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第1篇：養老地產項目范文

Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.

關鍵詞： 養老地產；風險評價；支持向量機

Key words： pension estate；risk evaluation；SVM

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）11-0040-03

0 引言

隨著人口老齡化程度的不斷加劇，社會化養老日趨主流，而目前我國傳統的養老機構供給不足、類型單一、設施簡陋且服務水平低下，難以滿足大多數老年人的養老需求。如何積極應對人口老齡化，解決有限的養老資源與急劇增長的養老需求之間的矛盾，成為社會密切關注的問題。作為社會養老的一種形式――養老地產，在此背景下應運而生。

養老地產是我國實現居家養老、社區養老與機構養老相結合等社會化養老的有效載體和實現形式[1]，大力推行養老地產可以有效地緩解政府的社會保障壓力，解決我國目前所面臨的社會化養老問題。養老地產作為特殊的新興房地產行業，盡管其發展潛力巨大，但由于在我國尚處于探索和初步發展階段，開發資金需求量大、回收周期長、市場定位不清晰且普遍缺乏開發全過程的經驗，致使面臨的風險因素復雜多樣，給投資者帶來巨大的風險損失。要想使養老地產在我國健康有序的發展，如何規避其投資風險，實現養老地產投資項目盈利成為目前亟待解決的問題。傳統的風險評價方法有層次分析法[2]、灰色關聯分析[3]、BP神經網絡[4]等，但上述方法在實際運用中均存在一些不足，已不能滿足養老地產項目投資風險管理的需要。支持向量機（Support Vector Machine，SVM）建立在結構風險最小化原理基礎上，根據有限的樣本信息在模型的復雜性和學習能力之間尋求最佳折衷[5]，以期實現經驗風險和置信范圍的最小化，從而獲得良好的統計規律和更好的泛化能力。與傳統方法相比，其具有很好的棒性和預測能力，有效地解決了小樣本、非線性的問題。故從養老地產實際出發，采用SVM方法對養老地產項目的投資風險進行評估度量，為養老地產項目的投資決策提供一定的支持。

1 養老地產項目投資風險因素分析

1.1 養老地產項目投資風險因素

1.1.1 項目建設風險

養老地產項目在整體規劃建設方面要求很強的專業性，從項目選址、規劃設計、配套設施等各方面必須符合老齡消費群體的身體特質與心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具體化、細節化。養老地產項目建設風險主要包括：選址風險、適老設計風險、配套設施風險和區域規劃風險等。

1.1.2 養老地產市場風險

養老地產作為一個新興的市場，由于老年人傳統的養老觀念并未改變，且對該產業知識的了解欠缺，尚未被社會真正接受和認可，這將直接影響項目的售出量和租賃量，容易給投資者造成損失。養老地產項目市場風險主要包括：市場供求風險、市場定價風險、養老市場認可風險和市場競爭風險等。

1.1.3 政策風險

我國支持和鼓勵養老地產的建設，近一兩年國家已陸續出臺不少政策，但土地、稅收、金融等支持政策不夠細化，并沒有形成一個完整的具有法律效力的鼓勵性實施環境，最終導致政策不能落實到位，這成為阻礙養老地產發展的主要因素。養老地產政策風險主要包括產業政策風險、金融政策風險、稅收政策風險、養老用地政策風險等多個方面。

1.1.4 經濟風險

經濟風險主要指一系列與經濟發展相關會對養老地產投資項目的市場產生影響的風險。造成養老地產項目經濟風險的來源較多，主要有融資風險、費用控制風險、通貨膨脹風險等。

1.1.5 管理風險

相對于傳統房地產項目，養老地產的管理服務內容更多，工作更繁瑣，管理者經驗水平和養老服務水平的高低，則對運營效果具有重大影響。養老地產項目管理風險包括養老地產項目管理者經驗風險、養老服務風險等方面。

1.2 養老地產項目投資風險評價指標體系的構建

養老地產項目投資風險評價指標體系要求科學、客觀、全面，能夠確切反映影響項目風險評價狀況的因素。故基于上述對養老地產項目投資風險因素的分析，對其所涵蓋的影響因素進行進一步的歸納與分類，建立養老地產項目投資風險評價指標體系如圖1所示。

2 支持向量機基本原理

3 基于SVM的養老地產項目投資風險評價

選取已建成的12個典型養老地產項目作為實例分析對象，采用已構建的風險評價指標體系對養老地產項目的投資風險進行評價。

3.1 收集數據

由于影響養老地產項目投資風險的各評價指標多為定性因素，故采用專家打分的方法，聽取20位養老地產項目方面的專家意見，并依據多年的研究經驗對各個項目進行打分，打分的分值為：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個等級，依次對應風險：低，較低，一般，較高，高五個評價等級。打分時由專家充分審核，分析各個項目規劃、實際運行和經營狀況，給出各風險指標的評分值以及項目的風險值，匯總整理后，得到養老地產項目投資風險專家評估數據集。如表1所示，表1中第1列為12個學習樣本，U1-U17列表示專家對各風險評價指標的平均值，最后1列為專家綜合評價值。以體現養老地產項目投資風險的各項風險因素指標值作為支持向量機的輸入向量，項目投資風險值作為輸出變量，兩者構成模型訓練集。選取前9個項目的樣本數據作為SVM訓練樣本集，后三個項目的樣本數據作為測試樣本集，用來驗證基于SVM的養老地產項目投資風險評價模型的準確性。

3.2 確定模型參數

3.3 結果分析

將后三個作為測試樣本代入建立的模型進行驗證，實際輸出結果分別為0.4418、0.3918和0.6482，其相對誤差如表2所示。

從訓練模型對測試樣本評估的結果可知，SVM的評價值與專家評價結果基本一致，相對誤差均在可接受范圍內，基本上已能符合實際評估工作的要求，說明利用支持向量機建立的養老地產項目投資風險評價模型具有良好的適用性且擬合效果較好，可以用來評價養老地產項目投資風險，并且大大縮短了運算時間。至此，基于SVM的養老地產項目投資風險評價模型已經建立起來。對于待投資的養老地產項目，只需將項目的風險指標值輸入訓練好的模型中，即可得到該項目的風險評價值，同時確定相應的風險等級，而且可以快速批量的進行。

4 結論

以養老地產項目投資風險為研究對象，在對風險因素進行合理分析的基礎上，結合我國養老地產的發展現狀，建立了基于SVM的養老地產項目投資風險評價模型。并通過實例表明，該模型能夠較好的對養老地產項目投資風險進行評價，結果精確且運行速度快，能夠提高投資者決策的可靠性，有效的規避風險。支持向量機與常用的風險評價方法相比，減少了風險評價過程中的主觀性問題，使評價結果更為客觀，并且對樣本數量的依賴性較弱，通過有限樣本的W習而構建的評價模型具有較強的泛化能力和推廣能力。因此，將支持向量機用于養老地產項目投資風險評價具有一定的實踐意義。

參考文獻：

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[2]劉群紅，鐘普平，陳琛.基于AHP方法的老年地產項目投資風險評價研究[J].城市發展研究，2014（11）：29-32.

