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第1篇：農(nóng)村集體土地法范文

根據(jù)國土資源部、省廳和市局安排，××縣國土資源局提前謀劃，認真籌備，精心組織，穩(wěn)妥操作，開展農(nóng)村土地登記發(fā)證工作。現(xiàn)就該項工作目前具體開展情況匯報如下：

一、準備工作：提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)，認真籌備

1、提高認識，深入宣傳

認真做好農(nóng)村土地登記頒證工作，是貫徹黨的十七屆三中全會精神，健全農(nóng)村土地管理制度，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要基礎(chǔ)工作；是落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措；是深入貫徹實施《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國物權(quán)法》，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，保護農(nóng)民土地合法權(quán)益的重要手段；是加快我縣經(jīng)濟發(fā)展和深化改革的基本保證；是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，拓展我縣建設(shè)用地空間的重要途徑……

為此，今年伊始，局黨組即把該項工作列為我局必辦的重點工作之一，在會議、學(xué)習(xí)、調(diào)研、培訓(xùn)中，進行廣泛深入的宣傳和發(fā)動；特別是近期，XX局長親自過問和部署該項工作，每周例會必聽匯報、必予強調(diào)、必作安排、必抓落實。同時，我局通過多種媒體，采取多種形式進行宣傳，向縣委、政府爭取支持，向有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行協(xié)調(diào)，為開展工作營造良好的社會氛圍。

縣政府于2009年5月份和7月份召開了兩次專題會議，縣直有關(guān)職能部門和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要負責人與分管同志參加。會上分管副縣長對該項工作專門進行了強調(diào)、安排和部署。

2、加強領(lǐng)導(dǎo)，成立組織

我縣成立了由分管副縣長任組長，XX局長任副組長，公安、財政、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、建委、房管和民政等部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)小組，并積極爭取縣政府牽頭，協(xié)調(diào)各有關(guān)部門提供支持，密切配合、形成合力，確保按時按質(zhì)按量完成該項工作。同時，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也相應(yīng)成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，并組織專業(yè)登記人員115人，進行培訓(xùn)。

3、認真籌備，制定方案

我局已制定出《關(guān)于開展××縣農(nóng)村土地確權(quán)和登記發(fā)證工作實施方案》和《××縣農(nóng)村宅基地確權(quán)和登記發(fā)證工作技術(shù)規(guī)程》，分別就宣傳發(fā)動、組織保障、隊伍建設(shè)、經(jīng)費保證、任務(wù)落實、時間安排、政策把握諸方面予以明確界定。

4、籌備經(jīng)費和登記資料

我局積極爭取籌備經(jīng)費和登記發(fā)證相關(guān)資料：（1）經(jīng)局長辦公會議研究并報縣政府同意，決定對農(nóng)民宅基地登記每宗完善卷宗補助20元。（2）印刷登記相關(guān)資料100余萬份，正在分發(fā)到各中心所。

二、目前進度：完成試點，總結(jié)經(jīng)驗，全面推進

1、4月底，已全面完成全縣325個村（居）委會的集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作。

2、部分完成農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，全縣農(nóng)戶總戶數(shù)33萬，已發(fā)證24.7萬戶，占比74.8％。

我局在每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都先行試點，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部和國土所人員克服工作繁多、暫無經(jīng)費、經(jīng)驗不足、技術(shù)不熟練等困難，基本完成權(quán)屬調(diào)查、地籍測量和逐戶組卷工作，并進行了公示。目前大部分試點登記工作已結(jié)束，卷宗已完善。在完成試點、總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我縣該項工作正在全面推進。

3、摸清家底，積極準備集體建設(shè)用地登記發(fā)證工作，通過摸底調(diào)查，全縣集體建設(shè)用地約1500宗。我局將從6月份開始，集中2-3個月的時間進行登記，確保年度前完成任務(wù)。

三、下步計劃：克服困難，依法操作，確保完成任務(wù)

關(guān)于農(nóng)村宅基地發(fā)證工作，具體分以下幾個階段進行：

1、全面準備階段

2月20至28日，設(shè)計和印制有關(guān)資料、抽調(diào)人員召開動員會，開展宣傳發(fā)動和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。

2、權(quán)屬調(diào)查與地籍測量階段

3月1日至8月31日，全面展開工作：逐村逐戶開展權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表，進行指界，同時進行地籍測量。

3、完善材料與自查自糾階段

3至8月，一邊完善組卷報批材料，一邊依法進行公示，一邊進行自查自糾。

4、檢查整改階段

9月份，由縣國土局組織，根據(jù)規(guī)程進行檢查，對檢查合格的資料，組卷上報；對不合格的，認真進行整改，堅決杜絕問題卷宗上報審批。

5、報批發(fā)證階段

10至11月，組織上報審批，然后發(fā)證。

第2篇：農(nóng)村集體土地法范文

一、農(nóng)村土地開發(fā)整理監(jiān)理工作的涵義及意義

土地開發(fā)整理通過對田水路林村的綜合治理，達到增加耕地面積，提高土地利用 率和生產(chǎn)率，改善土地質(zhì)量、耕作條件和生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。土地開發(fā)整理工程監(jiān)理是土地開發(fā)整理目標控制的重要環(huán)節(jié)，該制度能有效地控制土地 整理工程建設(shè)的工程質(zhì)量、施工進度和工程投資，能高質(zhì)量地進行工程建設(shè)合同管理及協(xié)調(diào)土地開發(fā)整理工程建設(shè)相關(guān)單位的工作關(guān)系。土地開發(fā)整理工程建設(shè)監(jiān)理是一種特殊的工程建設(shè)活動，是工程建設(shè)活動日益復(fù)雜并進一步分工的結(jié)果。作為土地開發(fā)整理活動中一種新興的監(jiān)督管理制度，要多運用經(jīng)濟學(xué)原理引導(dǎo)土地開發(fā)整理監(jiān)理制度的規(guī)范和創(chuàng)新。

二、資料來源

晉城市自從2002年開始實行土地開發(fā)整理項目以來，先后承擔國家級、省級項目10余個，市級項目幾百個，不管在項目立項、初步設(shè)計、施工組織和后期管護階段都取得了豐富的經(jīng)驗，但同時，也有個別項目剛實施就變更，這無疑說明土地管理部門在管理過程中還存在不足之處。本文選取晉城市澤州、陵川2縣，以2002年以來的國家級、省級項目以及2010年度市級土地開發(fā)整理項目為基礎(chǔ)資料，從土地開發(fā)整理監(jiān)理的角度，探討監(jiān)理工作對土地開發(fā)整理項目管理的影響，找出監(jiān)理過程中存在的具體問題，并提出切實可行的建議。

三、當前土地開發(fā)整理工程監(jiān)理工作存在的問題

以山西晉城市澤州、陵川2縣為例，從2002年起，晉城市澤州、陵川2縣農(nóng)村土地開發(fā)整理項目開始實行工程監(jiān)理制度，2002年共有4家監(jiān)理單位參與了6個土地開發(fā)整理項目的監(jiān)理；2010年共有2家監(jiān)理單位參與了20個土地開發(fā)整理項目的監(jiān)理。從現(xiàn)場檢查和監(jiān)理資料上報情況看，監(jiān)理人員較差的占67％、監(jiān)理效果一般的占100％，監(jiān)理總體評價較差的占67％，實施情況與初步符合程度80%左右。相對來說，市級和省級的監(jiān)理單位比縣級的要規(guī)范一些，但監(jiān)理效果差強人意，遠未達到運用自身人員、技術(shù)、能力、設(shè)備優(yōu)勢服務(wù)業(yè)主的目的，經(jīng)過深人調(diào)查，主要存在以下幾方面問題：

