進行綜合評估后,按其房屋的評估價值減去預期折損和預期利息,并按老人的預期壽命計算,將其房屋的價值化整為零,分攤到預期壽命年限中去,按月或年支付給借款人,一直延續到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款,在獲得現金的同時繼續享有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世,相應的金融機構就獲得抵押房的產權并將其銷售、出租或拍賣,所得用來償還貸款本息,并享有房產升值的部分。

    住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭,發展最成熟最具代表性的當屬美國。作為一種成熟的融資途徑,其在增加養老途徑、彌補社會保障資金不足、改善老年人經濟狀況和提高老年人生活質量和消費水平、促進社會整體效用提高等方面起到了積極作用,其社會效用主要體現在兩點:

    首先,老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金,可以提高其生活水平。對老年人的資產組成理論研究表明,大部分老年人以養老金為生,住房是老年人重要的可用來增加消費的資產,通過采用年金式住房反向抵押貸款,可增加老年人收入。同時,通過住房資產的釋放,可幫助老年人籌措長期護理費用。對低收入家庭來說,通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度,在降低社會貧困率發生等方面有不可小視的社會功能。

    其次,住房反向抵押貸款在增加金融機構業務收入的同時,還可增加二手房上市量,對調節房價起積極作用。對貸款機構而言,雖然可能面臨逆向選擇和道德風險,但與其他貸款業務平均利潤率相比,住房反向抵押貸款業務具有較高的利潤率。作為一種新興金融產品,住房反向抵押貸款是金融機構中間業務擴大的表現,可成為新的經濟增長點。這種類似于買房即積蓄的養老方式,除了拉動內需,還會使房地產市場的買賣趨于投資化而非投機需求。

    中國工業化進程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實,未富先老開始成為經濟社會快速發展的重大障礙,加之社會保障體系不健全,養老問題的嚴峻性日益凸顯。從中國大多數老年人的生活現狀來看,僅依靠現行養老保障制度和傳統的家庭養老模式難以應對老齡化趨勢,解決老年人“房產富人,現金窮人”現象及其養老問題,住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。

    二、中國實施住房反向抵押貸款面臨的障礙

    近幾年,理論界對中國實施住房反向抵押貸款的探討較多,但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關注的則是實際操作中所面臨種種障礙。

    1.土地制度不明確,缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看,具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產權(包括土地的所有權)。中國現行法律制度使所有住宅所有者從本質上講都無法擁有絕對產權,即在擁有房屋所有權的同時無法擁有土地所有權,只擁有有限期限的土地使用權,即居住用地使用權限最高期限為七十年。據《城市房地產管理法》,土地使用權的續期必須重新批準,重新繳納土地出讓金,否則土地使用權及其附屬物,都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎資產不復存在,住房反向抵押貸款難以有效實施。

    2.市場風險復雜且缺少規避工具。作為全新的混合性金融產品,住房反向抵押貸款的運作風險相當復雜。包括:(1)房地產價格風險,即住房在最后出售時,其總價格低于貸款本息總額,貸款機構就可能面臨損失。(2)利率風險,由于住房反向抵押貸款期限較長,信用關系存續期間,利率發生變化會加大貸款的機會成本,使抵押機構的信貸資金遭受損失。(3)流動性和變現性風險,房地產變現能力差,占用資金多,容易使抵押貸款機構資金陷入困境,甚至引起破產。

    中國現行的金融環境缺少風險分散機制,住房反向抵押貸款的風險完全高度集中于提供商,不利于調動金融機構經營該業務的主動性。反向抵押貸款發展最為成功的美國,也是在規避市場風險的法律法規及金融工具出現后,才獲得長足發展的。

    3.傳統觀念根深蒂固。“孝”為百善之先,贍養父母是子女應盡的義務,國家將其明確列入法律條例。相應的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念,導致老人一輩子辛苦積攢,一心想為子女留下房產。這種傳統的代際財富觀念使得老人盡管需要養老資金卻不愿意將房產進行反向抵押,導致對新興金融產品的潛在需求無法發展為現實的有效需求。