[3]劉濤，孟曉諭.基于改進灰關聯分析的多層次綜合風險評價模型研究[J].科學與管理，2009（6）：62-65.

[4]李欣澤，樊相宇.基于BP神經網絡的房地產風險研究――以西安地區為例[J].現代商業，2013（30）：45-47.

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第2篇：養老地產項目范文

【關鍵詞】：養老地產、盈利模式、房地產企業

一、養老地產的盈利模式

養老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人（退休準備期的老年人）的地產產品，是養老產業鏈中重要和基礎的環節之一，是地產產品市場中深具潛力的一個板塊[1]。

1、國外養老機構盈利模式

國外發達國家的養老市場較為成熟，其針對養老的預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護社區等五種類型的養老社區業態。其盈利模式包括開發收入、租金收入、服務收入、管理收入及增值收入。

2、國內養老機構盈利模式[2]

國內養老產品主要有三種：一是保險資金推出的升級版養老機構，即把養老地產視作商業地產項目長期經營；二是開發商推出的養老地產項目，采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質的養老設施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區，及運營型盈利模式，如上海親和源老年社區。

3、未來國內養老社區的主要盈利模式[3]

通過對以上國內外養老社區盈利模式的分析，我們認為養老社區項目未來的盈利模式應以土地開發收入、房地產開發收入、物業增值收入、物業租金收入、配套服務收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點。

二、房地產企業介入方式比較

針對目前國內房地產市場現狀，結合養老項目的具體運作，房地產開發企業有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發、純養生項目開發、養老項目為主配建一定規模商品住宅、以及一二級聯動，出讓養老項目以外建設用地等，下面以實例對幾種方案作以分析：

* 項目概況

某養老養生生態城項目，位于京津唐環渤海區域，項目規劃面積15.2平方公里，項目區位輻射力強、交通便利、自然環境好、發展成本低、市場支撐有力，適合建設規模較大、示范性較強的大型綜合性養老養生基地。

* 項目發展方案

方案1：純土地一級開發

對生態城啟動區的土地資源進行統一整理和開發，并按市場價全部上市交易，據此獲取開發利潤，判斷在常規市場條件下（養老項目不介入），項目的土地價值及投資收益水平。

開發規模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發進度：分四期開發，每期開發周期為3年，總共持續約12年，每年開發量約為70公頃，土地在開發完成后延后一年出讓。

土地出讓價格：2009年土地基準出讓價格按90萬/畝考慮，價格年增長率假定為5%。

方案2：純養老項目開發

根據目標客群的人口數量，合理規劃養老項目的建設規模，對所占用土地及養老項目自身的開發成本和市場收益進行綜合測算，判斷純粹的養老項目開發（不含額外的商品房開發和土地出讓）的經濟可行性。

開發規模：1.21平方公里（約占生態城啟動區可建設用地的15%）。

開發進度：分四期開發，各期開發規模為15%、15%、20%、50%。項目從2010年開始，到2021年建設完工，持續12年。

會員銷售進度：在前期策劃和建設階段即進行項目營銷推廣，項目建成后開始入住，每期社區第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養老社區穩定階段入住率可達90%以上）。

方案3：養老項目為主，配建同等土地規模商品房

考慮配建一定規模的商品房，以提高收益水平，評價商品房開發對養老項目收益的貢獻。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，1.21平方公里建設商品房。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

商品房產品及開發進度：商品房規劃為低密度產品，容積率為0.6，規模為72.7萬平米。與養老基地進度相對應，也分為四期，每期開發量為25%，持續12年。

商品房銷售價格：本項目低密度產品基準價格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級聯動，出讓養老項目以外建設用地

進行全部15.2平方公里的土地一級開發，除養老項目之外的可建設用地全部出讓，以獲取利益，并享受養老項目對周邊土地所帶來的溢價和增值空間，評判綜合開發方案的經濟可行性和合理性。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，其他土地全部出讓。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

土地開發及出讓進度：分四期開發，持續12年，各期土地開發后延后一年出讓。

土地出讓價格：根據前文測算，2009年土地基準出讓價格為90萬/畝，考慮到養老城項目對區域的重大推動作用，未來土地價值將顯著提升，其價格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財務測算

表1：不同方案財務測算結果

編號

總開發成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財務現金流結果

* 發展方案比選

通過對可行的4套開發方案進行了比較，認為除方案1以外，在后3個方案中，從自有資金的投入規模、項目整體的收益率、財務凈現值及投資回收期等指標綜合判斷，方案4的財務表現最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現金流顯示，土地出讓能有效平衡養老項目的資金支出，顯著提高項目整體的收益率，縮短投資回收期，項目整體的現金流表現也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。

再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費等幾項重要假設條件的敏感性分析，發現當條件變動幅度在±20%內變化時，IRR指標在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認為在可預測的波動范圍內，方案4的財務表現在可比方案中仍為最佳方案，符合養老養生項目的投資回報預期。

三、結論

目前我國養老養生產品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養老產品供給嚴重不足，是養老市場供需矛盾表現最為突出的領域，針對這部分中高端人群的養老產業，孕育著巨大的商機和財富空間[4]。在國家對商品房住宅領域調控不斷加強的宏觀形勢下，房地產開發企業可以針對養老社區項目盈利模式中的土地開發、房地產開發、物業增值及租金收入幾塊區域，提前規劃、準確定位，扮演好自己在養老產業鏈中的角色，不失為一條可持續發展的健康道路。

參考文獻：

[1]袁緝輝. 養老的理論和實踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養老與中國養老模式[J]. 經濟評論，2000，（3）.