1.監(jiān)理工作僅局限于施工階段

監(jiān)理工作應(yīng)貫穿于工程建設(shè)項目的始終，包括投資決策階段、設(shè)計階段、施工招投標階段、施工階段(含缺陷期階段)。但目前在土地開發(fā)整理工程的監(jiān)理工作一般僅限于工程建設(shè)項目的施工階段，監(jiān)理人員在接受委托后，工程馬上開 工，造成監(jiān)理人員邊工作邊熟悉項目情況，對工程未能深入的熟悉和掌握，尤其是在土地開發(fā)整理工程規(guī)模大、涉及面廣、單體工程又較多，戰(zhàn)線長，影響因素很多，不利于監(jiān)理工作的順利開展。

2.施工現(xiàn)場缺乏高素質(zhì)監(jiān)理人員

從現(xiàn)場調(diào)查情況看，在監(jiān)理一線工作的監(jiān)理人員，多數(shù)是監(jiān)理員且流動性大，監(jiān)理人員配備的數(shù)量不能滿足工程監(jiān)理需要，存在公司象征性地委派一至兩 名監(jiān)理人員到場監(jiān)理，履行驗收簽字手續(xù)的問題，不能達到常駐施工現(xiàn)場的要求，更談不上按照規(guī)劃設(shè)計和施工技術(shù)規(guī)范要求對各分項工程進行旁站檢查、巡視 檢查和平行檢查。對現(xiàn)場簽證工作把關(guān)不嚴，出現(xiàn)過施工單位為了能達到工程量，申請資金，虛構(gòu)工程量，監(jiān)理單位也簽字同意上報的情況，因而相當一部分業(yè)主對監(jiān)理不放心，只能自行組織一套班子來控制工程進度和投資，加重了業(yè)主的管理負擔，形成惡性循環(huán)。

3.監(jiān)理對象不清、職責不明

部分地方政府把土地開發(fā)整理視為純粹的國家投資行為，以爭取土地開發(fā)整理項目為基本目的，認為資金誘惑力比土地開發(fā)整理行為本身大。其后果土地開發(fā)整理項目的選擇 隨意性大，缺乏嚴謹?shù)恼撟C，不注重質(zhì)量，盲目擴大規(guī)模，土地開發(fā)整理監(jiān)理基本變 成基層政府獲取項目和項目驗收的附庸，失去對項目質(zhì)量、進度、投資監(jiān)理的獨 立性，特別是對后期的土地綜合利用及后期養(yǎng)護考慮較少，很不利于土地開發(fā)整理的健康發(fā)展。

四、強化農(nóng)村土地開發(fā)整理監(jiān)理工作的對策和建議

1.搞好土地開發(fā)整理項目專項規(guī)劃

土地開發(fā)整理項目規(guī)劃，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)則和土地開發(fā)整理規(guī)劃，通過對地塊物理形態(tài)和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施的配套建沒，在平面、空間和時間序列上建立合理的用地結(jié)構(gòu)及布局，以充分挖掘土地潛力，提高土地利用效率所作的安排和布置，它是一項能達到擴大再生產(chǎn)，形成新增固定資產(chǎn)和生產(chǎn)能力，具有明確范圍、可測目標和具體內(nèi)容的投資建沒活動。

2.嚴格執(zhí)行計劃，落實補充耕地方案

根據(jù)土地開發(fā)整理專項規(guī)劃和土地開發(fā)整理、標準農(nóng)田建設(shè)年度汁劃，分解下達任務(wù)，具體落實到項目、地塊、確保計劃任務(wù)完成。同時，加強對建沒用地項目補充耕地方案的審核工作，對未落實補充耕地方案的建沒項目，按規(guī)定不予辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，對未按方案完成補充耕地的，一經(jīng)查處，暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，以確保補充耕地落到實處。

3.加強項目管理，提高工程質(zhì)量

一是抓項目管理，嚴格落實制度。有序推進項目工程實施。首先要加強項目論證、立項、檢查驗收管理工作。做好項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、實施方案和資金預(yù)決算，實行項目工程公開招投標。其次是把項目工程涉及的新建田間道路、溝渠所占土地、中心村''或聚居點所占土地和坡改梯范圍內(nèi)的土地，進行耕作剝離重新利用，以改善新增耕地質(zhì)量，增加土壤肥力，保證新增耕地質(zhì)量不下降。最后，充分利用地籍管理信息系統(tǒng)技術(shù)成果，嚴格認定項目區(qū)通過未利用土地開發(fā)、農(nóng)村居民點復(fù)墾、田土坎歸并等途徑新增的耕地數(shù)量，確保新增耕地來源清楚、面積準確，杜絕弄虛作假行為。二是抓工程質(zhì)量，首先實行土地整理與標準農(nóng)田建設(shè)相結(jié)合，提高土地整理項目工程的標準和質(zhì)量，從而提高耕地尤其是基本農(nóng)田的質(zhì)量。其次是統(tǒng)一驗收，把好項目竣工驗收關(guān)。

4.提高監(jiān)理人員整體業(yè)務(wù)素質(zhì)

建議各監(jiān)理單位重視對人才的工作，對于無學(xué)歷的或?qū)W歷較低的人員公司要 投入一定的教育經(jīng)費進行培養(yǎng)，使監(jiān)理人員均能做到先培訓(xùn)后上崗、先持證后上 崗。在此基礎(chǔ)上還要搞好公司在職人員的職稱評定工作，并組織符合條件的中級職稱以上人員參加全國注冊監(jiān)理工程師的考試，獲取國家注冊監(jiān)理工程師的上崗證書。公司在招聘人員時，也要注意個人的學(xué)歷和職稱要求。在現(xiàn)場項目監(jiān)理部的人員配備方面，充分考慮監(jiān)理人員的持證率和高、中、初級職稱人員的合理搭配。

五、結(jié)束語

當前，我國土地整理監(jiān)理工作存在的主要問題，既有體制不健全、不完善的原因，也有工作機制上需要探索、解決的問題。解決和克服這些問題，需要企業(yè)自身的重視，執(zhí)業(yè)人員的努力，也需要主管部門的協(xié)調(diào)、管理和支持，更需要全行業(yè)共同創(chuàng)造和諧、有效的監(jiān)理氛圍和環(huán)境。

參考文獻：

[1]楊丙軍.農(nóng)村土地開發(fā)整理監(jiān)理制度創(chuàng)新，《農(nóng)村經(jīng)濟》，2012年第01期.

[2]王巖.淺談農(nóng)田土地開發(fā)整理工程監(jiān)理經(jīng)驗，《農(nóng)民致富之夜》，2011年第12期.