    4.經營主體復雜難定。銀行因其資金雄厚,成為反向抵押貸款經營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業務,原因在于:(1)該業務要求銀行主動經營房產,以往國內銀行處置房產都是被動的,都是處理的抵債房等不良資產,主動買賣房產動力不大且不是其長項。(2)傳統房貸風險會隨時間的推移而變小,反按揭貸款則相反,回報周期過長且市場波動大,銀行涉足此領域沒有內在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產品的開發和推行上有豐富的經驗,但在中國禁止金融混業經營的管理體制下,保險公司不能直接投資房地產業務,也不可能具備金融信貸功能。社會保障機構無論從業務到經驗,雖具有相當的資金實力,仍不具有貸款發放、房屋評估與銷售等業務職能。

    三、中國現存住房反向抵押貸款模式及其發展

    中國住房反向抵押貸款的變異形式及實施模式有:

    1.南京模式(養老院養老)。凡擁有南京市產權房60平方米以上,年滿60歲以上孤殘老人,自愿將其房產抵押,經公證后入住老年公寓,終身免交一切費用,房屋產權將在被養老人逝世之后歸養老院所有。屬于“到按揭”的雛形,歷時兩年實踐已經夭折。HttP://wwW.gWYOo.Com

    2.上海模式(以房自助養老)。實施機構是公積金管理中心,65歲以上老人將自己的房產賣給公積金中心,再進行反租,租期雙方約定,租金與市場價等同。

    老人可按租期將租金一次性付給公積金中心,其他費用歸公積金中心交付。此模式利用房價與租金的差價將老人資產盤活,但要求以產權先過戶為前提,且房屋升值部分完全歸公積金中心所有,使老人心存疑慮。

    3.北京模式(養老房屋銀行)。這是由北京市某養老機構和中大恒基房地產經紀合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”,用租金供自己住養老院。此屬商業運作多方得利,但存在諸多問題,如能否保證養老院服務質量、老人房屋被租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。

    上述模式可看做中國實施反向抵押貸款在實踐中的雛形及發展中的探索。由于實踐中面臨種種不確定因素的困擾,各種模式存在較大的制度和機制缺陷。同時,理論探討多于實際操作,在缺乏相應政策法規和觀念引導以及社會大環境的影響下,反向住房抵押貸款應有的社會效應還難以發揮、或發揮的作用微乎其微。

    四、結論和對策建議

    盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系,多渠道籌集養老資金,盤活二手房市場以及拉動內需等有著積極的意義,但目前的市場供給和需求都很有限,短期內開展和實施以現有制度和政策環境來看,可行性值得懷疑。但從長遠來看,其市場潛力巨大,前景廣闊。為此,應積極創造有利于住房反向抵押貸款發展的制度和政策環境。

    首先,發揮政府的主導力量,通過建立和完善相應的法律法規為住房反向抵押貸款的實施創造條件。比如,調整相關法律法規,吸引保險資金和保險機構進入;通過開征遺產稅改變中國老年人養老的傳統觀念,增強住房反向抵押貸款的吸引力;通過稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持,增加經濟收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發達國家的經驗不難看出,在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期,政府的主導力量不容忽視。

    其次,加強對住房反向抵押貸款業務的宣傳力度,引導人們改變現有的個人消費方式和理財方式。相信隨著時代的進步和老齡化危機的到來,傳統的倫理觀念會逐漸發生改變,反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當然需要在一些比較開放的大城市開辦此項業務,通過示范效應吸引更多的老年人前來參加。

    最后,著眼長遠,從戰略高度認識住房反向抵押貸款的必要性,將其納入中國社會養老保障體系,通過健全對借款人的利益保障機制、明確界定經營主體以及壽險業務的示范作用逐步過渡,同時,為使金融機構的資產可以實現有效流動,減弱其流動性風險,可對住房反向抵押貸款進行資產債券化運作,使金融機構獲得資金支持。

    總之,住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊,目前需要的是政策環境的創造和對人們觀念的引導。

    參考文獻:

    [1]范子文.中國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析[J].經濟界,2007,(2).

    [2]范子文.以房養老——住房反向抵押貸款的國際經驗與中國的現實選擇[M].北京:中國金融出版社,2006:55-73.

    [3]柴效武.反向抵押貸款在中國開辦的迫切性與可行性的評析[J].城市,2008,(1):61-64.