第3篇：養老地產項目范文

在劉明看來，目前國內的開發商、保險公司一哄而上地涌入養老地產領域，導致這個行業已經出現泡沫，但大部分企業都沒有想好該如何賺錢。“養老是一個復雜的產業鏈，必須有好的思路、資源、團隊，如果還是用開發房地產的思維去做養老產業，做爛掉是遲早的事情。”劉明說。

據不完全統計，目前包括招保萬金在內的幾乎所有大牌房企都已經涉足養老地產。7月21日，中國太平保險集團宣布其國內首個養老社區將于今年10月在上海周浦開建，主打高端養老市場；7月22日，光明集團旗下的農工商房產宣布，將聯合長江總公司在上海崇明島開發養老地產，并以本地化、大眾化為定位。

“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產行業可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養老地產如果不能把握近5年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了。”上海領易投資顧問有限公司董事長鄒毅表示，“通過養老概念拿地可能容易，但盈利并沒有想象的那樣豐厚。”

資本瘋狂涌入

在國內的主題地產大潮中，當前最熱的一個領域非養老地產莫屬。

劉明說：“養老地產行業正在經歷‘全國熱’，首先，地方政府可以將此作為政績，自然鼓勵各種主體的投資；其次，傳統住宅開發遇到瓶頸，地產公司正在積極轉型進入養老領域，此外，保險資金不能進入住宅開發領域，但可以進入養老地產。”

4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養老服務設施用地指導意見》（下稱“指導意見”），在養老服務設施的土地規模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見，這是對此前出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的貫徹和實施。

世邦魏理仕中國區策略顧問部執行董事王廣強認為，指導意見的表明政府看到了養老地產發展背后存在的問題，希望發動私營機構和社會資本更多地參與解決養老問題，鼓勵營利性機構投身養老產業。

目前，無論是中央還是地方政府，均對養老問題高度重視。中國社科院的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口達2億人，占總人口的14.9%，預計未來這一數字還將不斷地攀升。

光明集團副總裁莊國蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經突破300萬，老齡化比例遠遠高于全國水平，“老有所養”已成為當地重要的民生課題。

“有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環境和巨大的市場需求，為各路資本帶來了新的機會。”鄒毅稱。

據莊國蔚介紹，光明集團旗下的農工商房產、長江總公司將共同出資形成項目公司，利用長江總公司旗下的土地資源推進崇明養生莊園項目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產建設開發，1300畝用于休閑、旅游和生態建設。

中國太平保險集團的手筆更大。該集團預計在3～5年間完成6～10個養老社區項目。以每個項目20億～30億元的規模來測算，中國太平保險集團未來5年內在養老社區的投入約為120億～30047，元。

去年12月，保利地產在北京正式對外公布公司長期養老戰略規劃，保利計劃用3～5年的時間使養老產業的運營率進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8～10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋頭涌入，有人還在門口徘徊，而有人已經鎩羽而歸。

今年4月，北京城建集團將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及6.2億元債權在北京產權交易所掛牌轉讓。公開資料顯示，這個項目已經連續多年虧損，其中，2012年的凈利潤虧損5042萬元，2013年虧損4926萬元。

顯然，北京城建集團已經等不到項目盈利的時候。事實上，一個運營良好的養老地產項目要實現盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內就賺錢，那就只是打著“養老”的旗號圈地賣房而已。

據中國太平保險集團相關負責人透露，公司預計上海周浦項目總投資回報率大概在5%～6%之間，只有入住率達到較高的比例，項目才有盈利空間。按照目前測算，上述養老社區約在15年后才能達到盈虧平衡點。

位于上海浦東康橋地區的親和源老年公寓是國內極具代表性的高檔會員制養老社區，也是內地第一批起步的高檔養老企業，經過9年實踐，已形成一套較成熟的商業模式，2013年以來，親和源首次實.現盈利。

據悉，親和源以會員卡方式入住、消費。卡種分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉讓，購買會員卡的費用是98萬元，以后再根據實際入住的房型大小繳納2 98萬元至7_38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉讓繼承，15年內可退，根據實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數為3.8萬元。

與上述兩家企業主打的高端養老不同，光明集團希望打造的是大眾化的養老項目。按照莊國蔚的說法，光明集團將利用內部資源整合的優勢，去打造一個可以持續盈利的項目。

對于養老地產來說，最為關鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說，他們曾經通過拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫療用地，公司打算在此打造一個高端養老社區。“其實，土地的獲得現在還存在瓶頸，我們不可能在醫療用地上蓋房子然后銷售，將來可能采取出租的方式，現在只能走一步看一步。”劉明說。

光明集團在土地獲得方面可謂占盡優勢。光明集團旗下的長江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農工商房產的合作中，長江總公司很自然成為了土地的提供方。

光明集團方面透露，公司的養老地產項目得到了上海市政府的大力支持，有關土地調整等方面的問題，政府有關部門正在積極幫助協調處理。

根據同策咨詢的研究，目前傳統地產商投資養老地產的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權變現三種方式；保險資金為代表的大型沉淀資本主要通過將保險養老板塊業務與養老產品相結合，出售大額保單回收現金流進行退出。

“到目前為止，我們還沒有看到可持續、可復制的成功運營模式。”王廣強表示，“針對高收入老年人的養老項目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養老項目的成功模式在不久的將來將會呈現。但該類項目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費市場才是挑戰所在。”

一哄而上之后

“不出5年，在國內養老地產領域，一定會出來很多爛尾項目。”劉明稱，“一方面是因為這些一哄而上的投資主體不具備專業的運營能力，另一方面是這些產品賣的人群不對。很多人現在買一些養老地產項目是為了投資，但養老地產的核心是入住率，如果一個產品推出3年，入住率可以達到75%～80%，那么說明這個項目很成功，但是國內真正能做到的寥寥無幾。”

鄒毅認為，相比前兩年的商業地產大潮，養老地產作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。“商業地產是針對全年齡階層的產品供給，而養老地產只鎖定在60歲以上人群。其次，中國居家和社區養老的觀念是新型養老項目最大的沖擊。社會觀念不轉換，養老地產整體機會不大。”

