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第1篇：物業經營論文范文

關鍵詞：服務；服務營銷；企業競爭力

1前言

服務在我們周圍無處不在，不管是去醫院看病，去教堂接受宗教服務，去我們喜歡的餐館用餐，或者每天在學校學習都包含服務。什么是服務？其定義是：“包括所有產出為非有形產品或構建品的全部經濟活動，通常在生產時被消費，并以便捷、愉悅、省時、舒適或健康的形式提供附加值，這正是其第1購買者必要的關注所在”。越來越多的所謂工業化國家正在發現它們大部分的國民生產總值都是由它們的服務行業所制造的。以美國為例，1999年，美國服務業的就業人數占總就業人數的80%，所創造的價值至少占全國總產值的78%，幾乎所有的工作數量的絕對增量和工作信息中增長最快的都在服務業。另外，盡管美國的商品貿易仍為赤字，但在2000年卻有810億美元的服務貿易順差。同時，傳統的商品生產者，像汽車、電腦和許多其他商品的制造商現在正在轉向他們業務范圍的服務方面，在市場上建立差異化優勢，同時也為公司開辟新的收入來源。從本質上講，那些習慣于依靠營銷實體商品競爭的公司現在正在把它們的競爭焦點轉向為顧客提供無法匹敵的、舉世無雙的顧客服務上，通過服務營銷來提高企業競爭力。本文通過理論和典型案例論述了服務營銷的概念和興起原因、服務營銷的特點,實施服務營銷對提高企業競爭力的意義以及企業如何開展服務營銷來增強競爭力。

2服務營銷的概述

2.1服務營銷的概念

服務營銷是企業在充分認識滿足消費者需求的前提下,為充分滿足消費者的需要在營銷過程中所采取的1系列活動。它起因于企業對消費者需求的深刻認識,是企業市場營銷觀的質的飛躍。服務營銷是企業營銷管理深化的內在要求,也是企業在新的市場形勢下競爭優勢的新要素。

2.2服務營銷的興起

隨著經濟全球化的發展，服務業迎來了1個嶄新的時代----“全球服務時代”。審視我國國內市場，供不應求已經成為歷史，微利競爭日趨激烈，消費者正在全方位的確定。在這樣的市場環境下,企業如何牢牢地把握住顧客,使顧客成為企業產品忠誠的消費者,是企業現代市場經濟能否生存的重要因素。而以往的市場營銷策略已不能適應現代市場環境的變化,因此,企業需要營銷創新,服務營銷成為主導方向。

2.3服務營銷的特征

與實物產品比較,服務產品具有不可感知性,不可分離性,差異性,不可儲存性,所有權的不可轉讓性等特征,服務產品的特征決定了企業服務營銷具有以下不同于實物產品營銷的種種特點。

2.3.1服務營銷的不可感知性或稱無形性

服務營銷以提供無形服務為目標。因為服務是1種活動或利益,而不是實物,所以我們不能像感覺有形商品那樣來看到、感覺或觸摸到服務。[1]例如,醫療保健服務是由提供者針對患者及其家屬進行的行為(如手術,診斷,檢查,治療)，盡管患者可以看到或接觸到服務的某些有形部分(如設備,醫院病房)，但實際上，即使1項診斷或手術已經完成，顧客很難描述或評估診斷、檢查、治療的過程和效果,消費者對服務營銷的效果,往往是通過服務質量的實物線索,如地點、人員、設備、溝通工具、價格等來評判,無形性顯示了對服務營銷的挑戰：不僅服務營銷的難度增加,而且對營銷組織者有關人員也提出了更高的要求。

2.3.2服務營銷的異質性

由于服務基本上是由人表現出來的1系列行為,那么就沒有兩種服務會完全1致。員工所提供的服務通常是顧客眼中的服務,而且人們的行為可能每天甚至每小時都會有區別。另外,由于沒有兩個顧客會完全1樣,每位顧客都會有獨特的需求,或者以1個獨特的方式來體驗服務,因而會產生異質性。[2]所以不可能存在兩種完全1致的服務。例如,在同1天,1位稅務會計師可能向兩個不同的客戶提供不同的服務,這取決于客戶的個人需要,個性以及會計師在會見客戶時,他的精力是否充沛等因素的不同,從而造成向顧客提供的服務會不同。

第2篇：物業經營論文范文

一、物業管理與服務系統框架

物業管理與服務系統主要由會計信息系統、成本分配系統、服務成本計劃等部分組成。

(一)會計信息系統。該系統主要包括:目標、相互關聯的組織部分、流程、產出等。會計信息系統有兩個子系統:一是財務信息系統;二是成本管理信息系統。物管企業的成本管理系統共分為六部分:業戶服務系統、小區綠化系統、設備維修系統、環境衛生系統、安全管理系統、后勤支持系統。

(二)成本分配系統。成本管理中的一個重要原則是“不同的成本服務于不同的目的”。在物業管理服務中，用于業戶服務的成本可以細分出用于滿足業戶一般需求的成本，其成本的用途是滿足于業戶對服務的基本需求，即滿意度成本。而另一方面的成本是企業致力于追求業戶與企業間忠誠關系的建立，即忠誠度成本。不同的成本用于不同的服務目的，從短期和長期來看，效益固然有所不同，成本發揮的作用也有較大差異。

(三)服務成本計劃。依照物業管理服務的流程，建立成本管理系統可以使企業管理者更好地對企業的經濟業績進行監控，一個生產流程既可以是有形產品，也可以是一項服務。這些產品或服務在性質上或許相似，或許是獨特的，生產流程的特點決定了建立一個成本管理系統的最佳方法。

服務與產品不同有四個方面是最顯著的，即無形性、不可分割性，異質性和易逝性。無形性是指服務沒有物質形態，看不見，摸不著。不可分割性是指對于服務來說產品與消費是不可分割。異質性是指服務的成果與產品的質量相比變化的可能性更大。易逝性是指服務無法保存，而必須在提供時被消費。這些區別影響著與服務成果相關的計劃、控制和決策所需信息的類型。

二、二線支持部門的成本分配

物管企業應該將部門劃為一線服務部門和二線管理支持部門。一線服務部門如各個“客戶服務中心”，是直接面向物業小區的業戶提供直接的服務。為了保證一線服務優質高效、及時、準確，物管企業還有相應的支持部門:人力資源部、財務部等。這些部門人員以提供培訓、資金管理、成本控制等二線的服務支持與管理性質的工作。因此，企業必須計算出二線服務部門的各項成本，并分配到公司的一線生產(服務)部門即各個“客戶服務中心”，再精確計算出整個企業的總成本。

物管企業成本的復雜性需要會計人員將二線支持部門的成本直接分配到各種成本對象，如分支機構，二線服務支持系統等。簡單地說，分配就是要劃分成本庫，并將這些成本分配到多個具體層級單位，成本分配不會對成本總額產生影響，認識到這一點很重要的。成本總金額可能受分配程序的影響。因為成本分配會影響報價、服務項目的盈利能力和管理人員的數量和行為等，所以，成本分配是一個重要的問題。

當兩種或兩種以上的服務或產品的產出使用相同的資源時，所發生的共同受益的成本，我們都可以視為共同成本。這些共同成本可能與服務期間，個人的責任，客戶階層等有關。如一個物業小區安防員的薪酬是該小區提供給業戶所有服務成本中的共同成本。因為，小區所有業戶都需要安全防范和服務。但是，將安全防范成本分配到每個業戶是一個主觀的想法。也就是說，服務需要公共資源，而且這些資源當分工配到這些成本對象上，這是很清楚的，但是常常不清楚如何著手最合理的成本分配。通常，共同成本的分配是通過一系列連續的分配程序來完成。

成本分配的第一步是確定成本對象是什么?成本對象是生產部門和輔助部門(后臺部門)。物管企業的生產部門是直接提供服務給小區的業戶，包括環境衛生、綠化、安全管理、設備維護等。我們通稱為一線服務部門。輔助部門是為生產部門或一線服務部門提供必要服務的部門。這些部門與企業的服務產品沒有直接聯系。如財務部門、人力資源管理部門、行政部門等。