    [4]李時華.住房反向抵押貸款:擴大老年消費需求的新途徑[J].消費經濟,2007,(1):35-37.

第8篇：房屋抵押貸款范文

關鍵詞：住房反向抵押貸款；風險；防范

中圖分類號：F062.5 文獻標識碼：A

收錄日期：2012年7月20日

目前，中國已經步入人口老齡化社會，而國內尚未建立完善的老年福利保障制度，絕大部分老年人依靠傳統的家庭養老或社會保障養老，養老途徑單一。鑒于中國人口老齡化的嚴峻形勢和不甚完善的養老保障體系，國內眾多學者提出推行住房反向抵押貸款，以完善我國的養老保障體系，緩解養老壓力。雖然住房反向抵押貸款可為老年人提供部分經濟來源，能在一定程度上緩解社會養老壓力，具有重要的現實意義，但反向抵押貸款的開展不僅牽涉到我國目前的經濟發展水平、金融體制和法律法規等宏觀層面，還涉及到相關主體的信用意識、道德水平等微觀層面。住房反向抵押貸款各參與方可能會面臨著技術、市場、制度、社會等風險，因此，研究我國開展住房反向抵押貸款的風險及其防范，對于有效解決我國人口老齡化問題具有重要的意義。

一、住房反向抵押貸款概述

住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的老年人（抵押人）將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構（債權人）對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折損情況以及抵押人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月、按年或者一次性支付現金給借款人，借款人在獲得現金的同時，繼續獲得房屋的居住權并負責維護，一直延續到借款人去世。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發展最成熟、最具代表性的當屬美國。目前，國際上比較有代表性的模式是：美國模式、新加坡模式和加拿大模式。其主要特征為：

1、貸款對象是擁有房屋產權的老年人，并對年齡有一定的規定。

2、抵押人保留住房所有權，并且一般會居住其中，抵押人有支付房產稅、保險費和保養房屋的責任。

3、貸款預付額取決于抵押人年齡、壽命預測、房屋現值和貸款成本等因素，貸款預付款可以按月、按年或者一次性發放給抵押人。

4、債權人無追索權，即貸方無權要求抵押人以其他財產抵償貸款。

從國外尤其是美國開展的住房反向抵押貸款情況來看，住房反向抵押貸款是一種有效的養老方式，對于拓寬養老途徑，彌補社會保障和家庭養老的不足、活躍金融市場，改善老年人經濟狀況，減輕子女壓力、提高老年人生活質量，促進消費和國民經濟發展，推動我國房地產市場健康發展都具有積極的意義。

曾祥瑞和胡江濤于1995年在中國房地產上，首次在我國提出住房反向抵押貸款的概念。最早提出在我國開展住房反向抵押貸款的是中國房地產開發集團總裁孟曉蘇，他認為提出住房反向抵押貸款很適合我國的國情，應當積極引入實施。此后，我國關于住房反向抵押貸款的研究逐漸增多，但主要集中在住房反向抵押貸款在我國開展的可行性及必要性上，而對住房反向抵押貸款風險問題的研究卻不多。

二、我國開展住房反向抵押貸款風險分析

住房反向抵押貸款的運營周期一般比較長，有的甚至長達幾十年，在此期間社會政治經濟制度、金融與資本市場、房地產市場以及社會養老保障制度等與住房反向抵押貸款密切相關的因素，都可能會發生大的變動，風險因素較多。

1、壽命預測風險。從住房反向抵押貸款的特征，我們可以看到貸款預付額在一定程度上取決于抵押人的壽命預測值，同時房屋的折舊年限等因素也取決于壽命預測值。然而，一個人的壽命由于受到社會經濟條件、衛生醫療水平以及自身體質、遺傳因素、生活條件等眾多因素的影響，而會產生很大差異。因此，壽命預測風險是影響住房反向抵押貸款的重要因素之一。由于壽命預測的不確定性，從而引起住房反向抵押貸款合同期限的不確定性，可能給借貸雙方帶來重大的損失：壽命預測過長，會使抵押人由于過早的逝世而造成財富的丟失；而壽命預測過短，反向抵押貸款機構將面臨“長壽風險”。

當然，由于老年人的壽命與其養老金有一定的正相關性，對于抵押人因為獲得了這筆額外的養老金后，更好地改善生活條件，提高醫療費用，而取得的長壽，也是反向抵押貸款機構需要考慮的因素。