第3篇：農(nóng)村集體土地法范文

一、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證存在問題及原因

（一）規(guī)章政策存漏洞

規(guī)章制度不健全。法律法規(guī)明確禁止農(nóng)村宅基地通過買賣、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)，繼承或伴隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得宅基地使用權(quán)的情況除外，但受讓人必須只能是本集體經(jīng)濟組織成員，如果要轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，該人員必須首先在集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。在實際工作中，農(nóng)村土地集中區(qū)都存在宅基地跨集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，有的甚至跨村跨鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）流轉(zhuǎn)。

政策標準有歧義。在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證中，實行“一戶一宅”制，但對于“戶”的界定以及分“戶”標準各地規(guī)定不一致。有的以公安戶籍為準，有的則以是否結(jié)婚或是否達到法定年齡為準，容易引發(fā)矛盾。

（二）軟件硬件缺保障

所謂“軟件”是指基層工作人員、群眾等利益相關(guān)者的思想文化水平，“硬件”主要是開展工作需要的經(jīng)費、技術(shù)、專業(yè)人才及工作隊伍等保障條件的落實標準。

思想認識不統(tǒng)一。由于農(nóng)村土地市場的不健全，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的成效難以在短期內(nèi)實現(xiàn)，許多基層政府工作人員和群眾對此項工作的意義和價值缺乏正確的認識，開展工作時態(tài)度不積極，存在抵觸情緒，試點地區(qū)也沒有達到預(yù)期的效果，增加了工作推進難度。

經(jīng)費保障不充足。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證歷時短，覆蓋范圍大，各級地方政府的財力有限，難以支撐全部的工作經(jīng)費，即使已經(jīng)支付的部分資金也是采取分階段撥發(fā)的方式予以審批。江蘇省共申請預(yù)算經(jīng)費約5.4億元，已落實經(jīng)費約2.6億元，其中，連云港市落實經(jīng)費2290萬元，工作經(jīng)費較往年有所提高，但一些基層地區(qū)工作經(jīng)費依然緊張：有的地區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)工作經(jīng)費到位率較低，甚至有的預(yù)算資金未完全到位。

技術(shù)薄弱缺人才。在農(nóng)村地籍調(diào)查中，大量的確權(quán)工作隊伍都是從當?shù)剜l(xiāng)村聘請人員組成，缺乏專業(yè)知識和技術(shù)，具體工作存在隨意性，難以有效保障調(diào)查數(shù)據(jù)的真實性。省里組織了兩期全省土地登記人員持證上崗培訓(xùn)，徐州、連云港、淮安、無錫、宿遷、泰州等6市也開展了土地登記發(fā)證工作人員繼續(xù)教育，這些措施提高了政府工作人員的專業(yè)水平，但一些外聘的作業(yè)人員整體能力依然不高，影響了工作進度。

（三）歷史問題難解決

遺留糾紛產(chǎn)矛盾。農(nóng)村之間普遍存在的插花地和飛地等集體土地，權(quán)屬爭議較大，由于時間久遠，缺少相關(guān)的權(quán)屬證明材料，無法在短時間內(nèi)調(diào)處矛盾，需要逐個調(diào)查確界，影響了整體工作的進度。

“一戶多宅”成困境。主要有四種情況：一是具備分戶條件未分戶卻實際占有多處宅基地形成的“一戶多宅”。農(nóng)村一些家庭子女結(jié)婚后申請其它宅基地，但仍然和父母住在一起，一戶家庭擁有多處房屋；二是“建新未拆舊”導(dǎo)致的“一戶多宅”。在農(nóng)村宅基地管理中，申請建設(shè)新房屋需要填寫承諾書，保證拆除舊建筑。然而，由于缺乏有效監(jiān)督以及必要的強制措施，許多農(nóng)民未拆除舊房屋，甚至住在舊房屋，閑置新房子；三是繼承或被捐贈房屋而獲得宅基地使用權(quán)造成的“一戶多宅”。由于政策標準不統(tǒng)一，繼承或被捐贈的程序方法不科學(xué)，缺乏有效的管理，宅基地閑置情況較多；四是歷史遺留問題演變的“一戶多宅”。《土地管理法》實施以前，由于“宅基地私有化”以及“少批多占”等觀念影響，農(nóng)村集體土地管理不規(guī)范，村委會收取一定的費用，負責宅基地的分配，農(nóng)村宅基地凡申請就批準，“一戶多宅”的現(xiàn)象大量存在。

（四）實際操作不科學(xué)

登記程序不規(guī)范。部分地區(qū)對曾經(jīng)發(fā)放的舊土地證書未予以收回，也沒有公布廢止或注銷，甚至還存在發(fā)放新證書繼續(xù)依據(jù)舊證書決策的不正常現(xiàn)象，導(dǎo)致了農(nóng)村集體土地登記發(fā)證中“一戶”擁有多個土地證書，為后期不動產(chǎn)登記工作埋下了隱患。同時，登記表格的復(fù)雜性以及登記日期不一致等問題，不符合規(guī)范化登記標準，容易引發(fā)糾紛，降低了土地證書的權(quán)威性。

證書發(fā)放不達標。實際工作中，為減少矛盾糾紛，提高工作效率，許多權(quán)屬有爭議的土地證書滯留在國土資源部門，沒有發(fā)放到具體的農(nóng)民或集體經(jīng)濟組織。在農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地使用權(quán)中，對于超面積的宅基地使用權(quán)，通常采取“登記政府批準面積，備注超出面積”的方法，但此辦法會使得農(nóng)村集體土地確權(quán)登記后，農(nóng)民不愿意主動領(lǐng)取證書，即使已經(jīng)領(lǐng)取的證書，也因保管不善而輕易丟失，增加了土地證書管理難度，影響基層政府發(fā)證的積極性。

二、幾點政策建議

健全法規(guī)保實施。宅基地使用權(quán)受讓主體除本組集體經(jīng)濟組織成員外，可以擴大為本組集體經(jīng)濟組織成員外的人員，包括本村、其他村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人員，但不包含城鎮(zhèn)居民，其他村或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村民在本村取得宅基地使用權(quán)需經(jīng)本村2/3以上村民書面同意，從而頒發(fā)農(nóng)村集體土地使用權(quán)證書。

統(tǒng)一標準防歧義。以不動產(chǎn)登記為契機，建立統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證辦法。明確工作程序和細則，界定“戶”的概念、分戶標準、土地面積的計算范圍和方法以及土地審批時間的階段劃分等內(nèi)容，避免在工作中出現(xiàn)糾紛。

積極宣傳促動員。召開動員大會、座談會及經(jīng)驗交流會等，要求試點地區(qū)以及其它地區(qū)主要負責人和群眾代表參加會議，集中解決工作中的疑惑和問題，做到統(tǒng)一思想，凝聚共識，共同推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證。

開源節(jié)流籌經(jīng)費。進一步明確地方為主的原則，加大省級政府獎補力度，對經(jīng)濟薄弱的地區(qū)傾斜扶持，盡量幫助基層政府緩解財政支出壓力，借助企業(yè)援助拓寬經(jīng)費來源渠道。同時，減少經(jīng)費開支，提高資金使用效率，以最少的資金發(fā)揮最優(yōu)的效果，從而實現(xiàn)“開源節(jié)流”籌經(jīng)費。

加強培訓(xùn)提能力。建議由省里專門培養(yǎng)一支師資力量，對縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村等基層工作人員做到培訓(xùn)全覆蓋。通過專業(yè)知識技能培訓(xùn)和現(xiàn)場模擬演練，不斷提高基層工作人員業(yè)務(wù)水平和反應(yīng)能力。

科學(xué)分類解矛盾。堅持“戶籍一致”的原則，實行實名制登記，防止在登記中弄虛作假，嚴格保障“一戶一宅”目標的實現(xiàn)。為解決歷史遺留問題導(dǎo)致的權(quán)屬糾紛，根據(jù)1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》和1987年《土地管理法》分三階段進行確權(quán)登記發(fā)證。同時，成立村調(diào)整土地小組和爭議仲裁小組，確定權(quán)屬調(diào)查的指界人，可通過村民小組會議或2/3村民代表同意推舉產(chǎn)生。