一旦確認了生產部門和輔助部門，每個部門發生的間接費用就可以確定。但是，需要注意的是，這是將成本追溯到部門而不是成本分配，因為，這些成本是直接與單個部門相關的成本。

一旦企業被分為幾個部門并且所有的間接費用已經被追溯到各個部門后，輔助部門成本就又被分配到生產部門，并計算間接費用分配率，以用來計算服務成本，雖然輔助部門不直接做服務工作，但是，這些提供輔助服務的成本是服務成本總額的部分，必須被分配到服務成本。這些成本分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門成本分配到生產部門(一線服務部門);(2)分配來的成本再分配到服務項目上去。

通常一個輔助部門的成本是通過使用費用率分配到另一個部門的。在這種情況下，應該關注一個部門的成本如何分配到其他部門。例如，物管企業的人力資源管理部門是為各個物管處(客戶服務中心)提供員工的培訓與績效考核服務的。因此，人力資源部門發生的費用成本應被分配到各個物管處。當然，這些費用率還涉及到兩個主要因素:選擇單一費用率還是雙重費用率，使用預算輔助部門成本還是實際輔助部門成本。

三、標準成本法

標準單位成本是編制彈性預算的基礎。物管企業應該通過單位標準成本，概算出各項服務成本，以利于兩個方案的決策:(1)每單位產出應投入多少資源(數量決策);(2)按投入的資源的成本是多少?(價格決策)。數量決策產生數量標準，而價格決策產生價格標準，某一特定投入的兩個標準相乘(標準價格×標準數量)就可得到單位標準成本。

(一)標準的建立。管理或服務經驗、研究成果以及來自實際工作人員的一線信息是數量標準的三個潛在來源。雖然經驗可以提供一些數據或指導方針，但應謹慎使用。如傳統的物管企業小區安防人員與物業小區實際面積之間的數量比率。在前幾年，可能是很低的標準成本。但是在現階段，這些標準肯定值得懷疑，原因很簡單，現在的小區安防服務開始引進很多高新技術加以管理和控制，這方面的服務成本自然下降，而且效率反而提高了。

如果以過去的投入與產出關系作為指導，就會永遠不能消除這種低效率。企業通過研究可以確定最有效的運轉方式。并能夠提供有力的指導。

價格標準的制訂是經營部門、采購部門、會計部門、人力資源部門的責任。經營部門確定所需投入的質量。采購部門、會計部門負責以最低價格購進所需的符合質量要求的投入。市場因素和其他因素的作用將可選擇的價格限定在一定的范圍內。會計部門則負責記錄價值標準并編制報告，對實際業績和標準業績進行比較。

(二)標準類型。一是理想標準，二是現行可達到標準。物管企業理想標準要求效率最高化，并且只有當每個方面都達到完全效益時才能達到。它要求物業小區的設備性能完好，公司員工技術熟練，管理到位，一點疏忽都不能發生。現行可達到標準在高效率的運轉環境下是可以達到的，它允許設備出現正常的故障，工作中斷，員工技術不是最完善或熟練等，這些標準要求很高，但是經過努力是可以達到的。

在這兩種類型的標準中，現行可達到標準提供了最大的行為效益。如果標準過高，則導致永遠達不到，員工就會灰心傷氣，業績水平就會下降。然而，通過挑戰且可以達到的標準，則能夠提高公司員工的業績水平，尤其是當對這些標準負責的個體參與標準的制訂中時。

在標準成本系統中，三類生產成本即直接材料、直接人工和間接費用都根據其數量和價值標準分配到產品。

標準產品(服務)成本與正常和實際成本相比，具有很多優點，而控制能力是它的顯著特點。標準成本制度可隨時提供有助于價格決策的單位成本信息。這對于那些需要投標取得物業小區經營服務權的物業管理公司和那些采用成本加成定價法的公司來說尤為重要。

總之，物業管理服務推行標準化成本管理具有很強的實用性和可操作性。物管企業全面推廣標準化成本管理是人心所向，大勢所趨。

第3篇：物業經營論文范文

1．1平均年限法

采用平均年限法撮關鍵的是如何確定固定資產的使用年限和固定資產的凈殘值。

——公路及構筑物的使用年限，一般采用省【自治區】級以上人民政府“收費批文上批復的收費年限，而非公路的實際使用年限或其壽命。

——公路及構筑物凈殘值比例的確定，其他部門企業財務制度規定固定資產凈殘值比例為3％～5；外商投資企業的凈殘值率為10；《企業會計制度》規定，企業應當根據固定資產的性質和消耗方式，臺理地確定固定資產的預計凈殘值。有鑒于此，考慮公路經營企業對公路及構筑物只有在進行收費活動時才作為固定資產管理．且在收費期限月；滿后將無償移交交通部門。因此．凈殘值比例應按考惠否則，公路及構筑物價值就不能徹底補償。

1．2工作量法

公路及構筑物計提折舊最關鍵的一點是如何準確預計收費年限內的交通量，此時的交通量應以標準車交通量(高速公路及一級公路為小客車，二級公路為中型載貨汽車)為準，且預計的交通量應和使用年限法相一致。下面舉例說明公路經營企業如何計提折舊：如A公路經營企業“固定資產——公路及構筑物”原值為27000萬元，規定收費年限27a，收費期間預計標準車交通量5400萬輛，第一年通過收費站的標準車交通量平均為I2．5萬輛／月，第二年通過收費站的標準車交通量平均為I3萬輛／月，第三年通過收費站的標準車交通量平均為I3．5萬輛／月(假設僅設一個收費站)。采用平均年限法計提折舊計算：

年折舊額一公路及構筑物原值÷收費年限一27000萬元÷27—1000萬元

每月提取折舊額=1000萬元÷12—83萬元

采用工作量法計提折舊計算：

每標準車應提折舊一公路及構筑物原值÷收費期

間預計標準車交通量=27000萬元÷5400萬元=5元／標準車

公路及構筑物第一年應提折舊顴一125000×12×5=750萬元；

公路及構筑物第二年應提折舊額=130000×12×5—780萬元；

公路及構筑物第三年應提折舊額=135000×12×5—810萬元。

另外，對通訊、收費、監控設施等固定資產采用平均年限法和加速折舊法時，也存在一個折舊選擇問題。從企業理財角度看，因公路經營企業運營初期收費額較中后期少，再加上初期享受國家所得稅優惠政策(如“二免三減半”、15稅率等)，因而其折舊計提應前期少，后期多。在固定資產原值相同情況下，平均年限法較加速折舊法符臺上述趨勢．而加速折舊法中的年數總和法叉較雙倍余額遞減法符合上述趨勢，因而公路經營企業應作出正確的選擇。

如：某一監控系統原值500萬元，預計使用5a，殘值20萬元，剛采用平均年限法時：

每年提取折舊額一(原值殘值)÷使用年限一80萬元÷5—96萬元。

采用年數總和法時：

年折舊率一尚可使用的年限(折舊年限已使用午數)，預計使用年限的年數總和[折舊年限X(折舊年限+1)÷2]

圭三折舊額=(原筐一預計凈殘值)×年折舊率各年計算列于表1。

采用雙倍余額遞減法時：

年折舊率=2／折舊年限X100

年折舊額=固定資產賬面凈值×年折舊率備年計算列于表2。

各種折舊方法在同一年累計差額計算比較如表3所列。

2資產管理方式的選擇

如上所述，公路經營企業取得公路收費經營權有兩種方式：一種是直接投資方式即“BOT”方式，另一種是受讓公路經營權。因此，相應的資產管理方式也有所不同。

在直接投資方式下，困涉及建設、經營、移交3個期問，公路及構筑物等資產的入賬價值屬于自行建造的固定資產，故需按公路工程預算及可使用狀態前所發生的全部支出，作為公路及構筑物的入賬價值。因此，在建設期間發生的基建支出，要分兩種情況才能形成公路經營企業的經營用固定資產。

一根據交付使用財產明細表，從“基建工程支出中轉入形成固定資產。

固定資產——經營用固定資產——公路及構筑物、安全設施通訊設施監控設施、收費設施、房屋及建筑物

貸：基建工程支出一根據項目概算內容購入的不需要安裝設備和為生產經營準備的工具，直接形成固定資產和周轉材料。{醬：固定資產——經營用固定資產——機械設備(攤鋪機、壓路機等)、車輛(巡邏車、工程搶險車等)、其他(復印機、打字機等)