同策咨詢研究總監張宏偉也認為，目前中國的養老地產還處于粗放式增長階段。他表示，在短期內政策刺激之下，大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試，并以養老地產為名進行圈地。這樣導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢，但實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產開發范疇之內，而不是養老地產運營及服務。

第4篇：養老地產項目范文

在巨大的供需矛盾下，催生了包括“養老地產”在內的養老產業的發展。但在政策和市場的限制下，北京“養老地產”的發展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態。

轉機也許會出現在2013年。從2012年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。北京市國土局表示：“將通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。”對此，有業內人士分析，2013年，北京將迎來“養老地產”元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平區的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內一片冷清。

“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這里的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養老院后，最終選擇了太陽城。

但居住在養老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務遠沒有開發商承諾的那樣完備和及時。

王阿姨介紹：“剛住進來時，每個樓門口都有保安，現在整個小區也見不到幾個保安。以前出門，一揚手就有電瓶車開過來，現在是定點定時開。行動不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什么東西壞了，物業也總是拖著不解決。”

事實上，北京太陽城已經是“養老地產”中較成功的樣本。盡管很多開發商將目光投向了“養老地產”，但目前建成并交付入住的“養老地產”項目屈指可數。而“養老地產”的運作模式，還處于“初級探索階段”。“養老地產”的盈利也基本上靠地產的銷售賺錢，純養老運營部分尚難能夠單獨“活得好”。

“當前，‘養老地產’及相關產業鼓勵性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個市場裝上了一個無形的‘玻璃門’，這個‘玻璃門’阻礙了企業和資本進入市場的熱情。”同策房產咨詢研究中心總監張宏偉說。

缺乏統一規范

“中國社會老齡化問題將會日益突出，尤其是5年以后這個問題將會更加明顯，原因很簡單，上世紀80年代出生的獨生子女，他們的父母在5年后年齡會達到65歲。這意味著‘養老地產’市場具有比較大的發展空間。”張宏偉說。

張宏偉認為，盡管當前90%以上的人以居家養老、社區養老為主，并不會進入“養老地產”項目之中；但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局“養老地產”市場，因為他們面臨的服務對象是這不到10%人群當中的中高端老年收入者，這些人群的養老需求足以支撐這些開發商在“養老地產”市場上拿地搶地盤。

盡管有較早進入“養老地產”的一些企業，并且在運營模式上相對較成功；但是，這些企業的運營管理基本是各執一詞，整個“養老地產”市場并沒有統一的行業服務規范和標準。

“要明確‘養老地產’的屬性。首先，它的價值和屬性應該有地產屬性，有住宅、普通商業地產和醫療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品，會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；再次，有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養老住區的項目絕不同于傳統的房地產開發，也不是房地產的華麗轉型。”聶梅生介紹說。

現在，“養老地產”正逐步成為房地產企業獲得盈利的新渠道。然而，由于目前城市規劃中尚無養老產業用地這一土地用途，目前多數養老項目的土地都是居住、商業、醫療用地，土地成本高昂，這也使不少地產企業卻步不前；同時，由于缺乏產業標準與制度支持，也使地產企業陷入困惑之中。

2010年12月，萬科宣布進入老齡化住宅開發運營領域，在北京房山竇店“萬科幸福匯”項目，拿出一棟樓試點“養老地產”。遠洋地產也成立了專門的“養老地產”事業部。保利地產在北京即將推出“養老地產”項目，其首個試點“養老地產”項目選擇在北京上風上水的西山區域。

“房地產業發揮養老產業載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時代，老年服務產業將成為推動經濟發展的重要的內需型產業，而且獨生子女的國情，也使中國老年服務產業發展更為緊迫。但是應注意，養老產業并非就是‘養老地產’，在養老產業中，地產只占到20%的比例，只是在這個產業中起到的是承載作用，開發商不可能全部承擔起包括醫療、保險在內的多個職能。”聶梅生說。

政策破冰

雖然“養老地產”前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產商步履維艱。“養老地產”占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于“養老地產”并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業難以承受。

張宏偉也認為，“‘養老地產’及相關產業要順利發展，應盡快消除當前的無形的政策壁壘”。

房地產商的困局有望在2013年有所突破。從2013年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。

據了解，目前，在北京的土地供應計劃中，養老機構用地屬于劃撥用地，主要按北京市規劃部門的公共設施“千人指標”及市民政部門的申請建設，并沒有在供地計劃中明確供地面積和位置。

第5篇：養老地產項目范文

在江蘇宜興，九如城投資38億占地300余畝的養老地產項目建設如火如荼。目前，養老地產已經成為地產行業全新的資本角逐之地，九如城的探索是“大勢所趨”，還是謹慎籌謀？

源于夢想的養老

九如城的養老之路始于其掌舵人談義良的公益夢想。2009年，談義良成立專門基金，致力于幫助貧困的學生和長者，在一些缺乏養老活動設施的社區建設老年人活動中心。這本完全是公益性質的舉措，卻讓談義良切實觸摸到中國社會老齡化的脈搏，并在腦中生根發芽。

談義良用三年的時間走遍國內外知名養老項目后，開始讓自己來自公益活動的“夢想”落地宜興――這就是以養老綜合體概念著稱的九如城的由來。以做“工業地產”起家的談義良也由此全面“進軍”養老產業。

隨著老齡化速度的加快，使得“夕陽”群體成為名符其實的“朝陽”產業，但隨著各路資金的進入，養老行業良莠不齊，利用養老的噱頭跑馬圈地的企業亦不在少數。但真正成功并在業內享有盛譽的項目并不多見。

九如城副總經理王學東接受《中國地產總裁》雜志采訪時表示，“作為新生事物，從事養老地產這個行業是存在風險的。首先，當前的政策并不明朗，政府層面可以實際操作的扶持及優惠政策并沒有落地。其次，養老地產只是養老產業鏈條中的一環，而養老產業在中國也并非成熟的產業。養老地產在整合資源時，面臨的是并不完善的上下游體系。”

雖然前路艱險，九如城在宜興的項目還是如期動工。或許這正是源自理想的力量。

養老地產的核心是養老

社會老齡化的加快以及房地產調控政策的持續，導致部分房企離開住宅市場，轉戰養老地產。而以此為噱頭利用政府優惠政策拿地的企業也為數不少。王學東認為，房企進入養老產業確實具有“得天獨厚”的優勢。