登記規(guī)范趨常態(tài)。制定嚴格的規(guī)范化登記文本，按照法律規(guī)定的程序操作，組織專人對土地登記檔案進行修改和完善，及時糾正不規(guī)范的土地登記行為。對于原有土地證書未收回或未公告廢止、注銷的，國土部門采取適當方式，比如以舊換新、低價回收等措施，收回舊土地證書，嚴格依據(jù)新證書開展工作，避免引起農(nóng)村集體土地關(guān)系混亂。

第4篇：農(nóng)村集體土地法范文

Abstract: Transfer of rural land transactions in Fujian Province on the construction of new countryside has a significant impact on the rural construction. in recent years, the scale of land transactions' rapid development brings a number of problems, solving these problems properly has a positive meaning in the orderly construction of new countryside. Based on the analysis of land transfer transactions status, the paper analyzes the causes of existing problems and their impacts, and proposes the strategies and suggestions from government action, market behavior and other aspects.

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn);土地交易;對策建議

Key words: the land circulation;land transaction;suggestions

中圖分類號:F321.1 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)12-0138-01

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要影響

在福建新農(nóng)村建設(shè)的總體過程中,日益增加的土地流轉(zhuǎn)交易對其中各個方面都有重要影響。

1.1 土地的基礎(chǔ)作用增加了土地流轉(zhuǎn)的重要性①從福建省農(nóng)業(yè)經(jīng)濟特點看。福建省農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)層次較低,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機械化水平低,并且市場開拓不足,投入集聚在生產(chǎn)加工環(huán)節(jié),農(nóng)產(chǎn)品深加工和產(chǎn)業(yè)鏈延伸方面不足,決定了福建省的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)還沒有達到高度發(fā)達水平,因此在現(xiàn)階段的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟程度下,福建省農(nóng)業(yè)經(jīng)濟還需要依靠耕地的數(shù)量與質(zhì)量。②從福建省地理環(huán)境來看。福建省素有“東南山國”之稱,全省山地丘陵面積約占全省12.14萬平方公里土地總面積的90%。多山的地形造成福建省可利用耕地嚴重稀少。同時,福建還是自然災(zāi)害多發(fā)省份,每年旱、澇、臺風和動植物疫病等自然災(zāi)害嚴重影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。因此,對于福建省來說,耕地的稀缺性與重要性超過其他省份。③從福建省土地利用程度來看。福建省人地矛盾突出,耕地后備資源緊缺。福建省土地結(jié)構(gòu)的特點決定了在生態(tài)穩(wěn)定和優(yōu)化的條件下實現(xiàn)耕地資源調(diào)整的空間狹小。

1.2 土地流轉(zhuǎn)對新農(nóng)村建設(shè)具有積極影響①帶動經(jīng)濟發(fā)展。②促進社會和諧。

1.3 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易對新農(nóng)村建設(shè)也有著消極影響①阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的健康發(fā)展。過多的土地交易會使得農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展畸形。②不利和諧農(nóng)村的建設(shè)。如果過多的土地交易充斥在農(nóng)村經(jīng)濟中,對于農(nóng)村的社會和諧也會構(gòu)成不良影響。例如,通過土地交易會造就一部分先富起來的人,會引起貧富差距的加劇,影響社會和諧。

2福建省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易中存在的問題及主要原因

2.1 政府在土地交易過程中行為不當部分政府搭乘“公共利益” 便車,以公共利益的名義,濫用土地征用權(quán),低價征地,高價出讓,從而使政府制度性獲利。部分政府為博政績,以低價供地作籌碼吸引外來投資,征地補償價格過低,并缺乏對失地農(nóng)民的有效安置。

造成政府過失的主要原因有:①地方政府在農(nóng)村土地征用過程中就沒有明確其應(yīng)有位置,所扮演的角色也發(fā)生了錯位。在現(xiàn)實中,政府成了土地交易的主體,但同時又充當監(jiān)督者,損害了農(nóng)民的土地權(quán)益。②福建省農(nóng)村土地征用制度的缺陷,缺乏強有力的獨立監(jiān)督,補償定價機制欠缺科學(xué)性和公平性。

2.2 土地流轉(zhuǎn)機制不完善農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)作為指導(dǎo)、管理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的職能部門,機構(gòu)不健全、職能不明確、編制經(jīng)費不到位的現(xiàn)象普遍存在,很難有充足的人力和財力投入到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和服務(wù)中來。主要原因是目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理機制、服務(wù)機制不健全,鄉(xiāng)村基層政府在土地流轉(zhuǎn)上缺少應(yīng)有的管理、引導(dǎo)和服務(wù),土地流轉(zhuǎn)缺乏約束力和規(guī)范性。

2.3 流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范據(jù)福建省龍巖市初步統(tǒng)計,土地流轉(zhuǎn)有簽訂書面合同的不到30%,即使簽定了合同,也存在著合同不夠規(guī)范和完善的現(xiàn)象。這容易導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清,再加上缺乏必要的公證和監(jiān)管,潛伏矛盾隱患,容易引發(fā)糾紛,且調(diào)處困難。主要原因是土地流轉(zhuǎn)機制不完善,指導(dǎo)監(jiān)管不到位,流轉(zhuǎn)信息不暢,大部分土地是農(nóng)戶之間的自發(fā)流轉(zhuǎn),造成土地流轉(zhuǎn)的隨意性很大,流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。

2.4 流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不足福建省土地流轉(zhuǎn)市場建立時間尚短,目前多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)未成立土地流轉(zhuǎn)中介組織,多數(shù)農(nóng)村都沒有建立土地流轉(zhuǎn)信息平臺,缺乏供需信息溝通和利益協(xié)調(diào)機制,造成流轉(zhuǎn)不暢。主要原因是福建省土地流轉(zhuǎn)市場建立時間短,經(jīng)驗不足,缺乏科學(xué)引導(dǎo)。

3引導(dǎo)與規(guī)范福建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

3.1 改進土地交易中政府的不當行為①完善地方政府在農(nóng)村土地征用過程中的責任,高度重視被征地主體的合法權(quán)利,充分尊重被征地人的主體地位,確保被征地人對征地過程的全面參與和對發(fā)展成果的公平分享。②明確土地征收合法性的審查程序,建立獨立且強有力的檢查機構(gòu),對用地單位提出征地申請的目的、條件等內(nèi)容進行審查,對不符合公共利益的征地申請不予批準。加強對政府行政權(quán)力的規(guī)制,強化行政程序法,控制政府的自由裁量權(quán)。

3.2 改善土地交易機制①提倡民主議定,凡是由集體統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)的,其流轉(zhuǎn)期限、租金的確定,必須經(jīng)當事人的同意后方可進行。②通過有關(guān)部門監(jiān)督流轉(zhuǎn)合同,即流轉(zhuǎn)雙方在達成協(xié)議并簽訂合同后,須到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包合同管理部門辦理備案手續(xù),加以確認,接受管理和監(jiān)督。③建立流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體準入機制,對規(guī)模經(jīng)營主體的資信情況、經(jīng)營能力、項目的可行性等進行審查。逐步建立以市場為導(dǎo)向的土地流轉(zhuǎn)價格機制,加強對農(nóng)用地的分等定級工作,保障流轉(zhuǎn)市場規(guī)范、有序。