周轉材料

貸：銀行存款等結算科日

工程物資——為生產準備的工具及器具

②在間接投資方式下，公路經營企業直接出資購買已建成的公路，困不存在建設期間，只涉及經營、移交2個階段，其形成公路經營企業的經營用固定資產比較簡單除需支付公路及構筑物等建造成本外，還要支付受讓公路收費經營權的購置成本——無形資產。

此時將購買價大于公路建設成本的部分作為“無形資產——公路經營權”來核算。

借：固定資產——經營用固定資產——公路及構筑物、安全設施、通訊設施、監控設施、收費設施、房屋及建筑物

無形資產——公路經營權

貸：銀行存款等科目

綜上所述，公路經營企業要加強財務管理和會計核算，首先要選擇好適臺于本單位的會計制度，要加強公路及構筑物等資產形成的管理，選擇好固定資產折舊的補償方式。

第4篇：物業經營論文范文

關鍵詞：造紙污水；污泥床；吸附；過濾；治理。

造紙污水水量大，濃度高，可生化性差。傳統采用的生化法處理這類造紙污水，投資大、運行費高，去除率低。近年的治理情況表明，較為經濟實用的是物化法，在一些國家，已把處理技術的重點轉到物化凝聚法的研究和開發。EWP高效污水凈化器是只有一級物化處理工藝的設備系統，對利用廢紙再生槳料造紙的污水進行治理，達到以污染物去除率COD在90%以上；BOD在70%能上能下；SS在95%以上，經處理污水還可回用到生產上。

一、試驗研究

1.1設備原理

造紙污水經絮凝反應后能分離出大量的污泥，這些含有纖維的絮狀泥有類似活性碳的很好的吸附能力，以往的沉淀或氣浮工藝，只把這些固形物分離，沒有再充分發揮這些污泥的只附過濾作用。則EWP高效污水凈化器就是利用這些絮凝反應后生成的絮凝沉淀物在凈化器內形成一個穩定的、可連續自動更新的只附過港督流化床，令污染物起到活性碳的作用，使進入的污水除了得到平常混凝反應之后的固液分離效果外，還讓污水得到過濾和吸附的凈化處理，即可達到比普通的氣浮或沉淀的物化處理工藝提高10-20%的去除率。由于EWP高效污水凈化器沒有用任何的濾料或填料作為濾床，不會堵塞，所以免除了砂濾池或其他過濾裝置必需的反沖洗的麻煩和額外的動力消耗，更解決了處理裝置偶然停用后濾料干涸板結造成的堵塞問題。EWP高效污水凈化器是集污水絮凝反應、沉淀、吸附、過濾、污泥濃縮等功能于一體的設備。

1.2試驗效果

在試驗的五個月中，分六個階段進行測試，結果表明試驗達到要求目標。

二、工程應用

2.1處理規模

珠江紙廠治理工程中，采用兩臺處理量100m3/h（高13m）和兩臺50m3/h（高11m），共4臺凈化器，分別處理黃板紙和白紙的制槳、抄紙廢水。人民紙廠采用六臺處理量100（高15）的凈化器，處理黃板紙和灰板紙的制槳、抄紙廢水。配有污泥濃縮槽和加藥系統2套、調節池刮泥機、污泥脫水機等設備。兩個工程處理量分別為7200和15000，總投資分別為590萬元和980萬元，占地1600和2800。廣州頭號城紙箱廠應用EWP高效污水凈化器，污水處理后回用到造紙生產中，使得該廠達到1噸水造1噸紙的先進水平。

2.2工藝流程

比試驗流程增加了調節池刮泥李、泵后加藥系統、污泥脫水機等設備。

2.3運行效果

EWP高效污水凈化器的技術特點是沒有用任何的濾料或填料，而利用先進生產方式的污水中的懸浮與絮凝劑反應后生成的絮凝沉淀物形成吸附過濾訂對連續進入的污水進行凈化。其關鍵是EWP高效污水凈化器能把污水中的絮凝沉淀物形成穩定的流化，今污染物起到活性碳的作用，并能由新鮮進入的絮凝沉淀物推動老的絮凝沉淀物排出，始終保持凈化器的治理效果。雖然只是一級物化處理工藝，卻可比氣浮、沉淀等同類工藝提高效率10-20%。

第5篇：物業經營論文范文

關鍵詞：經紀業務；證券公司；激勵機制

證券經紀業務指證券公司通過其設立的營業場所和在證券交易所的席位，接受客戶委托，按照客戶的要求，客戶買賣證券的業務。具有業務的中介性、業務對象的廣泛多變、客戶指令的權威性和客戶資料的保密性等特點。

一、我國證券經紀制度發展概述

2002年前，多數證券公司并不主動開發客戶，而是采取等客上門的方法開展業務，即所謂“坐商模式”。2002年5月，根據中國證券監督管理委員會、國家計委、國家稅務總局聯合的《關于調整證券交易傭金收取標準的通知》，浮動傭金制開始執行，迫使券商開始重視經紀業務營銷。證券行業內出現“全員營銷”模式，證券經紀業務營銷模式創新不斷涌現。2009年4月以來，《證券經紀人管理暫行規定》的出臺，標志著證券經紀人制度終于走向歷史前臺，我國證券經紀業務營銷從最初的“坐商”階段發展到了以證券經紀人模式為代表的“行商”階段。

二、證券經紀業務營銷存在的問題

（一）同業競爭激烈，傭金比率持續下降

目前，證券公司市場份額主要通過營業網點優勢來實現，經紀人之間競爭激烈。另一方面，經紀人傭金比率持續下降。2007年前，各券商對散戶執行高水平傭金政策，僅對部分中大戶實行固定傭金折扣，或按交易量及資產規模標準進行相應下浮。2007年開始，投資者成本意識加強，傭金政策開始大幅松動，各券商傭金平均水平不斷下降。傭金下降是同行競爭的結果，動搖了券商的服務定價體系，對經紀業務依賴度較高的券商來說，對其收入和利潤產生直接負面影響。

（二）經紀人激勵約束管理制度存在弊端

我國多數券商績效考核處在“量化考核與目標考核階段”，存在短期激勵大于長期激勵；缺乏團隊激勵與個人激勵的結合；缺乏證券經紀人職業管理者；結果管理大于過程管理等問題。這些簡單的考核方式僅能從短期內鼓勵證券經紀人的積極性，不利于長期發展。

（三）經紀營銷人員匱乏，培訓工作有待提升

根據我國證監會規定，證券經紀人須具備證券從業資格證方可上崗，而近年證券從業資格證通過率僅為20%-23%。另一方面，證券公司同與其合作的第三方存管銀行如建設銀行、工商銀行、農業銀行、光大銀行等開展銀行駐點證券經紀營銷業務，銀行網點眾多，證券公司經紀人儲備嚴重不足。此外，多數證券公司入職培訓時間短，入職后繼續培訓的系統性有待加強。某些證券公司僅依靠每周兩次會議來開展后續培訓，無法滿足廣大客戶的服務需求。

三、證券公司經紀營銷業務問題的對策分析

（一）創新經紀服務，提高市場占有率

創新服務建設可以從營業部服務、合作企業、媒體宣傳等多方面入手。如在辦理證券開戶、資料變更、“親情化”服務等業務時，提供投資咨詢服務和交易軟件專業培訓學習；與研究與咨詢機構合作，為客戶提供經紀咨詢服務；通過廣播，廣告牌，短信，電子郵件等，為客戶提供每日市場分析，分享技巧，基金的建議，優惠及其他相關信息；建立專業的客戶服務中心，為客戶提供遠程咨詢服務等。

（二）健全經紀人激勵約束機制

經紀營銷績效考核應由個人激勵向團隊激勵，短期激勵向長期激勵，業績導向向業績與管理結合導向轉變。(1)證券經紀人考核。含客戶滿意度；銷售凈收入；傭金收入比例；團隊合作業績等。(2)團隊業績指標。依據營銷戰略與地區戰略共同確定，可考查大客戶維護、新客戶開發、客戶關系管理及團隊建設等方面.(3)團隊業績與個人業績結合。個人考核在重點衡量業績的基礎上，加強個人對團隊的貢獻考核，實現個人與團隊的結合。例：最終個人業績考核分＝個人業績×80%+ 團隊業績×20％。每月提取證券經紀人個人激勵提成20％作為團隊整體激勵基金，在團隊內二次分配。每月按照一定比例提留團隊激勵，作為團隊學習經費或活動經費。

（三）建立多元化經紀人培訓體系

根據經紀人職業生涯的不同階段，形成證券營銷經紀人培訓體系，具體包括：展業培訓。業務流程，開戶流程，行情軟件應用，集合理財計劃，大盤分析，營銷技巧和營銷話術培訓，技術分析初級講解等。(2)激勵課程。聘請營銷講師，結合證券經紀業務工作，展開培訓，激發經紀人工作熱情。(3)座談會形式會議。促進經紀人之間的溝通交流，提升經紀業務能力。

參考文獻:

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[3]陳德強.我國證券經紀人發展問題研究.廈門,2005.