2、抵押物估價和處置風險。反向抵押貸款業務開展過程中，還會面臨抵押物的估價風險和處置風險。首先，目前我國估價機構和人員的法制觀念不強、技術水平不高、素質偏低。在實際評估過程中，由于具體情況不同而采用不同的評估原則、程序和方法，會對評估結果造成很大的影響。另外，如果評估工作者業務素質低，就可能出現工作過失、報告誤導，如果評估工作者道德素質不過關，出現欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現象；加之，房屋的價值還會因地理位置、區位發展、市場變化等眾多因素的不同而不同。因此，這些都會造成估價結果與房地產真實價值偏離，給經濟活動主體以及未來的社會經濟穩定造成影響；其次，雖然隨著我國商品房價格不斷增長與居民購買力有限這一矛盾的尖銳化，以及居民對住房需求的迫切性，目前房地產二三級市場日漸繁榮，二手房買賣、房屋租賃等房產交易也越來越頻繁，但是由于我國二手房市場發展尚處于起步階段，各種相關的法律法規尚不完備，二手房在樓市交易中所占比重依然很小，對于反向抵押貸款機構收進的大量二手住房，在低效率的市場，很難銷售出去，這就造成了抵押物的處置風險。

3、市場風險。房地產從物性概念上講是房產和地產的統稱。所以，房地產價格應是指房產（建筑物）和所占土地的價格的總和。對已投入使用的房地產，房地產價格是指土地價格同建筑物折舊后余額之和。房地產價格對反向抵押貸款機構、借款人雙方的收益都有著不可忽視的影響。如果住房在最后出售時，其總價格低于貸款本息總額，反向抵押貸款機構將面臨“資不抵債”的風險。

一般而言，房地產中的建筑物會隨著時間延長而貶值，但是土地價格一直呈現上升趨勢。當然，除了以上兩個因素的影響外，地段也是影響房地產價格的重要因素，不同地段和地區之間房價差別特別大。此時，反向抵押貸款機構面臨的風險主要是指建筑物折舊和地段的差異帶來的資產貶值使住房最終變現時的價格低于已經付給借款人的貸款本息總額。但是由于土地的有限性，供給彈性小，因此容易產生泡沫。房地產建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區的土地，隨著社會經濟的發展，已滿足不了需求。經濟過熱時對房地產產生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供給，從而加速房地產價格的持續飆升，引起房地產泡沫。如果反向抵押貸款機構在房地產泡沫期接受業務，而在泡沫破滅后才出售住房變現以收回貸款，勢必會擔負房屋資產由于泡沫破滅帶來貶值的風險，而且往往這種風險帶來的損失是巨大的，所以，房地產泡沫的風險不可小視。

4、利率風險。住房反向抵押貸款具有期限長、金額大的特點，在長達幾年甚至十幾年的貸款期內，可能要經歷幾個經濟周期，市場利率也可能發生數輪波動，而這種變化會加大貸款的機會成本，因此，利率變動造成的風險也是住房反向抵押貸款不可忽視的風險之一。由于目前我國采用浮動利率政策，利率的細微波動，如果經過長時間的積累，將會產生很大的差異，尤其是當利率上調時，對于無任何其他收入的老年人來說，利息支出將是其一項沉重的負擔，可能會導致其生活困難，也會給金融機構帶來不容忽視的風險。

5、流動性風險。流動性風險是指銀行不能隨時以合理的價格籌集到足夠的資金履行自己的義務，滿足顧客或銀行自身經營對資金的需求。流動的合理性、運轉的正常性和作用的有效性，直接關系到商業銀行系統整體流動性管理目標的全面實現，進而關系著商業銀行系統整體的盈利性和安全性。房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產，并且我國沒有發達的房地產二級市場。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不易在短期內收回資金。由于住房貸款的期限較長，流動性相對較低，而商業銀行的負債業務即資金的主要來源有存款、同業拆借、央行存款、從國際貨幣市場借款和發行金融債券等。其中，具有短期性質的存款占絕大部分比重，造成短期資金的長期運用，由此可能出現能夠即時支付的現金額無法滿足支付需求的風險。