“對中國來說，地產商是民間力量率先進入養老產業的一股重要力量。”王學東解釋說，住宅地產商的資本優勢，對硬件設施開發的成熟經驗以及其較強的資源整合能力都是其他行業難以比擬的。養老地產在各地的“火熱”也正源于此。但是，以快速銷售實現投資回籠的住宅開發模式，在養老地產市場難以為繼。“做養老地產，不僅要面對較長的資金回籠周期，而且要面對與整個養老產業的全面融合，這絕非易事。”

“養老地產的本質和核心是養老，養老的本質和核心是服務。養老地產是先有‘養老’后有‘地產’。”王學東這樣解釋養老地產中“養老”和“地產”的關系，這同時成為九如城的建設理念。

地產是載體，養老才是核心，對于將做養老地產作為調控政策“避風港”的企業恐怕要大失所望，“在沒有想明白之前，在沒有通過長期經營和服務來創造價值之前，在沒有完善的盈利模式之前，不要貿然進入養老地產。”王學東建議說。

磨刀不誤砍柴工

隨著老齡化進程的不斷加快，資本市場蠢蠢欲動。雖然專家不斷提醒要“慎入”養老地產，但商人逐利的本性使其對這塊蛋糕難以無動于衷。

“做好‘硬件準備’，發揮‘軟件’優勢，‘軟硬兼施’，在養老地產市場中分一杯羹也并非不可能。”王學東介紹說，做養老地產，開發商首先要擺正自己的心態。養老地產與傳統的住宅地產差異很大，要避免將住宅地產的規劃思想帶入到養老地產中，不能只看到養老地產背后的巨大利益，更要以一顆養老、侍老的心來做地產，要圍繞對老年人的服務來做地產。其次，選擇做養老地產，就要做好打持久戰的準備，要在中國產業配套設施并不健全、養老觀念并未轉型的情況下，建立長期運營意識。第三，養老地產對開發商的資金鏈要求很高，長期的運營必然需要大量的資金投入，同時整合優秀的養老服務設施團隊資源，將管理和服務的理念融入其中，才可能提供好的產品。

而除去心態方面的準備，“技術層面”的準備也很重要。對于養老地產中很重要的一個環節――醫療環節，王學東有自己的看法。他認為，真正適合中國養老市場需求的并不是普通的綜合性醫院，而是“小全科，大康復”的醫療機構，“這樣的醫院才更符合老年人的需求，特別是更能滿足老年疾病的治療和日常護理，實現真正的醫護結合。”

軟件和硬件同時具備，仍然需要一套科學合理的模式將軟件和硬件融入其中，進而形成可以滿足老年人生活需求的養老地產模式。九如城的模式是：打造養老綜合體。

打造養老綜合體

“養老產業是一個很大的課題，養老地產只解決了其中‘老有所居’的部分。”很明顯，僅僅解決了居住的問題并不能滿足老年人的正常生活需求，九如城養老綜合體的魅力正在于此。

按照談義良的規劃，九如城要打造的是一個包括養老院、醫院、購物中心、綠色食品基地、酒店、學校、公園、公寓等形態，同時高度集合養老養生需求，覆蓋獨立生活區、協助生活區、專業護理區、老年癡呆照顧區和臨終關懷區等功能區，滿足養老全生命周期的綜合體。

“在我們看來，養老并非被動的養老，而應該是主動的。所以，養老就應該和養生結合起來。”在老年人“老”而未“老”的階段開始“養老”的進程，不失為上策。而為了照顧中國傳統長者希望子女承歡膝下的念想，“我們鼓勵多名家庭成員的混居，但前提是，所有的配套設施都要按照老年人的訴求來完成。”在王學東看來，養老不僅僅是經濟供養，更是一種更高層次的養，是包含敬仰之情的體貼與感情的雙重付出，且精神方面比生理層面對老年人來說更為重要。

正因如此，九如城養老綜合體包含了深刻的內涵。建筑的養老功能設計，如全區無障礙設計，產品功能老年化，老年活動空間多元化等等，針對不同身體狀況的長者，提供不同的養老服務，以強大硬件設施如醫療設計、服務設計以及科學的管理設計來完善建筑“適老性”的需求，同時，打造CSA農場，以滿足老年人的營養需求。而在技術層面，利用物聯網和云中心技術將所有體系聯接，最終實現長者生活數據化以及管理的一體化。

盈利模式的創新與堅持

無論是九如城還是其他養老項目，前期大量的資金投入都是開發商不得不考慮的“難題”之一。

王學東指出，在我國，養老地產最大的問題來自于國家產業配套政策的不完善，養老服務并沒有進入醫保體系和社保體系。“這使養老地產難以形成完整的贏利模式，也使當前的養老地產只能將目標客戶對準有支付能力和品味追求的中高端人群，所謂的贏利也只能依靠這一人群。”

第6篇：養老地產項目范文

【關鍵詞】養老地產 全齡段養生養老親情社區

一、國內養老地產的模式

養老地產項目開發因其地域、定位、目標客戶群體等不同而呈現不同特點。養老地產在我國是新興事物，雖然各方都已意識到養老地產的廣闊前景，但畢竟我國養老地產目前仍處于快速發展的起步階段，可供借鑒的成功項目不多，在具體操作層面也出現了諸多實際問題，如土地的獲取方式、產品類型劃分及建筑規范的適用性等。本文通過對養老地產的開發模式的研究與探索，闡述目前國內具有一定適應性的養老地產的開發模式，通過梳理歸納為8種模式形式。

1） 全齡化養老社區模式

其服務對象包括剛出生的嬰兒到老年人的全方位社區。社區內居住類型主要包含養老住宅、養老設施、養老公寓等，同時也包括一定比例的普通住宅及公共建筑。公共建筑內各類配套設施齊全，如老年大學，圖書館、生態農莊、醫院、學校、商業等多種功能業態，整個社區的規劃強調功能混合的大社區概念。

2）大型社區開發時設置養老組團模式

在開發大型居住區樓盤時，考慮在專門的區域設置養老組團。這種開發模式有利于將新的客戶群帶給企業，采用產品差異化策略。同時減少有關配套設施的建設，養老設施與居住區設施共享，并且增加養老住區的開放性。