第6篇：物業經營論文范文

在企業管理中，財務管理處于核心地位，其首要原因是財務活動貫穿于企業的經營活動之中，是由購，產，供，銷等幾個重要環節所組成的，是企業經營活動的基礎。財務管理通過掌控資金，在企業的經營活動中起主導作用，同時，在整個經營活動中，企業的財務管理提供了可供參考的資料，為各個部門之間相互協調、統一提供重要依據。建立現代化的財務管理制度等；其次財務管理可以通過投資決策、籌資決策和分配決策為企業創造更多的獲利機會，是企業目標實現的根本保證，因為財務管理的本質就是使企業的資金發揮應有的作用，從而為企業帶來經濟效益。

2加強企業財務管理的措施

2.1強化成本管理企業產品經營的基礎環節是成本，做好企業生產的成本管理，在帶來高效益的經濟收入的同時還可以降低產品成本，不僅如此，通過高效的成本管理，還能夠增強企業的核心競爭力，使企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟，這對于企業的持續發展、健康發展來說，具有非常重要的意義。主要通過以下操作流程：（1）強化意識。意識是決定工作展開效果的基礎因素，為企業財務管理人員樹立起正確的、科學的成本管理意識，讓工作人員有管理意識并把成本管理執行到每一個環節當中；（2）成本預算。預算，是對企業即將展開工作的成本管理，以更加有效地展現出企業投資的效益，為保障企業的穩步發展，就要約束后續工作展開的資金控制問題，幫助企業避免相應的風險。（3）成本構成。通過行業特點努力降低成本，把明細項目與預算成本比較，尋找成本升降的原因。比如施工企業的成本項目主要包括人工費、材料費、機械使用費其他直接費和間接費。企業應提高施工管理技術，精心組織編制科學的施工方案，結合施工方案編制合理的單位工程預算成本，正確計算和反映實際成本，及時發現和解決成本管理中的問題，加快項目建設和資金的良性循環，從而提高企業效益。

2.2強化資金管理企業生存的必要因素是資金，是關系到企業能不能夠獲得發展的重要條件，而強化對資金的管理，是保障企業的生存和發展，促進企業財務管理工作的提高。主要從以下幾個方面進行實施：第一，靈活地運用企業的資金。在實施財務管理的過程中，為使企業資金發揮最大效果，就要大力挖掘企業資金的內部以及外部潛力，從而最大限度提高企業資金的使用效率，使企業的資金能夠發揮出應有的效果，為企業帶來良好效益。比如說把企業閑置的資金，根據企業自身的實際情況以及市場情況進行短期性的投資，從而為企業謀取利益；第二，主動增加企業的資金額。資金是企業生存的血脈，是企業的發展源泉，企業生存、發展的前提是對企業資金的不斷融合、整合，企業必須積極地通過各種各樣的手段、途徑去補充企業的流動資金額，使企業的資金總額能夠獲得增加，這樣才能夠促進企業擴大再生產工作的展開，滿足企業發展的實際需要。第三，合理配置企業的資金。在企業基礎運作中企業的資金是重要保障，而企業的資金也同樣存在著結構性，比如說哪一部分的資金應該投入到哪一項生產中才能夠發揮最大的經濟作用，這就要求企業財務管理工作人員必須充分的、客觀的了解企業資金的結構，并且合理地配置好這些資金，這樣才能夠真正地促進企業的長足發展。第四，集中管理好企業的資金。企業是由多個部門組成，而各個部門存在必然會牽涉到企業的資金，如果每個部門的資金都是獨立的，那么企業的生存就會受到很大的威脅，正是因為這樣，企業財務管理人員必須做好企業資金的集中管理，使企業的資金能夠被有效的宏觀調控，這樣企業資金的流向、流量才能夠有意義，也才能夠更科學、更合理。

2.3強化隊伍建設為使企業財務管理工作的順利，提高企業財務管理工作人員的素質勢在必行。這就要求企業必須重視對自身財務管理隊伍的建設以及強化，從根本上提高企業財務管理的能力。具體的建設措施包括了以下幾點：（1）需要什么類型人才；（2）嚴肅招聘工作流程；（3）對原有人員進行培訓。

3結束語

第7篇：物業經營論文范文

摘要：從主營業務收入和凈利潤、凈資產收益率、每股收益和每股凈資產及市場潛力等方面，實例分析了我國現有的18家生物醫藥產業上市公司的發展和資本經營情況，進行了總結并提出了相關建議。

關鍵詞：生物醫藥；上市公司；實例研究；資本融資環境；資本市場

自1993年6月29日我國第一家醫藥公司—哈醫藥在上海交易所上市以來，經過十多年的發展，至2009年3月我國共有醫藥上市公司100家，醫藥板塊作為朝陽產業廣受投資者關注。醫藥上市公司已成為我國醫藥行業中具有一定規模和市場競爭能力的優勢群體，成為我國醫藥產業發展的主力。其中屬于生物醫藥領域的上市公司有18家，占醫藥行業的18％，代表了目前我國生物醫藥產業利用資本市場的總體狀況。筆者將對這18家生物醫藥上市公司進行資本市場利用現狀的實證分析，以期對利用資本市場促進我國生物醫藥產業發展提供有益借鑒。

1生物醫藥產業上市公司總體發展概況

生物醫藥是一個投入相當大的產業，前期的研究開發與后期的產業化都需要雄厚的資金作為保障。生物醫藥業的發展需要資本市場為其注入資金、專業技術和人才等多種現代生產要素。生物醫藥公司上市是走向資本市場利用的有效途徑，上市后的生物醫藥公司可成為龍頭企業，擁有組織制度優勢、市場組織優勢以及資金、技術和人才等優勢。

至2008年底，我國已有18家生物醫藥概念的股份公司上市發行股票，利用資本市場直接融資，籌集到大量生物醫藥業發展資金，同樣也說明我國生物醫藥業目前對資本市場的利用主要是通過股票市場進行的。自1993年第一家生物醫藥類公司—四環生物上市以來，深、滬A股市場生物醫藥類上市公司的數量不斷增加，迅速發展到2008年的18家，流通A股從最初的9億元增長至44．08億元，增長了3．9倍。可見，生物醫藥業類公司整體籌資能力在不斷增強，生物醫藥業的投入不斷加大，有力推動了我國生物醫藥業的發展。

2生物醫藥產業上市公司資本經營情況分析

生物醫藥類企業發行上市進入證券市場，打開了通往資本市場融資的道路，為生物醫藥業的快速發展提供了資金支持。生物醫藥上市公司積極在資本市場上進行資本運營，為生物醫藥業的產業化發展創造了良好的融資環境，企業實力不斷增強，業績穩定增長，為各公司上市后實施配股或發行債券創造良好條件。適時分析該類上市公司的資本運營情況，結合企業實際、經濟發展內在要求以及資本運營的規律，發現行業發展中存在的問題，適時進行資產調整與重組，推進產業結構的優化與升級，對于該類上市公司持續利用資本市場發展生物醫藥產業具有重要意義。