6、制度風險。我國市場經濟的發展程度較低，目前的金融、土地、法律等制度并不完善，作為反向抵押貸款唯一保證的房產，在長達十幾年的時間內極易受上述因素的影響，這對于開展住房反向抵押貸款是一項不小的挑戰。首先，我國實行的是金融分業經營政策，禁止金融混業。但由于我國銀行、保險、信托、社保等金融機構并沒有能力單獨開展住房反向抵押貸款業務，因此，這一制度就成為住房反向抵押貸款業務推出的一大障礙；其次，我國的土地制度規定國家擁有城鎮土地，集體擁有農村土地，不允許土地所有權的買賣，只能轉讓土地使用權，我國城鎮建設住宅用地的使用年限是70年。雖然根據2007年10月1日國家最新頒布的《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但續期如何實行，續期后的土地使用權的費用和比例等問題未做出解釋。

三、防范措施

完善的風險防范機制是住房反向抵押貸款開展的堅實基礎，應當根據我國的國情，建立起合理有效的風險防范機制，樹立良好的風險防范意識。

1、建立并完善我國信用體系。覆蓋全社會的信用體系以及充實的個人信用檔案和信用記錄，可以幫助反向抵押貸款機構對抵押人資信情況進行評價、監督與管理，為住房反向抵押貸款業務的有效發展提供保障。因此，建立個人信用體系，形成誠信的制度規范和社會環境，對于防范信用風險，促進住房反向抵押貸款業務的健康發展有著非常積極的作用。政府要運用各種宣傳方式教育公民培養誠信觀念，樹立信用意識，形成遵紀守法、誠信守諾為人尊重，逃廢債務、賴賬欺詐為人不恥的社會道德風尚，應將建立完善的信用體系作為當前一項重大工程來抓，聯合金融機構、政法部門、工商部門、司法機關、人事單位、戶籍、社會醫療機構、稅收部門、公用事業單位、各物業公司等相關企事業單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對被查詢人的資產、信用、健康等涉及還款能力和風險承受能力進行全面評估，逐步建立全社會范圍內的完整的個人信用體系。

2、建立住房反向抵押貸款風險轉移機制。第一，建立以政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系，可以降低和轉移抵押貸款風險，既有利于在住房反向抵押貸款保障領域有效發揮市場機制的基礎性調節作用，又能發揮政府調控對市場失靈的彌補作用。這種做法已成為國外發達國家解決住房反向抵押貸款問題的有效途徑，有利于分散一級抵押市場的貸款風險，提高貸款的安全性和流動性，促進住房信貸資產良性循環，對金融機構在二級市場順利轉讓債權或發行抵押債券也具有重要意義；第二，推進住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款“存短貸長”的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險以及通貨膨脹風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化使得住房抵押貸款的二級市場更趨活躍，拓寬了住房抵押貸款資金的來源，增強了住房抵押貸款的流動性，降低了貸款人的風險，能從根本上解決商業銀行“存短貸長”的矛盾。

3、完善法律法規。住房反向抵押貸款的開展及運行將涉及到社會經濟的方方面面，有效降低各參與方所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。應當盡早出臺、完善住房反向抵押貸款的相關法律法規，為住房反向抵押貸款的推出做好法律基礎，使其每一個環節都有法可依。首先，要完善有關物權、金融、土地的法律法規，改革現行不合理的土地制度，明晰房產和地產的產權關系，引導金融創新；其次，我國應盡快制定和頒布《住房反向抵押貸款法》，規定住房反向抵押貸款的各項行為；再次，規范房地產評估制度，制定評估標準，加強評估行業自律，實現抵押住房價格評估的公開、公正、公平，如制定《房地產評估法》，具體規定評估程序和操作細則。

4、政府積極參與。住房反向抵押貸款不僅是一個金融產品，而且具有明顯的社會屬性和正的外部經濟性，符合政府的政策取向，所以，從和諧社會的構建和金融業的穩健經營兩個方面考慮，政府都要積極參與。并且，其開展過程中所涉及到的政策、法規、信息、宣傳等問題也需要政府來解決。因此，政府從一開始就應該積極介入，為住房反向抵押貸款的健康發展創造良好的外部環境，充分發揮倡導、協調和監管的作用。比如，在住房反向抵押貸款發展初期進行引導示范，提供咨詢；開展宣傳、解釋工作；制定稅優惠政策；提供擔保；出臺有關法律法規；打擊違法違規機構等。