3）普通社區中配建各類養老產品模式

此養老產品主要有老少戶組合住宅、老人專用住宅、養老公寓三種等。老少戶型住宅往往設置同樓層中或者上下層的兩房間以分別供老人、子女家庭居住。專門為老年人使用的住宅套型是指將一般樓棟中部分套型進行精細化與適老化設計。

4）成熟社區配建養老產品模式

因用地資源有限性，可在幾個社區之間插建養老設施，便于傳統觀念陳舊的老年人與子女同住。此產品利用零散地塊新建、或鄰近地塊拆遷建設、原有建筑改建等提供此類服務。

5）同醫療組織建立合作關系模式

設置養老設施或養老社區與醫院相毗鄰以共同建設。形成“醫養結合”模式，引入優質醫療資源，形成項目的核心競爭力。并且醫院可設置部分閑置床位，用于醫院內部的養老院，一方面提升醫療資源利用率，另一方面服務需特殊護理的重病老人，實現資源優質配置。

6）旅游風景區中開發養老住宅產品模式

此模式將養老地產與其他產業相結合，是較好拓展養老產業鏈的實踐模式。目前市場上已經開始注重在進行旅游地產開發的同時，強調整合養老、養生、康復、護理等資源的理念。

7）與養老保險結合的新型養老院模式

此種模式往往與保險公司的養老保險產品結合，服務于中高端人群。在城市的郊區拿商業用地，建設各類養老公寓，服務于介護型、半介護型、健康型老人，同時配套設施齊全，環境優越，此種模式為升級版的養老院模式。

8）引入外資建設連鎖設施政府模式

2013年9月份的政策表示進一步將舉辦養老機構的門檻降低，以鼓勵養老服務業吸收境外資本。此模式既可以引進外資，提升就業，刺激消費，又可學習管理經驗與先進的護理知識。

二、國內養老地產在新形勢下所面臨的問題

2.1國內養老地產項目建設缺乏統一的規劃

目前，養老地產剛剛開始起步發展，在人口老齡化速度加速面前，大部分地方未做好充分認識及建設準備，需要加大養老設施的建設。在政策的頂層設計層面缺少養老地產的長遠規劃；在社會養老體系層面缺少明確的安排統籌；在規劃設計方面缺乏相應的質量等級驗證。

2.2國內養老地產項目建設投入不足

政府的養老資金主要用于基本養老保障和福利型養老機構建設。專門養老地產的配套和設施的精細化與適老化設計要求較高，成本較大。對于盈利方式是租賃制的養老地產具備投資回報期長的特點，缺乏相應的土地及稅收等支持。

2.3國內養老地產項目產品體系不夠完善

對老年群體的人群分類不夠細化，開發類型較單一。盡管現有的標準對老年人建筑做了相應的規定，但各地的執行力度上相對較弱。例如在衛生間、廚房等室內設計及室外環境設計存在大量不符合老年人生理特點的設計；同時大量社區缺乏老年服務設施。此外醫療、護理、娛樂等老年人等軟件服務方面不能很好滿足老年人精神需求。

2.4國內養老地產產業的深化拓展

具體到養老地產層面的建設上存在缺少金融工具支持，融資渠道狹小等問題。例如，銀行不支持55歲以上的老人貸款。此外，我們配套的養老服務以及專業化服務隊伍缺失；社會上養老服務機構的數量及質量都不高；養老服務體系不完善；老年人消費意識有待進一步轉變。

2.5國內養老地產發展的資源整合

現階段，相當數量的企業開始試水養老地產，但運營成功例子卻極為鮮有。現階段養老地產領域雖包含了地產商、保險公司及養老服務專業機構等。但是在養老地產的發展過程中沒有具體的定位及合作分工體系，缺乏形成清晰定位、專業運營，缺乏養老產業上下游資源整合平臺及養老地產產業化發展模式的建立，尤其是運營模式的建立。

三、分析平安桐鄉全齡化養老社區模式

3.1以平安桐鄉“合悅江南”--全齡化養老社區為例

1）項目總占地面積1852畝，總建筑面積135萬平方米，是由全球500強企業――中國平安旗下公司，平安不動產開發的全齡段養生養老親情社區。規劃圍繞“一軸、一環、兩心”展開；一軸：香榭麗舍大道主軸，一環：中央水景環，兩心：中心示范核心、高鐵站前養生核心，規劃處處考慮養老養生環境的營造，以打造最佳的居住養生體驗。

2）其中項目一期共有三大組團，三個組團南臨府前路；北臨天然河道水系，景色宜人，為社區內最核心的景觀軸；東面為農保地，以后將建成926畝的生態農莊；西面為項目后期開發用地，城市主干道世紀大道貫穿南北，未來將直抵桐鄉市區、烏鎮及桐鄉高鐵站。一、二組團以“類獨棟、雙拼別墅、聯排別墅、電梯公寓”為主的養老住宅社區。三組團為社區的中央核心配套區。

桐鄉合悅江南項目圖

3.2桐鄉合悅江南項目規劃分析

1）大規劃處處考慮養老所需環境的打造，交通便捷，宜人宜居。

2）規劃內融入了諸如養老社區、養老醫療、養老文化、養老服務、休閑娛樂等養老產業，落實到各個組團，給老人提供全面的養老支持。

3）在社區內突出考慮了老年群體需求，同時也延生到了其他年齡群體的需求，以中央核心區為例，除了配置了老年大學、醫院、養老公寓之外，也配置了餐飲店、超市、圖書館、學校、室內泳池等多種功能業態。以混合的功能布局來激發整個社區的活力。

3.3全方位服務方案

1）健康管理

引入國際先進的個人健康檔案管理系統，可隨時掌控業主最新身體狀況，并依此為業主制定適合的營養膳食、運動休閑、養生SPA、康復理療、用藥計劃等。

2）膳食管理

建立社區食堂，并有專業營養師、中醫師，結合會員身體狀況和個人口味，量身定制個性化食譜，并提供宴會定制服務、廚師上門服務等。

3）生活管家

社區24小時管家式服務，為業主提供日常的衛生清潔、寵物代管、日間托管、短期照顧、康復料理等一系列服務。同時提供短期托管護理、立體式出行協助、專業投資理財等增值服務。