2．1主營業務收入和凈利潤分析

2002－2007年，我國生物醫藥上市公司的主營業務收入總體呈穩步增長趨勢（見圖1）。2002年平均每個公司主營業務收入為3.267億元，占醫藥類上市公司平均值的31．87％；2007年平均每公司主營業務收入已達到4.291億元，占的醫藥類上市公司的26．78％，年平均增長0.205億元，年增長率為5．89％。其中，長春高新、北海國發、交大昂立、錢江生化、星湖科技、誠志股份等6家公司的年平均主營業務收入在4億元以上，收入增長幅度明顯高于行業平均水平3．842億元，年平均增長7．119億元；其余12家上市公司年平均主營業務收入低于行業平均水平，年平均增長僅2．102億元。由此可以看出，在主營業務收入方面，僅1／3左右的上市公司以較大幅度增長，而大多數上市公司的年平均主營業務收入徘徊在2億元左右。

2002－2007年，生物醫藥類上市公司的平均每公司每年凈利潤為0.149億元，占醫藥行業整體水平的23．97％，變化范圍在0.01-0.31億元之間，年際間有較大的變化幅度。北生藥業、銀廣夏、深本實、四環生物、長春高新等5個公司的平均年凈利潤為負值，萊茵生物、達安基因、交大昂立、誠志股份、四環藥業、上海萊士、天壇生物、雙鷺藥業、華蘭生物、科華生物等10個公司的平均年凈利潤為0.519億元，是生物醫藥類上市公司平均水平的3．48倍。由此可見，生物醫藥類上市公司的凈利潤年際間存在明顯波動，體現出一定的風險性特點，但超過一半以上的該類企業仍然可以獲得較大的凈利潤。

結合圖1來看，生物醫藥上市公司的主營業務收入和凈利潤在2002－2003年、2004－2007年分別是兩個逐年增長的過程。但在18家生物醫藥類上市公司中，1／3左右的公司主營業務收入和一半以上的公司凈利潤都明顯高于行業平均水平，這些公司應該屬于本行業的優勢企業。但其主營業務收入雖逐年增長，凈利潤卻依然存在年度間的大幅增減變化，說明其年際間存在明顯的成本增減變化。

2．2凈資產收益率分析

凈資產收益率反映企業自有資金投資收益水平和資本運營的綜合效益，是企業獲利能力的核心指標。該指標越高，企業自有資本獲取收益的能力越強，運營效益越好，對企業投資人和債權人權益的保證度越高。2002－2007年，生物醫藥類上市公司的凈資產收益率分別為1．41％、9．02％、8．23％、2．41％、－3．74％和3．85％，年度間有明顯差異。但誠志股份、達安基因、天壇生物、萊茵生物、華蘭生物、雙鷺藥業、科華生物、上海萊士等8個公司年平均凈資產收益率為16．83％，公司之間的差異范圍在5％-35％之間，年際變化幅度為12％－22％，屬于具有穩定凈資產收益的企業。而四環藥業、北生藥業、深本實、長春高新、四環生物、星湖科技等6個公司的年際間平均凈資產收益率為負值，屬于自有資本獲取收益能力和資本運營效益較差的公司。說明生物醫藥上市公司之間、年際之間其資本收益和資本運營效益存在差異，也是其經營風險的體現。

2．3每股收益和每股凈資產分析

每股收益反映企業普通股股東持有每一股份所能享受的企業利潤和承擔的企業虧損，是衡量上市公司獲利能力時最常用和綜合性較強的財務分析指標。每股收益越高，說明公司的獲利能力越強。2002－2007年我國生物醫藥類上市公司的平均每股收益為0．13元，年際間變化范圍在

－0．06－0．23元之間，公司間變化幅度在

－0．76－1．01元之間；其中上海萊士、雙鷺藥業、華蘭生物、科華生物、萊茵生物、達安基因、天壇生物、誠志股份、交大昂立等9個公司的每股收益高于生物醫藥業平均水平，達到平均每股收益為0．45元，公司間變化范圍在0．13－1．01元之間，年際間變化范圍在0．33－0．47之間。但深本實、北生藥業、銀廣夏、四環藥業、長春高新、四環生物等6個公司年平均每股收益為負值，星湖科技、北海國發和錢江生化等3個公司的年平均每股收益僅0．02－0．06元，遠低于平均水平。

每股凈資產是上市公司年末凈資產（即股東權益）與年末普通股總數的比值。2002-2007年生物醫藥類上市公司的6年平均每股凈資產為2．16元，年際間在1．75-2．57元／股之間波動，公司之間的差異范圍在－3．24－4．23元／股之間。除了深本實和ST銀廣夏的為負值外，其余公司的均為正值，其中雙鷺藥業、交大昂立、華蘭生物等12個上市公司的每股凈資產高于生物醫藥行業整體平均值，年際間變化幅度在2．73－4．04元／股之間，公司間差異范圍為2．31－4．23元／股之間。

通過以上分析，筆者認為，生物醫藥類上市公司在2002－2007年間利用資本市場進行資本運營，總體呈現出穩定發展的趨勢，但是生物醫藥公司之間和年際間存在明顯差異，其中50％左右的公司平均每股收益和每股凈資產均比較高，顯示出穩定的高水平發展優勢，其資本經營狀況良好。

2．4我國生物醫藥類上市公司的市場潛力分析

生物醫藥類上市公司與其他行業類上市公司比較，其股票具有更大的市場增長潛力。因為投資者投資股市除了希望獲得眼前的穩定收入外，更多的是期盼企業的高成長性和具有良好的未來發展前景。因此，具有高技術、高投入、高收益、高風險特征的生物醫藥類高新技術產業，必將是投資者投資追逐的熱點領域。

（1）生物醫藥業是典型的高新技術產業。生物技術是當前高新技術研究開發的一個熱點，生物醫藥作為生物技術開發應用的前沿之一，在生物醫藥研發領域有著廣闊的應用前景。因此，高科技與資本對接，為生物醫藥類企業提供誘人的發展空間。作為典型的高新技術產業之一，生物醫藥產業既有很高的投資收益和廣闊前景，技術創新活動又充滿風險性。但是風險往往與機遇并存，這也是風險投資的魅力所在。只不過在投入生物醫藥技術創新活動時，企業經營管理者注意采取一切可能的措施來進行風險控制即可盡可能地避免之。

（2）獲利能力與上市公司本身直接相關。從每股收益來看，2002～2007年有67％的生物醫藥上市公司具有獲利能力，50％的公司具有良好的業績，年平均每股收益達到0．45元，明顯高于醫藥行業的年平均每股收益0．23元。其余1/3的上市公司年平均每股收益為負值，盈利能力較差。說明年平均每股收益在公司之間存在顯著差異，資本運營好的公司可以獲得明顯高于醫藥行業平均水平的每股收益，對于投資選擇來說這也是風險性的一種體現。

（3）資產負債率較低，凈資產收益率較高。除深本實和銀廣夏兩個公司外，其余16家生物醫藥上市公司2006年的平均資產負債率為41．62％，明顯低于醫藥行業平均資產負債率60．83％。2002－2007年醫藥行業的年平均凈資產收益率為0．64％，而生物醫藥業為3．53％，其中近半數的上市公司更達到了16．83％。可見生物醫藥類上市公司在醫藥行業上市公司中的突出地位。

綜上所述，約30％－50％的生物醫藥類上市公司在主營業務收入、凈利潤、凈資產收益率、每股收益和每股凈資產等指標方面明顯高于該類上市公司的平均水平，屬于本行業的優勢企業，具有良好的資本運營和獲利能力；除此之外，年際間的差異也是影響生物醫藥類上市公司資本市場利用潛力的因素之一。

2．5生物醫藥上市公司的優勢分析

2003－2007年生物醫藥上市公司的年平均主營業務收入達到39572．78萬元，是非上市生物醫藥公司的7．04倍；上市公司的年平均利潤為5624．29萬元，是非上市公司的29．73倍。我國生物醫藥上市公司的平均主營業務收入和利潤都比遠比非上市公司的高，充分說明生物醫藥類企業利用資本市場的優越性。

3結語

目前我國生物醫藥上市公司積極在資本市場上進行資本運營，為生物醫藥業的產業化發展創造了良好的融資環境，企業實力不斷增強，業績穩定增長，為各公司上市后實施配股或發行債券創造良好條件。