3.3 完善土地流轉(zhuǎn)過程中管理部門的職責建立更加完善的土地流轉(zhuǎn)工作管理機構(gòu),并明確其在宣傳政策、協(xié)調(diào)利益、規(guī)范程序、調(diào)處糾紛、溝通信息以及建立臺帳等日常管理方面的職責要求。建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。

參考文獻:

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第5篇：農(nóng)村集體土地法范文

農(nóng)村集體土地提前補償安置法律建議

提前補償安置與一般的補償安置區(qū)別在于：一是制定政策的主體不同，提前補償安置是由地方政府探索出的新模式；二是補償安置的方法和時間不同，提前補償安置將補償安置工作提前，利于縮短用地取得時間；三是補償安置的對象不同，提前補償安置的對象為因建設(shè)國家、省市重點項目、基礎(chǔ)設(shè)施或民生工程而被征地的農(nóng)民；四是實施的空間范圍不同，目前提前補償安置僅在少數(shù)城市獨立實行，并未形成全國性政策。

農(nóng)民土地征收的立法和相P文獻不在少數(shù)，而關(guān)于提前補償安置政策的不僅立法不夠完善，相關(guān)文獻資料也是少見，有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律調(diào)整和法治保障的研究成果極少，因而此政策的法理基礎(chǔ)缺少力度。

對此提出以下建議：

一、限定提前補償安置適用范圍

限定提前補償安置適用范圍，按照《南京市轉(zhuǎn)變土地利用方式創(chuàng)新試點方案》，適用范圍為“國家、省、市重點工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、能源交通等項目”。超出上述范圍的項目，則規(guī)定不能以市政府辦文單或會議紀要的形式啟用集體土地提前補償安置政策，建議各區(qū)政府作為提前補償安置實施主體，與村集體和農(nóng)民在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，先行簽訂補償安置協(xié)議，引導(dǎo)農(nóng)民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)，即仍由農(nóng)民耕種，不能丟荒，不能搞任何建筑物。如果建設(shè)需要用地，仍按法定程序報批和辦理手續(xù)。也可以借助南京市推行的農(nóng)村土地綜合整治平臺，引導(dǎo)農(nóng)民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)；如果建設(shè)需要用地，仍按法定程序報批和辦理手續(xù)。

通過“區(qū)別對待、分類指導(dǎo)”，既明確了提前補償安置項目的實施范圍，又能為提前補償安置政策做出相應(yīng)的補充和配合，從而真正有效地將提前補償安置實施項目范圍嚴格限定在“國家、省、市重點工程、重大基礎(chǔ)設(shè)施、能源交通等項目”上。

二、規(guī)范提前補償安置實施程序

規(guī)范提前補償安置實施程序，提前補償安置政策的實施需要受到嚴格的程序規(guī)范，各政府部門應(yīng)嚴格把關(guān)。

首先，區(qū)政府提出提前補償安置實施工作申請，提交相關(guān)材料，主要包括用地單位、建設(shè)項目、用地范圍以及提前實施的理由；其次，國土管理部門對申請材料進行審核。對于符合提前實施條件的項目，則提交市政府申請下發(fā)市政府辦公廳辦文單或擬定市政府會議紀要，啟用集體土地提前補償安置政策，與村集體簽訂補償安置協(xié)議。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)；如果建設(shè)需要用地，仍需按照法律規(guī)定的“征地報批”、“征地批后實施”等要求的程序報批和辦理手續(xù)。對于不符合提前實施條件的項目，則退回區(qū)政府的申請材料，區(qū)政府可通過農(nóng)村土地綜合整治平臺或與農(nóng)民協(xié)商自行實施；但是，土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質(zhì)；如果建設(shè)需要用地，仍需按照法定程序報批和辦理手續(xù)。

三、建立提前安置的救濟方式

我國法律對被征地農(nóng)民安置爭議解決機制的規(guī)定并不完善，導(dǎo)致被征地農(nóng)民告狀無門，導(dǎo)致征地問題無法轉(zhuǎn)變成法律問題，從而演變成社會問題，最后變成政治問題。實踐中，有的被征地農(nóng)民選擇沖進政府大樓自殺等方式來顯示自己的不滿，這些問題的解決需要建立一套高效的征地爭議解決制度，并通過法律來完善。

（一）完善爭議解決機制的法律規(guī)定

我國土地管理法及相關(guān)法律規(guī)定，當農(nóng)民與政府之間就安置制度產(chǎn)生爭議的時候，農(nóng)民可以通過、調(diào)解、行政裁決和訴訟等途徑維護自己的權(quán)利。雖然很多爭議可以通過解決，但是的答復(fù)沒有約束力，更沒有強制力，因此并沒有成為制度化的法律救濟途徑。調(diào)解的前提是雙方達成協(xié)議，調(diào)解不具有法律效力。行政裁決的裁決者是政府，政府還是土地征收政策的決定者，因此行政裁決的公平受到大家的質(zhì)疑。法律對政府裁決的效力也沒有做出明確規(guī)定，因此存在到底是終局裁決還是允許復(fù)議或者訴訟的爭議。新的土地征收法應(yīng)當對征地爭議的解決作出明確規(guī)定，行政裁決方面對行政機關(guān)內(nèi)部監(jiān)督機制進行完善，行政復(fù)議方面完善被征地農(nóng)民的利益訴求保障機制。新的土地征收法應(yīng)當對征地補償爭議和征地安置爭議進行區(qū)別規(guī)定。規(guī)定征地補償爭議解決采用“第三方評估和司法判決”的模式，可以維護社會公平。規(guī)定征地安置爭議解決采用和人民調(diào)解，可以充分體現(xiàn)農(nóng)民的想法，尊重農(nóng)民的選擇，這樣才能共同實現(xiàn)農(nóng)民和政府的利益。

（二）建立專門的土地裁判機構(gòu)

我國地方人民法院根據(jù)《土地管理法實施條例》的規(guī)定，對當事人因征地補償標準爭議向人民法院提出的訴訟，一般都不予受理或受理后駁回，將批準征收土地的人民政府的裁決作為法院審理征地補償標準爭議案件的前置程序。

對法國、美國、日本、加拿大等國家的土地征收爭議進行研究發(fā)現(xiàn)，這些國家所有土地征收方面的爭議都可以得到法律救濟，至少都可以提訟，這些國家的征地爭議解決機制存在一些共同點，值得我們借鑒。第一，各國都有專門的機構(gòu)（委員會或裁判所）解決土地征收的爭議。解決爭議的機構(gòu)相對獨立，而且采用正規(guī)的聽證程序，相當于一個簡易法庭。如果征地當事人對裁決的結(jié)果不滿意，針對法律問題可以向法院提訟。第二，各國負責解決征地爭議的都是專業(yè)人士。如英國的裁判員都是征地爭議領(lǐng)域中的專家，一般都具有律師資格，加拿大和日本的土地賠償委員會委員都是由長期從事本專業(yè)工作、具有豐富經(jīng)驗的人擔任。