4）養老服務

養老公寓的社區生活照護中心，根據會員需要，提供養老日托，上門看護、照看、心理慰藉、護理、助浴、修剪，家政清潔等服務。同時配備專業的老年大學、各式興趣社團，實現老有所養，老有所樂。

5）心靈成長

定期舉辦的各式心靈講座、宗師課堂、禪修國學等，與社會各界精英一起分享人生。同時規劃有社區互助積分服務，用服務賺取積分，花積分購買服務，體驗互幫互助。

6）分時度假

第7篇：養老地產項目范文

回顧我國旅游業的發展，由于旅游出現從傳統走馬觀花式向休閑度假式的轉變，旅游業發展開始由資源利用欠缺、盲目開發建設、粗放性經營逐步轉變為對旅游資源深層次全方位的開發。

天津中怡建筑規劃設計有限公司總建筑師宋靜在接受《中國地產總裁》雜志的采訪時表示，隨著在改革開放時期富裕起來具有一定消費能力的50-60 年代人群邁入老年時代，“銀發經濟”的崛起成為必然趨勢。養老開始由原生態的自然生存模式轉為以追求積極健康高品質生活為目標的模式，與之相適應，養老服務由過去“家庭養老 + 養老院”向綜合型“養老社區”發展。

她認為，旅游度假與養老地產在選址、資源需求等方面具有共同點。二者都以相對發達的區域經濟為必要發展條件，都需要良好的區位、交通條件，要靠近優美的自然景觀和人文景觀，要宜人的環境和完善的設施。盡管在服務對象和公共設施方面有所不同，但二者的有機結合可以在滿足各個年齡段不同發展需求的同時，實現多元化發展。“我國房地產目前在轉型升級的關口，發展旅游休閑養老地產將是一種必然趨勢。”

宋靜表示，發展旅游休閑養老地產不是旅游度假和養老地產的簡單相加，需要全方位綜合考慮，避免出現各種復雜問題。

“發展旅游休閑養老地產應因地制宜，統籌規劃，協調統一發展。”宋靜表示，國家應完善相關的法規政策，及時做好相關信息的統計和。地方政府應根據資源稟賦條件等因素，對

旅游休閑養老產業用地等方面進行統籌布局，為發展旅游休閑養老地產創造條件。“這樣才能避免盲目投資和重復建設帶來的資源浪費，使這個產業有序健康發展。”

“發展旅游休閑養老地產應該先環境后建設，先配套后地產。”她認為，旅游休閑養老地產要獲得最大化經濟效益，必須要有充足的人氣。“優美的景觀、完善的基礎設施和公共服務設

施，是聚集人氣的前提條件。”宋靜認為，發展旅游休閑養老地產應從自然環境出發，從完善道路、市政等基礎設施建設起步，優化原有外部自然景觀，建設有文化底蘊的內部人文景觀，使度假養老人群不僅能夠享受到“真山真水“，同時也有舒適方便的生活。

“發展旅游休閑養老地產應建立政府引導，地方政府、建設商和服務商構成的良好的運營體系。”宋靜認為，地方政府應做好基礎設施建設，鼓勵社會資金的投入，以合作共贏的心態，使旅游休閑養老地產更好更快地體現其經濟價值和社會效益。對于投資建設方，應該放棄過去房地產開發固有的短、平、快建設理念，對項目進行深入研究，在充分的市場調查和科學合理的市場預測基礎上，合理地規劃與開發建設，為旅游休閑養老地產創造良好的硬件條件。考慮到旅游休閑養老地產投資與回報的特點，建設方做精做細的同時，更要有長遠的眼光和長期投入的心理準備。而對服務商，應綜合考慮各個年齡段的需求，以優質的軟服務創造利于“樂游、樂活、養老”的環境。“由于該產業正處在起步期，且是一個長遠的事業，要想結出豐碩的果實，還有待多方的共同努力。”

衍生閱讀

天津“光合谷”養老養生旅游地產案例分析

天津市團泊湖“光合谷”片區是旅游休閑養老地產方面較為經典的項目之一。“光合谷”片區地處天津市靜海縣團泊新城，團泊新城以運動、健康、休閑度假為發展主題，與之相契合“，光合谷”以“旅游、休閑、養老、宜居一體發展”為定位，發展文化旅游、溫泉度假、會議培訓、有機體驗等功能。

“光合谷”片區占地 5300 畝，由天津市天房集團作為主要投資方。在項目前期規劃上，天房集團以詳盡的現狀調研和市場分析為基礎，引進國外先進的理念，在充分考慮各個年齡段需求的情況下，進行合理的功能布局。在建設開發上，在完善道路、市政基礎條件后，天房集團分期建設了濕地公園、溫泉酒店、農業蔬菜標準實踐基地、熊貓館等，目前已初具規模，聚集了一定的人氣。

第8篇：養老地產項目范文

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇，發聵出一場關于“養老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個人身邊都有一個桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養老問題已然成為當今普遍關注的社會問題，但同時也催生一系列圍繞“銀發人群”需求的新興產業和投資機遇，尤其是作為“排頭兵”的養老地產進入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊藏朝陽產業

據中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數將超過2億，到2015年，老年人口總數將達到2.21億，占總人口的16%，人口老齡化形勢嚴峻。

民政部社會福利和慈善事業促進司原司長王振耀在第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇上表示，中國老齡人口中預計大約有6～8%的人要依靠養老機構，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內養老機構的床位總共不超過300萬張，機構養老服務的總體供求之間呈現出嚴重失衡的狀態。未來去哪里養老，這個市場的缺口是極其巨大的。

有媒體針對一線城市的養老院進行調查發現，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規模的養老院，即便是地處郊區，住十年的消費動輒數十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨居老人數量來說，養老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養老院長住。她先后咨詢了十幾家養老機構，都因為價格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養老院一般都要求先一次納入院費，靠近市區、條件較好的養老院人院費平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷。”她告訴記者，福州的氣候環境適合養老，老年人口增多凸顯出福州養老機構的稀缺，養老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產權式老年公寓這一新鮮事物。和傳統養老院不同，它能擁有房屋產權。孫先生認為，這是兩全其美的辦法，既不會給孩子造成負擔，又可以住在自己的房子里享受專業養老服務。“老年公寓的單個房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當初買的時候每平方米均價是15000元，現在差不多漲到18000元了。”孫先生說。