2002－2007年，我國生物醫藥上市公司利用資本市場進行資本運營，總體呈現出穩定發展的趨勢，其中約30％－50％的生物醫藥類上市公司在主營業務收入、凈利潤、凈資產收益率、每股收益和每股凈資產等指標方面明顯高于該類上市公司的平均水平，屬于本行業的優勢企業，具有良好的資本運營和獲利能力；除開公司本身因素外，年際間的差異也是影響生物醫藥類上市公司資本市場利用潛力的因素之一。

由于生物醫藥業是典型的高新技術產業，成為投資者投資追逐的熱點領域。年平均每股收益在公司之間存在顯著差異，資本運營好的公司可以獲得明顯高于醫藥行業平均水平的每股收益。大多數生物醫藥公司的資產負債率較低，凈資產收益率較高。因此，我國的生物醫藥企業具有良好的市場潛力。我國生物醫藥上市公司的平均主營業務收入和利潤都比遠比非上市公司的高，充分說明生物醫藥類企業利用資本市場的優越性。

參考文獻

1中國證券監督管理委員會.中國證券期貨統計年鑒200……全8［M］.上海：學林出版社，2008

2國家發改委.中國高技術產業統計年鑒2008［M］.北京：中國統計出版社，2008

3中國科學技術部.中國統計年鑒2008［M］.北京：中國統計出版社，2008

第8篇：物業經營論文范文

萬達電子商務經營不同于淘寶、京東、騰訊的電子商務經營形式，它有其獨特之處，主要體現在以下方面：其一，大會員系統。萬達集團通過多年的積累和經驗，有較多的資源和人氣。其二，大數據系統。萬達集團團隊研究開發了一套數據庫系統，可以反映市場上各種商品在銷售服務中的特點。其三，萬達的電子商務成本投入低、收入高，一方面，萬達加盟商家的支持，其承擔了讓渡會員優惠的部分費用；另一方面，萬達早已建立了POS機系統，為做電商積累了可觀的大數據。從收入來看，萬達通過電子商務經營，將會極大的促進需求的增加，同時，通過萬達集團的電子商務經營，將會吸引更多的廣告商，廣告收入的增加也將增加收入。萬達集團的電子商務模式是突破傳統經營模式，尋找新型經濟增長點的創新之舉，也是實體商業地產今后的發展方向，然而，萬達電子商務經營也具有局限性。一方面，從經濟學的角度來看，萬達電子商務經營在操作的過程中，要準確把握好客觀經濟規律，分析萬達商鋪所售產品的特點，根據其商品性質進行不同的應對策略。如關于會員系統，商家從所獲得的收益中拿出一部分來對于消費者進行鼓勵，消費者達到一定積分后會享受萬達的福利。而對于不同的商品，受價格變動的影響不同，因此，在進行電子商務經營時要充分考慮商品的性質，對不同的商家進行不同的策略。另一方面，萬達集團的電子商務經營也會面臨前文提到的風險，如人才流失風險、信息泄露風險等，在運用創新模式的同時，要加強風險管理和防范，從而更好地為企業創造價值。而且，對于一個規模巨大的萬達集團要把實體地產與電子商務結合，對于整個利益鏈條因素的協同性要求較高，能否把這些因素協調統一并為整個集團服務，是整個電子商務經營成敗的關鍵。

2“社區化”電商服務模式

2．1基本情況介紹“社區化”電商服務模式，也是“區域化”電商服務模式，是實體商業地產通過在小范圍的區域或者社區所提供的集中電子商務服務。“社區化”電商服務模式以寶龍地產電商服務項目為代表。寶龍地產控股有限公司是一家中國領先的商業地產上市企業，專注于開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目。寶龍地產于2013年4月啟動電子商務項目，但與傳統的電商模式不同，寶龍地產旗下的電商主打“區域化”和“社區化”理念。該項目全稱為“寶龍在線社區中心”。主要由國內擁有的26座城市綜合體與一批特色商業街等商業物業為“據點”，開展社區電商業務。寶龍地產旗下電商平臺“寶龍廣場在線”在2013年11月24日正式上線，以福州寶龍城市廣場為首發站。寶龍以自有商場為中心，劃出了一個半徑約6km，方圓百余km2的區域，將其作為線下商場和線上電商平臺的目標服務范圍。在此范圍內，寶龍擁有實體商業建筑優勢，大數據分析更為可行，體驗特色商家更有機會，提供超越主流電商的線下服務也成為可能。

2．2寶龍項目的SWOT分析寶龍模式具有以下優勢：首先，寶龍地產在國內是房地產上市公司前十強，依靠多年的經營和管理，積累了大量的資源，同時旗下擁有很多購物中心，以購物中心為基石，開展電子商務業務和服務，有利于更快融入市場，受消費者的認可和接受。其次，寶龍地產在全國26個城市擁有“據點”，所涉及的城市和省市較廣泛，在推進電子商務模式試點后，有利于全國范圍內鋪開推進，從而促進整個全國范圍內的電子商務模式進行；再次，寶龍地產電子商務模式選擇的是“區域化”、社區化“理念，有利于提供便捷高效的服務，方便所開發實體商業地產周邊的人們。寶龍模式具有以下劣勢：首先，與其它的商業地產電子商務實踐一樣，寶龍地產作為創新型引進這種模式的企業，缺乏專業的電子商務人才，也缺乏相應的管理經驗，從寶龍地產近期的招聘情況也可以看出，該企業對于相關人才的渴望和需求；其次，對于一個城市或者省市而言，寶龍模式所涉及的區域受半徑6km的限制，使得消費者在選擇的時候，受地點的約束較大，因此，具有較大的劣勢。寶龍地產遇到的機會，其一在于電子商務的消費模式越來越被消費者認同，這個也是同其他的商業地產電子商務經營一樣，對于實體商業地產創新地改革，對于大部分消費者而言，不難接受；其二，寶龍地產多年積累的商業地產管理經營、各種資源等都是其進行電子商務模式創新的機會。當然，新型事物的引進并不是一帆風順的，在推進的過程中，會遇到一些威脅：如競爭者強有力，寶龍地產的競爭者萬達集團也在積極推進，在這場競爭中，如何取得勝利、如何更大程度盈利，這都是寶龍地產需要面對的問題；如相關的保障法律法規還不夠完善，這也為寶龍地產電子商務模式的推進提出威脅，在此過程中，必不可少地要進行探索和嘗試；另外，物流服務、與其它部門的溝通協調，這些都是該企業需要面對的問題。

2．3寶龍項目的評價把社區化電子商務模式，從理論到實踐，寶龍地產只花了7個月時間，帶著“聚焦半徑6km、30min高速物流、精準式營銷”的特點，“寶龍廣場在線”有望在全國15座寶龍城市廣場全面推廣使用。第一，寶龍地產積極推進了電子商務模式，并且在短時間內付諸實踐，以購物中心為載體，輔以“高速配送”的服務，30min送貨上門，同時細分市場，具有精準化、精細化服務的特點。同時，在開發和打造網絡平臺時，也積極研發了手機端，并且在AppStore上架。寶龍地產具有開拓進取的精神，有積極創新的勇氣，盡管在摸索中前進，還是非常值得鼓勵的。第二，寶龍地產電子商務模式在推進一個月以來，實踐中，一周注冊用戶突破2萬人，取得了較好的成效，這些注冊用戶，只要通過手機，就可以在福州寶龍城市廣場進行消費了，從而使大部分的商家都能從中銷售到新增的網絡營銷渠道所帶來的收益增長。第三，寶龍地產電子商務模式在試點和推進中，暫時取得了較好的成果，但是要在全國范圍內廣泛推進還具有一定的局限性和挑戰性。對于福州的試點，如果成功，寶龍地產將推廣到15個城市，當然，對于不同的城市，是否能適應，對于全國性拓展和開發，寶龍是否有成熟的管理體系？寶龍地產是否能處理好整個大范圍的協同？寶龍是否能如“社區化”電商服務實現供應鏈之間的協同發展？這些都是考驗寶龍地產電子商務經營的推進的關鍵問題。