我們應(yīng)該借鑒國外的征地爭議解決經(jīng)驗，建立專門的土地裁判機構(gòu)來解決征地爭議，該機構(gòu)與勞動爭議仲裁類似，現(xiàn)階段土地裁判機構(gòu)應(yīng)當設(shè)立在省級國土資源部門內(nèi)，慢慢地再從國土資源部門獨立出來，最終成為不受其他行政部門領(lǐng)導(dǎo)的獨立機構(gòu)，土地裁判機構(gòu)作出的裁判具有法律效力。這樣就可以消除公眾對政府集行政裁決權(quán)與土地征收政策決定權(quán)于一身而產(chǎn)生的對公正的質(zhì)疑。土地裁判機構(gòu)類似于仲裁委的運作，裁判員由爭議雙方當事人各自挑選。土地裁判機構(gòu)不僅可以受理行政爭議，也可以受理行政爭議。

綜上所述，應(yīng)當制定一部單獨的征地安置法律，新的征地安置法律明確被征地農(nóng)民安置與補償?shù)闹贫鹊牟町悾晟票徽鞯剞r(nóng)民安置的實施主體，構(gòu)建農(nóng)村征地安置監(jiān)管體系，應(yīng)當完善被征地農(nóng)民的安置法律程序和被征地農(nóng)民安置爭議解決法律機制，幫助被征地農(nóng)民解決安置問題，維持其長遠生計，真正保障被征地農(nóng)民的基本權(quán)利。

四、建立集體土地提前補償安置的反饋機制和溝通機制

（一）建立集體土地提前補償安置實施情況的分析反饋機制

集體土地提前補償安置項目實施情況定期分析反饋機制是國土管理部門對一段時期區(qū)域內(nèi)提前實施項目的數(shù)量、涉及土地面積、分布、實施過程中遇到的困難以及問題等進行統(tǒng)計分析，及時向黨委、政府的決策反饋作用到征地“辦文單”的簽發(fā)和項目規(guī)范實施過程中。做好集體土地提前補償安置項目實施情況統(tǒng)計和分析工作、編制集體土地提前補償安置項目實施社會穩(wěn)定風險評估報告以及匯報和建議工作。

（二）構(gòu)建與被征地農(nóng)民的服務(wù)溝通機制

隨著農(nóng)民權(quán)益保護思想的深入貫徹和征地補償標準的逐漸提高，農(nóng)民對征地補償?shù)钠谕翟絹碓礁撸r(nóng)民的補償期望與實際補償款有較大差距，難免使被征地農(nóng)民在心理上產(chǎn)生“相對剝奪感”。為了獲得更多的補償，一些被征地農(nóng)民通過方式，要求政府信息公開并出示征地批文，他們找準了集體土地提前補償安置項目的缺陷，使得政府部門處于相當被動的地位。但是滿足這些人的不合理補償要求并不是解決集體土地提前補償安置項目問題的有效途徑，因為這不符合現(xiàn)行的征地補償政策和補償公平的原則。鑒于此，建議建立被征地農(nóng)民的服務(wù)溝通機制，即在遵循相關(guān)補償政策的前提下，與被征地農(nóng)民進行充分溝通，進行心理疏通和安慰，充分了解其困難和訴求，努力在安置、就業(yè)等方面提供便利，積極促進“和諧征地”。

五、結(jié)語

在我國土地資源愈來愈緊張而用地需求高漲的形勢下，農(nóng)村土地征收儼然成為不得不深思的問題，而之前已有的土地征收立法及政策并不盡然符合效益原則和公平原則，故而提前補償安置政策的推行、試行及改進就成為必然。在南京市等地提前補償安置政策已取得矚目的成果，但同時不得不承認帶來了諸多新的問題。另一方面，隨著農(nóng)民權(quán)利觀念的進步，其權(quán)利訴求亦必然增多，向農(nóng)民提供更全面更公平的司法救濟便也成為重中之重。如何完善《土地管理法》和《行政訴訟法》，平衡公共需求和農(nóng)民利益、如何依法客觀處理農(nóng)民的事件、征地后如何完善補償安置措施將成為相關(guān)政府在土地征收過程中的重點工作。

參考文獻：

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第6篇：農(nóng)村集體土地法范文

關(guān)鍵詞： 數(shù)據(jù)庫；數(shù)據(jù)源；數(shù)據(jù)庫建設(shè)；數(shù)據(jù)采集；數(shù)據(jù)入庫

中圖分類號：P9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）05-0314-02

1 農(nóng)村集體土地確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)總體設(shè)計

1.1 建庫原則

①科學(xué)性原則。在數(shù)據(jù)處理和建庫過程中，應(yīng)確保工作資料真實可靠、工作流程合理有序、工作方法正確適當、工作結(jié)果符合實際，保證建庫工作科學(xué)合理。

②規(guī)范性原則。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫建設(shè)應(yīng)符合國土資源部制定的各項行業(yè)規(guī)范，為實現(xiàn)信息資源共享奠定基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)滿足不同應(yīng)用系統(tǒng)的調(diào)用，便于檢索查詢，提高工作效率。

1.2 數(shù)據(jù)庫內(nèi)容

我們對農(nóng)村土地進行調(diào)查的具體內(nèi)容包括如下：

基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)包括三方面：即行政區(qū)、行政界線和坡度圖等；土地利用數(shù)據(jù)包括四個方面：即地類圖斑、線狀地物、零星地物以及地類界線等；土地權(quán)屬數(shù)據(jù)包括三方面：即宗地、界址線、界址點等；我們在對數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化的時候，可以根據(jù)《土地利用數(shù)據(jù)庫標準》要求選擇建庫單位，以此對屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)表等內(nèi)容可進行擴充。

2 數(shù)據(jù)庫建設(shè)主要步驟

縣級農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)主要有以下四個階段：即為建庫準備的方案等、數(shù)據(jù)采集與處理、數(shù)據(jù)入庫和成果匯交。

2.1 建庫準備工作

2.1.1 人員的準備 在建庫準備工作上，我們需要明確人員的負責事項，這樣便于管理項目。而各級調(diào)查機構(gòu)還要定期對建庫人員進行技術(shù)培訓(xùn)。

2.1.2 設(shè)備的準備

①硬件準備。計算機，相關(guān)的輸入輸出設(shè)備（刻錄機、掃描儀）以及復(fù)印機、傳真機等設(shè)備，從而在硬件設(shè)備方面保證采集數(shù)據(jù)的質(zhì)量。數(shù)據(jù)庫軟件采用微軟的Access數(shù)據(jù)庫及Excel電子表格。

②軟件準備。此次建庫按照自治區(qū)國土資源廳規(guī)定，統(tǒng)一采用蒼穹數(shù)據(jù)庫建庫軟件。

2.1.3 數(shù)據(jù)源的準備

①調(diào)查底圖及調(diào)查界線資料。

1）外業(yè)調(diào)查底圖；

2）調(diào)查界線：采用二調(diào)庫的縣界；

3）控制面積：采用二調(diào)庫的行政轄區(qū)控制面積。

②已有的土地調(diào)查成果資料。

1）土地權(quán)屬資料。

a.以往調(diào)查編制的權(quán)屬界線圖；b.以往調(diào)查簽訂的《土地權(quán)屬界線協(xié)議書》、《土地權(quán)屬界線爭議原由書》等；c.縣級（含）以上人民政府確定國有土地、集體土地的登記資料；d.政府最新劃定、調(diào)整、處理爭議權(quán)屬界線的圖件、說明及有關(guān)文件等確權(quán)材料；e.集體土地登記發(fā)證資料；f.土地的征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)資料；g.建設(shè)用地審批文件等資料。