摸著石頭過河

目前，在養老地產最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構，然而國內的養老地產剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零，雖然歐美一些發達國家的養老地產已進入穩定發展階段，但其開發模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業對養老地產的試水皆在摸索中進行。

“大型房企或投資機構與國外投資集團合作是國內養老地產的開發模式之一，能夠確保項目資金穩定。”上海星堡首席市場官王雨珂表示，上海星堡是復星集團與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養老社區，經過3個月試運營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業內人士介紹，星堡項目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費外，每月自理費用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負擔得起。

另外，大型險企的介入為養老地產開發了一種創新的商業模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險業和養老地產結合改變了中國人傳統的養老理念。保險公司有大量的長期資金，需要尋找有穩定回報的投資出路，養老社區屬于商業地產，但與寫字樓、零售等商業地產相比，不會隨著經濟周期而波動，因此投資養老社區非常符合保險資金投資對安全、有穩定的現金流，但不追求高回報的要求。

萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示，養老地產首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發為主的地產商未來轉型的方向，但養老地產只是一個載體，其中很多內容還需要社會去填充，養老地產不等于養老解決方案。“萬科集團這幾年也一直在研究各種國際養老模式，發現養老地產相當復雜，開發的首個養老地產項目只是一個探索，還有配套服務、盈利模式等諸多問題亟待解決。”他說。

如何盈利？

根據中研普華研究機構的調查結果顯示，高端的機構養老還屬于培育階段，養老地產持有經營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養老地產的盈利問題成為投資者主要的關注點。

“險資企業做養老地產很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執行官劉挺軍說，“保險公司的養老地產項目并沒有外界想象的那么高歌猛進，泰康堅持養老地產首先是服務業，其次才是房地產業。”

有業內人士分析，國外社保、保險和養老護理等模塊都是獨立運行，專業化程度很高，而國內這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發和運營，雖然運營效率低，投入成本高，但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養老服務的實體結合起來，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認為，如果扎扎實實地做下去，養老地產絕對能夠賺錢，整個市場最需要的是時間。如果用房地產的操作手法來套養老地產的盈利模式，永遠都不會想清楚養老地產真正的盈利來自服務附加值。

養老地產的資金投入大且回報慢，缺少追求穩定長期回報的基金支持，地產商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構合作，投資養老地產更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數的發達國家都擁有相對完善的社會醫療體系，而成熟的養老地產行業正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養老地產行業中實現爆發式增長，對于外資機構來說仍然是一個不小的挑戰。

北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示，國內養老行業的發展離不開政府政策上的支持，但養老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。

國外養老地產經典項目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養老地產項目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續增長的態勢。

整個社區由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區組成，并共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費用，都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統東方家庭觀念的延續，港北新城致力于開發家庭養老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養老地產的“7-11”。

美國大學村

第9篇：養老地產項目范文

保險企業跨界到養老服務中，所選取的養老服務模式也各有不同。有的以居家養老服務為入口，投資建立居家養老服務專業公司，打造互聯網+時代一體化養老;有的從社區養老著手，在一二線城市中，通過競標地產的方式建立屬于自己的養老社區，采用高端護理模式，打造全護理概念。在建立養老社區的同時，保險企業還建立了健康養老體驗中心，注重線下養老體驗式服務，形成休閑養生、健康管理、醫養結合、社區養老等多種業態相結合的養老模式。例如，由泰康人壽投資建設的國際標準大型綜合養老社區泰康之家燕園已在北京市昌平區投入試運營。社區總建筑面積約31 萬平方米，全部建成后可容納3000 戶約4500 位老人入住。泰康之家燕園的社區服務體系由生活服務體系、醫養康復體系、活力文化體系三大部分構成，包括日常生活服務、餐飲服務、健康管理、專業護理、醫療問診、康體娛樂、活力課程和社工服務等，全方位滿足入住長者的綜合需求。

養老業務拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人壽與北京、上海等地20 余所開設護理專業的高校簽訂訂單式人才培養協議，形成以需求為導向、以行業為依托的校企合作、工學結合人才培養模式，以破解養老人才短缺問題。

保險企業切入養老，一般都是大手筆，并迅速鋪開，要取得規模效應，對資金是一個巨大的考驗，但對于善于資本騰挪的保險企業來說，似乎并非難事。大型保險企業選擇以投資商、運營商一體化的全資運營模式，通過自建+ 控股+ 合作的方式培養體系化的養老服務能力。還有一些保險企業采用股權合作模式，與開發商聯合成立股份公司，該模式有望成為國內保險公司進軍養老地產的主要模式。

而在美國，保險公司投資養老產業的渠道以間接投資為主，保險公司大都不直接參與養老社區開發建設。保險公司通過投資房地產信托投資基金成為養老住宅的持有者，獲取長期穩定的投資回報。

養老產業的發展前景是毋庸置疑的。2013 年出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出，我國養老服務業的發展目標是到2020 年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。2014 年8 月出臺的《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》提出，支持符合條件的保險機構投資養老服務產業，促進保險服務業與養老服務業融合發展。

但對保險公司自身來講，在進軍養老項目前必須選準市場定位和盈利模式，找到適合自己的盈利點及盈利模式。

目前，大部分保險公司的養老項目多集中在地產領域，以養老社區的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持續的低入住率，讓險資們看到了理想和現實的差距，也讓其對養老行業有了更加清晰的認識。

中國平安集團子公司平安不動產的養老地產項目合悅，在2015 年春節后進行封盤。該項目以全齡化全方位社區服務為特色，提供頤養身心的全方位服務。據悉，合悅項目并未叫停，僅是暫時封盤。但外界對于平安不動產關注不是這一項目的暫時停滯，更多的是質疑其以養老名義圈地，但平安不動產方并未做出回復。

剝離房地產屬性，養老社區并非暴利、高盈利的投資項目，其投資周期也許要長達8 至10 年。在項目投入前期，能維持收支平衡已較為不易。目前從各養老社區運行的情況來看，其短期收益大概僅為5% 至6%，若收益要達到8% 至10% 之間，則需要10至20 年的投資周期。