3銷售平臺模式

3．1基本情況介紹銷售平臺模式是指實體商業地產通過搭建或者借助一個電子商務的平臺進行銷售、租賃等商業活動，以實現價值。銷售平臺模式以SOHO中國為典型代表。SOHO中國2011年開始把網上賣房作為新的一大營銷戰略，并且聯合新浪樂居開展在互聯網進行商鋪的拍賣，走出實體商業地產電子商務運營的第一步。SOHO中國于2011年4月籌備使用電子商務的平臺銷售房產，通過與新浪樂居合作舉行無底價商鋪競買活動，并且最終順利成交。通過成功試點，SOHO中國搭建專門的網絡平臺把全部的租售信息放入自己搭建的平臺，通過這個平臺的搭建，既實現了成功營銷的效果，又實現了銷售奇跡。

3．2SOHO中國電商項目SWOT分析SOHO中國電商項目具有以下優勢：首先，作為最先進行電子商務平臺銷售房產的企業，SOHO中國電商項目具有先行優勢，其先于其它企業構建電子商務平臺，進行房產銷售，具有較大的優勢，實踐證明，也取得了非常不錯的成績；其次，由于最先嘗試引入電子商務銷售平臺，SOHO中國比其它的房地產企業具有更好的管理團隊、更加成熟的管理理念，這些也是支持SOHO中國繼續創新地運用電商平臺的動力；再次，SOHO中國已經在香港上市，有較強的經濟實力和平臺，資金充足，同時，擁有獨特的建筑設計理念，也是其具有競爭優勢的原因。SOHO中國電商項目也有其劣勢：首先，SOHO中國在轉型（從分散銷售到持有物業）過程中，租售之間的差異導致現金流與利潤的削弱，公司資金壓力較大；其次，營銷優勢失效，2011年SOHO中國作為首推平臺銷售的公司，具有先行優勢，然而如今，競爭者非常多；再次，SOHO中國管理能力面臨挑戰，資產周轉率大幅下降。這些都是SOHO中國電商項目目前的劣勢所在。SOHO中國電商項目具有以下機會：首先，從SOHO中國推廣電商平臺銷售到如今，市場越來越能接受并認可這種銷售方式，這是SOHO中國電商項目的機會；其次，SOHO中國有較好的資源，與知名開發商、知名網絡機構有較好的關系，能聯合發起“中國房產電商競價聯盟”等，具有很大的市場機會。SOHO中國電商項目具有以下威脅：首先，有強大的競爭對手，而且這些競爭對手也開始啟動電商項目，對于SOHO中國來說，其先行優勢將不那么明顯；其次，由于整個市場對房地產行業處于觀望狀態，因此，對于SOHO中國而言同樣面對這樣的問題，因此，對于公司的創新、管理能力有更大的要求；再次，關于技術支持、人員支持方面，由于中國的電子商務還不夠完善，技術水平還不夠高，因此這也是SOHO中國面臨的威脅。

3．3SOHO中國電商項目的評價SOHO中國電商項目從試運行到現在取得了較好的成效，也開啟了房地產行業電子商務模式的新篇章。從2011年，借助新浪樂居合作網上競拍商鋪開始，到打造自己的網上銷售平臺，SOHO中國在嘗試中進步，在曲折中前進。首先，SOHO中國是中國首批積極探索，運用電子商務平臺銷售房產的企業，引領了整個房地產行業的電子商務模式開啟。SOHO中國從2011年開始聯合新浪樂居嘗試在網上競拍商鋪，取得了較好的成果，現在一直處于積極開拓創新中，值得鼓勵和提倡。其次，SOHO中國打造了自己的網絡平臺，從借助外力平臺，與新浪、搜狐等網站合作，到自己開拓全新的平臺（一個是SOHO中國網絡平臺，一個是工程設計建設的BIN系統），SOHO中國敢于嘗試，敢于創新，在摸索中成長，在成長中進步。再次，對于這種網絡銷售平臺，如何更大程度地發揮它的作用，如何更好地更持續地發展，如何打造整個集團的協同發展，這些SOHO中國的長期課題。另外，在創新和改革的過程中，對于管理團隊的打造、管理人員素質的培養和提高、技術水平的提高都有很高的要求，這些也是需要面臨的問題。

4商業地產電子商務經營實踐評析

業務整合模式、“社區化”電商服務模式、銷售平臺模式是新型電子商務與實體商業地產結合的代表，它們都處于積極探索階段，這些模式都是一種積極的嘗試，是實體商業地產電子商務經營創新的體現（見表1）。比較分析這三種模式:首先，三種模式均是實體商業地產電子商務經營的實踐，但是卻側重點不一樣。業務整合模式、“社區化”電商服務模式均側重于電子商務服務于實體商業地產的經營和管理。這三種模式主要是針對在后期，如何使整個商業地產綜合體具有更高的商業價值、具有更好的招商環境；而銷售平臺模式在前期的實踐中，側重于房產的銷售和租賃，實現初步的價值。其次，三種模式的創新所涉及的范圍不同。業務整合模式和銷售平臺模式依托于實體商業地產原有的經營范圍，所涉及的范圍更加廣泛。如萬達集團、SOHO中國電子商務經營創新中，是在全國范圍內開展，依托于公司原有的平臺。而“社區化”電商服務模式則限定于某一個區域，進行集中性地服務。因此，前者范圍更廣泛，對于整個集團的資源整合具有更高的要求，而后者則是在小范圍內，需要做到生產、物流、銷售等各個方面的協同。再次，三種模式均有實體商業地產在進行嘗試和探索，有些已經開展了幾年，有的還處于初步運行階段，然而，在嘗試的過程中，都需要處理好企業的整個供應鏈以及行業的供應鏈之間的關系，都需要進行各種業務的整合。

第9篇：物業經營論文范文

一個企業所具有的優勢或劣勢的顯著性最終取決于企業在多大程度上能夠對相對成本和歧異性有所作為，低成本成為衡量企業是否具有競爭優勢的兩個重要標準之一。加強成本管理更有效地降低成本，在企業經營戰略中已處于極其重要的核心地位，它從根本上決定著企業競爭力的強弱。

現代經濟的發展，世界范圍內的企業競爭，賦予了成本管理全新的含義，成本管理的目標不再由利潤最大化這一短期性的直接動因決定，而是定位在更具廣度和深度的戰略層面上。從廣度上看，已從企業內部的成本管理，發展到供應鏈成本管理；從深度上看，已從傳統的成本管理，發展到精益成本管理。

現代企業面對瞬息萬變的市場環境，既要求得生存，更要求得長期成長和發展。因此，成本管理目標必須定位在“客戶滿意”這一基點上，立足于為“客戶創造價值”的目標觀，已遠遠超越了傳統的以利潤或資產等價值量為惟一準繩的目標規，它服務于確立企業競爭優勢，形成長期有效的經營能力。

現代企業的競爭，不僅僅是產品或服務的競爭，己擴展到企業的整個供應鏈之間的較量。企業之間的競爭，實質上表現為企業供應鏈之間的競爭。企業供應鏈中的有關各方如供應商、制造工廠、分銷商、客戶等各環節的資源合理安排和有效利用，整個供應鏈成本低于相互競爭的其他供應鏈，該供應鏈具有較強的競爭能力，處于供應鏈上的各節點企業的成本隨著供應鏈成本的優化而降低，企業的競爭力會得到加強。

精益成本管理思想的精髓就在于追求最小供應鏈成本。在供應鏈的各個環節中不斷地消除不為客戶增值的作業，杜絕浪費，從而達到降低供應鏈成本，提高供應鏈效率的目的，最大限度地滿足客戶特殊化多樣化的需求，使企業的競爭力不斷增強。

精益成本管理是構建在為客戶創造價值為前提，以供應鏈成本最小為目標，從而實現對整個企業供應鏈成本管理。如何實現供應鏈成本最小，正確確認和計量它，顯得十分重要。從總體說，供應鏈成本應是為保證供應鏈正常運作而支付的各種成本和費用的總和。供應鏈成本包含的內容十分廣泛，國外有的學者提出供應鏈成本應包括：取得成本、運行成本、培訓成本、維護成本、倉儲成本、環境成本和回收成本。這種供應鏈成本劃分方法主要基于供應鏈作業過程來進行的，但并沒有考慮不同類型成本對整個供應鏈成本產生的影響和重要程度，不利于對供應鏈成本中關鍵性成本的控制和管理。鑒于這一原因，在考慮供應鏈成本作業過程相關性的同時，對關鍵性的影響供應鏈競爭力、客戶滿意度的成本予以足夠的重視，供應鏈成本可劃分如下：采購成本、設計成本、生產成本、物流成本和服務成本。