四、結論

盡管目前我國尚未開展住房反向抵押貸款業務，但隨著我國人口老齡化現象的日益嚴重，開展住房反向抵押貸款的呼聲也將越來越高。任何新事物的產生都伴隨風險，但只要采取合理的風險防范措施，將風險限制在可控范圍內，就可以健康地開展住房反向抵押貸款。

主要參考文獻：

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第9篇：房屋抵押貸款范文

【關鍵詞】住房反向抵押貸款；風險因素；綜合性規避措施

住房反向抵押貸款，也就是通俗意味上的“以房養老”。其思想最早發源于400多年前的荷蘭，其主要做法是：年輕人分期購買老年人的住房，并且將住房免費提供給老年人居住，直至老年人去世。后來隨著金融市場與金融機構的發展與創新，反向抵押貸款逐漸走上了金融市場的大舞臺，也有了較為規范的定義。自20世紀20年代末，英格蘭首先提出一種房產價值反轉的金融工具，到1961年美國首次出現真正意義上的反向抵押貸款，直至2003年我國房地產經營者引入這一業務。反向抵押貸款業已成為一種填補養老市場的有效金融工具，并且給金融機構也帶來了較豐厚的利益。

那么，面對巨大的優勢與豐厚的回報，我國在開展住房反向抵押貸款業務時所面臨的風險是我們所要理清的首要問題。本文將基于風險因素的分析，就我國經營住房反向抵押貸款業務進行進一步的研究。

一、基于市場層層面風險研究

1.房產價格波動風險

房屋價格風險是在經營住房反向抵押貸款業務時所要面臨的首要風險，其所指的是由房價的不確定性給經營者帶來的風險。例如房價下跌，使得房屋最后的價值不足以償還經營者付給借款人的本息總和。而這些貸款通常情況下是無追索權的，也就是說，經營者在期限到期后不得向借款人索取風險補償。當這樣的情況出現時，經營者將遭受巨大的損失。

我國的商品房銷售價格自1999年以來不斷攀升。并且，自2006年以來，全國房屋價格增長率出現了較大的波動，這與宏觀經濟、房屋供求關系、土地資源、消費指數等因素的影響密不可分，作為對房產價值極為敏感的住房反向抵押貸款業務，及其微小的變化都會給經營者帶來巨大的總體房屋價值風險。

除此之外，房屋價值風險還存在個別風險，即個別房屋因為位置環境、房屋結構、修繕保護等因素，影響房屋最終的價值。這些都是在經營這一業務時必須考慮的風險。

2.利率風險

與正向抵押貸款業務相似，經營反向抵押貸款業務也面臨著利率風險。也就是說，隨著房屋產權的轉移，不但房屋的價值隨著市場的波動，反向抵押貸款的余額也也會隨之時間的推移增加。隨著時間的不斷增加，房產價格增加，如果時間足夠長，貸款余額增加值將會大于房屋價值的增加值，那么利率越高，貸款余額高出房屋價值的部分就越多。

以上分析是普遍意義下的利率風險，那么不同的支付形式對風險的影響也不相同。利率的風險程度不僅與貸款發放形式是一次性支付和分期支付有關，還與反向抵押貸款固定利率還是可調利率有關。一次性支付的風險大于分期支付；而分期支付的情況下，固定利率的風險又大于可調利率。

3.流動性風險及其規避

從性質上來說，住房反向抵押貸款是一種長期的消費貸款，這就要求經營者必須有長期穩定的資金為借款人提供持續的貸款支持。

首先，當經營機構不能以及時以合理價格取得資金來償還其債務時，即其資產結構中中長期貸款比重過高，現金等不足以支付向借款人的新貸款，那么經營機構便陷入了嚴重流動性風險，甚至可能引發破產。其次，雖然從歷史數據來看我國房地產價格有持續增值的趨勢，但是由于房地產與其他商品不同，其變現能力不強，并且我國的大多城市房屋產權屬于公共財產，而私人只擁有70年的使用權，城鎮大部分房屋并不能當做私有地產進行處置。而且我國的二手房市場發展也不健全、不規范，同樣提高了這一業務的交易成本，也導致了抵押品變現能力變弱。以上都必將給房屋的變現能力和增值帶來阻礙。