2）第一次土地利用調(diào)查資料。

③外業(yè)調(diào)查資料。

a.農(nóng)村集體土地權(quán)屬調(diào)查表；b.外業(yè)調(diào)查工作底圖。

2.2 數(shù)據(jù)采集與處理

2.2.1 數(shù)據(jù)采集原則

①合理繼承原則。合理繼承原則是指為了保持第二次土地調(diào)查成果以及土地管理工作的延續(xù)性，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定對農(nóng)村集體土地進行完善登記。②簡便易行原則。簡便易行原則是指在數(shù)據(jù)采集與處理過程中，根據(jù)具體情況，選擇簡單易行的技術(shù)流程和處理方法，提高數(shù)據(jù)采集的工作效率，奠定數(shù)據(jù)庫建設(shè)的基礎(chǔ)。

2.2.2 內(nèi)業(yè)工作

2.2.2.1 數(shù)據(jù)采集 農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)內(nèi)容包括空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)兩種類型：①矢量數(shù)據(jù)的采集。根據(jù)外業(yè)調(diào)查底圖，將權(quán)屬調(diào)查成果上圖，補充和完善數(shù)據(jù)庫中宗地、界址線、界址點數(shù)據(jù)層確定權(quán)屬界線。②屬性數(shù)據(jù)采集。為了提高數(shù)據(jù)錄入的效率和準確性，地類屬性及圖斑屬性等可通過注記點合并、空間位置賦屬性的方式進行。屬性數(shù)據(jù)采集完成后要進行校驗和邏輯錯誤檢查。③行政界線與權(quán)屬界線。1）縣界以2011年變更數(shù)據(jù)庫縣界為依據(jù)，地籍區(qū)界，地籍子區(qū)界原則上仍以2011年變更數(shù)據(jù)庫鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村界為依據(jù)，村級界線偏差較大的可按實際界線調(diào)整并確認。2）權(quán)屬界線原則上以初次確權(quán)登記資料為依據(jù)，確屬變化的應(yīng)以相應(yīng)的文件或圖件進行調(diào)整。

2.2.2.2 數(shù)據(jù)拓撲 ①各要素無線段自相交、兩線相交、線段打折、碎片多邊形、懸掛點或偽節(jié)點等圖形錯誤；②數(shù)據(jù)拓撲關(guān)系正確，面要素應(yīng)閉合，各相鄰實體的空間關(guān)系可通過完整的拓撲結(jié)構(gòu)描述；③公共邊線或同一要素具有兩個或兩個以上類型特征時，保證位置的一致性；④地類圖斑邊界須與地類界線對應(yīng)重合。

2.3 數(shù)據(jù)入庫

2.3.1 數(shù)據(jù)入庫前的質(zhì)量檢查 在數(shù)據(jù)入庫前，應(yīng)根據(jù)規(guī)范對數(shù)據(jù)成果質(zhì)量要求進行全面質(zhì)量檢查，并記錄檢查結(jié)果。對質(zhì)量檢查不合格的數(shù)據(jù)應(yīng)予以返工，質(zhì)量檢查合格的數(shù)據(jù)方可入庫，具體包括：①空間數(shù)據(jù)的分層檢查。依據(jù)《土地利用數(shù)據(jù)庫標準》的要求，檢查空間數(shù)據(jù)的分層是否正確、數(shù)據(jù)是否齊全、數(shù)據(jù)格式是否符合入庫要求。②文件命名檢查。文件命名是否符合《縣級土地利用數(shù)據(jù)庫標準》的要求。③數(shù)學(xué)基礎(chǔ)檢查。檢查空間數(shù)據(jù)的坐標系和投影是否符合建庫要求，各分層數(shù)據(jù)坐標系和投影是否一致；將圖廓點、公里格網(wǎng)點、控制點等坐標按檢索條件在屏幕上顯示，并與理論值核對。④矢量數(shù)據(jù)邏輯一致性檢查。矢量數(shù)據(jù)的一般性檢查內(nèi)容包括：是否有線段自相交、兩線相交、線段打折、公共邊重復(fù)、懸掛點或偽節(jié)點、碎片多邊形等；矢量的專門拓撲關(guān)系檢查內(nèi)容包括：拓撲關(guān)系是否存在，多邊形是否閉合，各相鄰實體的空間關(guān)系是否可通過完整的拓撲結(jié)構(gòu)描述。⑤屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的檢查。主要通過屬性值特征檢查屬性值的正確性，主要內(nèi)容包括字符合法性檢查、非空性檢查、頻度檢查、范圍檢查等；由專業(yè)質(zhì)量檢查員檢查屬性值的正確性；專業(yè)質(zhì)量檢查員檢查分幅、行政區(qū)、權(quán)屬區(qū)的面積匯總數(shù)據(jù)的正確性，對誤差超限的數(shù)據(jù)應(yīng)責成作業(yè)員自查。

2.3.2 數(shù)據(jù)建庫

2.3.2.1 基本要求 ①以項目區(qū)為轄區(qū)建立莎車縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫；②按地籍子區(qū)組織數(shù)據(jù)，采用1980西安坐標系，1985國家高程基準。地圖投影為高斯-克呂格投影，3°分帶。

2.3.2.2 建庫方法 以經(jīng)過自查、互查、初審核實形成的1∶1萬集體土地調(diào)查圖件為基本資料，經(jīng)矢量化、拓撲造區(qū)、屬性數(shù)據(jù)采集后，進行同類文件拼接，形成以地籍子區(qū)（村）為單位的各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)及圖形數(shù)據(jù)，經(jīng)檢查驗收并修改完善后，交甲方使用。

2.3.2.3 面積量算 農(nóng)村集體土地所有權(quán)宗地面積采用蒼穹軟件以橢球面積計算方式完成，土地權(quán)屬界線與2011年數(shù)據(jù)庫圖斑界線經(jīng)復(fù)核未發(fā)生變化的可直接利用圖斑面積計算，不在重復(fù)量算，面積計算采用平方米，保留兩位小數(shù)；面積統(tǒng)計匯總單位采用公頃，保留兩位小數(shù)。

農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記數(shù)據(jù)庫的初步實現(xiàn)，主要為各級政府制定、落實各項土地管理政策，提供快速高效準確的基礎(chǔ)資料；實行土地信息產(chǎn)業(yè)化，提高土地管理工作效率、服務(wù)水平。

參考文獻：

[1]《第二次全國土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)技術(shù)規(guī)范》國土調(diào)查辦發(fā)[2009]13號.

[2]TD/T 1015-2007，城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫標準[S].