精益成本管理以客戶價值增值為導向，融合精益采購、精益設計、精益生產、精益物流和精益服務技術，把精益管理思想與成本管理思想相結合，形成了全新的成本管理理念-精益成本管理。它從采購、設計、生產和服務上全方位控制企業供應鏈成本，以達到企業供應鏈成本最優，從而使企業獲得較強的競爭優勢。精益成本管理思想十分豐富，管理方法很多，形成了相互聯系、相互作用的方法體系。如果孤立地看每一個思想，每一種方法，不能準確把握精益成本管理的精髓。精益成本管理的每個管理思想，每種管理方法都不是孤立的，而是互相之間有聯系的，一種方法支持另一種方法，方法又保證思想的實現，只有把供應鏈的精益管理思想與方法有機地組合起來，構成一個完整的精益成本管理系統，才能發揮每種方法的功能，才能達到系統的最終目標-質量是好的、成本是低的、品種是多的、時間是快的。精益成本管理不斷追求增加企業的競爭力，這是系統的最高層次的目標。

精益生產的宗旨是在企業整個供應鏈環節“杜絕一切浪費”；作業成本管理以作業動因為切入點，作為整個精益成本管理的基石；敏捷制造的目標是“速度”和“滿意度”，以達到綜合性競爭能力；ERP系統實現了整個供應鏈信息系統的集成性、準確性和實時性，同時梳理了業務運作流程。精益成本管理以供應鏈作為整個成本管理的連接紐帶，以ERP匯集供應鏈各方的信息，達成精益成本管理目標。

1.精益采購成本管理

國外學者研究認為，采購費用約占銷售收入的40％一60％，采購成本在企業供應鏈成本中占有很大的比重，降低采購成本，成為降低供應鏈成本的關鍵點之一。

精益采購成本管理正是以采購為切入點，通過規范企業的采購行動，實施科學決策和有效控制，以質量、價格、技術和服務為依據，在需要的時候、按需要的數量采購需要的物資，杜絕采購中的高價格和一切浪費。

精益采購成本管理依托于精益采購來實現，精益采購要求建立健全企業采購體系，使采購工作規范化、制度化，建立決策透明機制，實行必要的招標采購，使隱蔽的信息公開化，防止暗箱操作，在保證質量的前提下，使采購價格降到最低；以公正、公開的原則，來選擇好供應商，采用定向采購的方式，即對每一種所需的物料，按質量、技術、服務和價格幾方面的競爭能力，來選擇供應商，并與之建立長期、互惠互利的戰略伙伴關系，實現供應渠道的穩定和低成本；通過與供應商簽訂在需要的時候提供需要的數量、需要的品種的物料協議，實施適時采購，得到縮短提前期、減少物料庫存。精益采購使采購的每一環節、每一過程的成本實現了精益化控制的目標，精益成本管理思想得到了充分體現。

2.精益設計成本管理

精益成本管理的重點應放在產品開發階段，并將其看成是企業競爭成敗的關鍵。國外資料表明，在成本起因上，80％的產品是在產品設計階段形成的，因此，成本規劃工作要貫穿產品開發的全過程，大體上要遵循以下程序：

（1）確定新產品開發任務的同時規定新產品開發成本。目標成本是按照市場預測的銷售價格、企業中長期計劃目標利潤應用售價減法公式來確定的；

（2）目標成本按照產品結構分解落實到產品的各個總成本和零件上；

（3）產品開發的每個階段對目標成本實際達到的水平進行預測和對比分析；

（4）根據分析對比中發現的問題，通過價值工程和價值分析方法，研究和采用降低成本措施，保證不突破目標成本。

新產品目標成本在產品設計任務書中，與主要性能指標、質量指標一樣，對指導產品開發工作有剛性指令作用。當開發出來的新產品達不到目標成本又無法改進時，它就會像一把鎖一樣把開發出來的新產品鎖住。因為它直接關系到一個產品投入市場的命運。作好新產品目標成本控制工作，產品開發人員的業務素質至關重要，設計人員既要精通產品設計開發技術，又要掌握必要的成本業務知識；而成本控制人員應當是既懂技術經濟分析，又懂產品設計制造的復合性人才。

3.精益生產成本管理成本改善是在生產制造領域進行的降低成本的活動，也是通過徹底排除生產制造過程的各種浪費達到降低成本的活動，精益生產成本的改善有下列幾種方法：

（1）改善制造技術降低成本。制造產品有兩種技術：一種是生產技術，又稱固有技術；另一種制造技術是指能夠熟練地掌握使用現有設備、人員、材料和零件的技術，又稱之為管理技術。精益成本管理方式之所以能夠超越傳統成本管理方式，在很大程度上依賴于管理技術的成功運用；

（2）開展價值工程和價值分析，把技術和經濟結合起來考慮，在確保必要功能的前提下，求得最低成本；

（3）依賴精益生產，消除一切浪費，實現精益生產成本管理。精益生產方式的成功實現需要全體員工的積極支持。團隊活動和全體員工自覺化，是精益生產方式很重要的特征。精益生產是一項革命性的變革，它不僅要求生產技術自動化、生產管理現代化，而且要求員工的現代化，要求全體員工發揚團隊精神實行自覺化，沒有全體員工自覺化，精益生產是不可能實現的。對員工的素質有下列要求：思想觀念新，要樹立適應精益生產方式的市場觀念、集體生產觀念、精益思想和主人翁意識，能自覺地進行自主管理；業務技術精，要求員工一專多能，能一人多工位操作，并有能力參與管理和技術工作；團隊協作好，要求員工發揮團隊精神，依靠集體智慧去解決生產中的難題；精益精神強，要求員工把精益思想付諸于行動，消除一切無效勞動和浪費，不斷改進和不斷完善。

（4）采用作業成本管理。作業成本管理是一種以作業為基礎的成本管理方法，它將管理重心放在作業上，并以提高客戶價值為目標。作業成本管理是20世紀80年代后期使美國企業獲得再生的管理方法。作業成本管理模式下，通過作業對資源的消耗過程、產品對作業和資源消耗過程的成本動因分析，判別作業和產品對資源的耗費效率，識別有效作業和無效作業、增值作業和非增值作業，從而消除無效的或不增值作業，使成本控制從產品級精細到作業級，在一定意義上真正體現了精益成本管理思想。

4.精益物流成本管理物流成本在企業供應鏈成本中占有較高的比重，在制造業或零售業中更為突出。物流成本主要包括運輸成本、存貨成本、倉儲成本和管理費用等。在保證客戶價值需求的情況下，追求物流成本最小，這是精益物流成本管理的根本目標。

精益物流成本管理可以通過精益物流來加以實現。精益物流要求以客戶需求為中心，從客戶的立場來確定什么創造價值，什么不創造價值；對供應鏈中的采購、產品設計、制造和分銷等每一個環節進行分析，找出不能提供增值的浪費所在；根據不間斷、不迂回、不倒流、不等待和不出廢品的原則制定創造價值流的行動方案。及時創造僅由客戶驅動的價值，一旦發現有造成浪費的環節就及時消除，努力追求完美。

精益物流成本管理融合在精益物流之中，實現了物流的準時、準確、快速、高效、低耗，同時達成了物流成本管理的精益化。

5.精益服務成本管理精益服務成本是指在滿足客戶一定價值需求情況下的最小服務成本。服務成本是企業的支出，旨在通過服務從而增加客戶價值，在價格相同的情況下，吸引更多的客戶。服務成本與消費者購買成正比，企業支出的服務成本越大，為客戶提供的各種服務項目就越多，方便和滿足客戶程度就越大。為了增強競爭力，現代企業越來越重視對客戶的服務，服務成本已成為企業供應鏈成本的重要組成部分。