二、基于社會層面的風險研究

1.道德風險及逆向選擇風險

道德風險在一般意義上來說，指的是由于信息不對稱而引發的價值損失。具體到反向抵押貸款業務中主要指房屋維修風險及借款人長壽風險。

房屋維修風險方面，借款人是否有意愿維護修繕房屋，取決于借款人維護房屋后所得效用是否大于花費的成本。若效用大于成本，則產生反道德風險，借款人對于房屋的維護將大于經營者的預期；若效用小于成本，則產生道德風險，借款人對于房屋的維護將達不到經營者的預期。長壽風險方面，在反向抵押貸款中，借款人和經營者都面臨著信息不對稱的風險。經營者即貸款人，在進行老年人壽命預期預測時，不能詳細了解老年人的身體狀況，只能采用生命表的平均壽命進行貸款期限的預期。借款人預期壽命越長，貸款的期限就越長，總貸款額度就越高，貸款人面臨的風險就越大。

由于以上信息不對稱產生的問題，也就會產生由道德風險引發的逆向選擇風險。例如，借款人為了能夠辦理業務，會隱瞞自己實際的情況。但真正身體狀況不佳的老年人卻不會選擇反向抵押貸款。經營者想要獲得全部的信息需要花費較高的費用成本，因此如果借款人刻意作假，那么這些信息將無法掌握齊全。因此，經營這一業務時必定會遭受一定損失。

2.需求不足風險

需求不足風險，顧名思義，即開展這一業務由于各方面因素的影響而導致的產市場需求不高，符合條件的潛在借款人的購買意愿并不強烈。由于這一業務的開辦必須要以“大數定律”為根據，才能更好的規避風險，那么需求不足風險，也是阻礙其在我國發展的重要原因之一。

與國外發展到一定階段的需求風險不同，我國的需求不足風險主要集中在觀念上的問題。首先，“養兒防老”觀念根深蒂固。對國人來說，贍養父母是兒女應盡的義務，而反向抵押貸款提出的“第三方養老”模式，不僅老人很難接受，其子女也會因為可能面臨的輿論譴責。第二，受傳統文化影響，我國老年人傾向于把房屋作為遺產留給后代，而反向抵押貸款的實施會有可能損害兩代人之間的感情。第三，我國老年人消費觀念非常淡薄，即便是很多家庭收入頗高的老年群體依然堅守基本的溫飽生活，這與反向抵押貸款業務倡導的高品位高質量的老年生活消費觀格格不入。最后，由于目前國內老年人基本上受教育程度都不高，這在一定程度上影響了其認知接受能力。老年人普遍對于新事物基本上持回避態度，這就產生了“金融排斥”中的“自我排斥”，同樣也給這一業務的推廣帶來了需求不足的風險。

三、風險規避的綜合性措施

經過以上風險因素的分析可以發現，我國在經營反向抵押貸款的不確定因素還很多，反向抵押貸款的風險是客觀存在的、不容忽視的。因此，如何在事前、事中、事后進行風險防范，是此項業務能不能順利開展的關鍵。

基于對反向抵押貸款本質屬性的判斷，我國學者將風險的規避措施主要分為兩大類：貸款風險控制及貸款財務處理。貸款風險控制主要有風險回避和風險轉移，而財務處理是指風險自留和風險補償。風險回避和轉移是最有效的風險控制手段，保險是風險轉移最常用的手段。風險自留和補償是指銀行主動承擔一定的風險損失，并設立風險損失補償準備基金制度對風險損失進行財務處理。由于反向抵押貸款周期長、金額大，風險因素總體較多，因此貸款方較少采用這種方式。

就我國目前的情況來看，反向抵押貸款的風險主要集中在市場和社會兩個層面。那么風險規避的中心環節就集中在擴大市場需求、建立完善的信用體系，加強貸款保險制度的建立、加強與政府之間的合作等方面。只有對風險規避的中心環節加大開發力度，并結合適當的規避措施，才能更好的防范風險，為我國開展住房反向抵押貸款業務提供更大的可能性。

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