第7篇：農(nóng)村集體土地法范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；所有權(quán)缺失；土地征收

中圖分類號：F301 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）10-119-02

近年來，隨著我國城市房產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)投資熱不斷升溫。大城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開始大量修建商品房出售給城市居民，農(nóng)民從中獲取相當收益。由于在農(nóng)村土地上修建商品房沒有依法進行土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，建房的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織沒有向國家繳納土地使用費，導(dǎo)致這些商品房價格較城市商品房價格低好多，購買者蜂涌而至，農(nóng)村建商品房現(xiàn)象開始蔓延；另一方面，這些所謂的商品房用地沒有進行土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，房屋所有人無法獲得房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，從而出現(xiàn)了眾多的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)對我國現(xiàn)行法律制度提出了挑戰(zhàn)，使得國家土地管理部門陷入兩難困境：一方面，這些房屋建在農(nóng)村集體所有的土地上，按照我國現(xiàn)行法律制度的規(guī)定，這是違法的。依據(jù)有法必依和執(zhí)法必嚴的原則，這些房屋必須拆除；另一方面，由于這種現(xiàn)象在全國大中城市是一種比較普遍的現(xiàn)象，如果真的依法全部拆除，必將給社會財富和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及房屋所有人造成重大經(jīng)濟損失，從而形成新的社會不穩(wěn)定的根源。

如何破解這種兩難的困境，理論界與管理部門紛紛提出不同的見解，這些見解歸納起來主要有兩種意見：一種觀點認為，既然小產(chǎn)權(quán)房是違法行為的產(chǎn)物，依據(jù)有法必依的原則，對這種違法行為必須予以取締，不能以這種現(xiàn)象具有普遍性以及法不罰眾為由而任其存在；另一種觀點則認為，為了不給社會財富造成損害、給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民造成經(jīng)濟損失，應(yīng)當有條件地承認之前的小產(chǎn)權(quán)房合法。同時加強管理，以防這種現(xiàn)象再出現(xiàn)。筆者認為：上述觀點不妥。因為上述觀點既未從根本上厘清導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，又不能從根本上杜絕這種現(xiàn)象的出現(xiàn)。所以，為了保持法律的嚴肅性，同時更有效地維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和廣大農(nóng)民的經(jīng)濟利益，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須首先厘清導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因。

導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因從大的方面看主要有兩個：其一是經(jīng)濟上的原因；其二是法律上的原因。

經(jīng)濟上的原因除了房地產(chǎn)投資熱的帶動、廣大購房者期望以低廉的價格購房等待升值，然后獲得較大回報等原因以外，其中一個根本的原因是我國土地征收補償金太少。根據(jù)有關(guān)資料顯示，在全國范圍內(nèi)，土地征收中用于補償農(nóng)民損失的補償金只是同期國家土地出讓金的百分之五。過低的土地補償金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓勵了各個地方政府的土地征收行為，使得我國農(nóng)業(yè)用地面積不斷縮小，嚴重威脅我國糧食安全。另一方面，過低的土地補償金嚴重侵犯了農(nóng)民的經(jīng)濟利益，農(nóng)民為了維護自身經(jīng)濟利益，于是在自己的土地上建設(shè)商品房出售，從而獲得遠遠高于補償金的經(jīng)濟回報。

法律上的原因主要有：1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的缺失。這種缺失主要體現(xiàn)在：其一是權(quán)利主體的缺失。根據(jù)我國民法通則和物權(quán)法的規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)的所有人是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。但是，上述法律沒有明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織究竟是指誰。由于法律規(guī)定的不明確，造成農(nóng)村土地所有權(quán)的權(quán)利主體在法律規(guī)定上存在，在實踐中缺失。這種缺失帶來的最大消極后果是當農(nóng)村集體土地所有權(quán)受到侵犯時，沒有明確的權(quán)利主體來維護所有權(quán)。其二是農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)利主體權(quán)利的缺失。根據(jù)財產(chǎn)所有權(quán)的一般原理，財產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容應(yīng)當包含占有、使用、收益和處分等權(quán)能。但是根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)人在行使處分權(quán)時是受到嚴格限制的。這種限制體現(xiàn)在：首先，農(nóng)村集體土地所有權(quán)只能通過由國家征收的形式出讓給國家。除此以外，農(nóng)村集體土地所有權(quán)不得出讓。其次，土地使用權(quán)也不得任意出讓。除了荒山、灘涂等土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)目的可以有償出讓給非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以外，其他的土地使用權(quán)不得出讓給非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。這樣的制度安排其初衷是為了保護農(nóng)民的根本利益，防止農(nóng)民土地的流失導(dǎo)致農(nóng)民生活無著。但是另一方面也確實導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)內(nèi)容的缺失。正是這樣一些缺失使得農(nóng)民在城市化的進程中不僅不能充分享受城市化的成果，反而要為城市化付出新的犧牲。在現(xiàn)有的土地法律體制 下，農(nóng)民為了維護自身的利益，能夠享受城市化的成果，只得突破現(xiàn)行法律制度，冒著違法的風險建設(shè)商品房出售。而這些商品房由于不能取得房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，于是在我國出現(xiàn)了所謂小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象。2、土地征收法律制度的缺陷。我國法律一方面規(guī)定保護農(nóng)村集體土地所有權(quán)，另一方面又規(guī)定國家為了公共利益的需要可以對農(nóng)村集體土地行使征收權(quán)。這種制度安排從形式上看應(yīng)當是沒有問題的。但是，由于征收行為具有強制性和單方性，國家征收權(quán)一旦行使將會導(dǎo)致土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，給土地所有人造成重大損失。所以，對土地征收權(quán)行使的前提條件、土地征收后應(yīng)當如何補償以及土地征收中農(nóng)民的話語權(quán)等問題，法律必須明確規(guī)定。然而，上述問題在我國現(xiàn)行法律中并沒有嚴格明確的規(guī)定，從而使得征收權(quán)的行使容易而且成本低廉。農(nóng)民在土地征收過程中處于絕對弱勢地位。為了對抗濫用征收權(quán)的現(xiàn)象，農(nóng)民在其土地上開始建房出售，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)了。

盡管導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的出現(xiàn)有經(jīng)濟和法律兩方面的原因。但實質(zhì)上上述原因本身也在互相影響，互為原因：農(nóng)民為了經(jīng)濟利益用建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的行為企圖突破現(xiàn)行法律的規(guī)定；而現(xiàn)行法律制度的使得農(nóng)民的經(jīng)濟利益不能得到有效的保護。在上述原因中，法律制度的缺陷是根本的原因。所以，要解決小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象必須從解決法律制度的缺陷著手。

一、完善農(nóng)村土地管理法律，明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體

根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民委員會代表農(nóng)村集體經(jīng)濟組織行使農(nóng)村集體土地所有權(quán)。這一規(guī)定似乎明確了集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體，但是這一規(guī)定與我國農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)利主體的現(xiàn)實狀況不符。農(nóng)村的現(xiàn)實狀況是，村民委員會無論是對內(nèi)還是對外都不是集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體。實際上是村民小組在行使著土地所有權(quán)。正是法律上的規(guī)定與現(xiàn)實不符，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)權(quán)利主體的缺失。所以，應(yīng)當修改現(xiàn)行法律規(guī)定，明確規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體為村民小組。這既符合農(nóng)村的現(xiàn)實，又符合農(nóng)村集體土地所有權(quán)建立的歷史，從而解決農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體缺失的問題。進而為小產(chǎn)權(quán)房問題的解決提供制度上的條件。

二、 完善農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容

依據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是受到嚴格限制的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對其所有的土地沒有處分權(quán)。這種制度安排盡管對農(nóng)業(yè)用地的安全有一定的意義，但是，其缺陷也非常明顯。它導(dǎo)致土地這一最大的存量資產(chǎn)不能發(fā)揮最大的效能，不能為農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)民生活的改善發(fā)揮應(yīng)有的作用，反而為侵犯農(nóng)民利益大開了方便之門，也不能從根本上保證農(nóng)業(yè)用地的安全。所以，必須修改現(xiàn)行土地管理法律制度，一方面賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)以完全財產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容，另一方面嚴格保護農(nóng)村集體土地所有權(quán)。只有農(nóng)民的合法利益得到法律的有效保護，農(nóng)民才不會冒著違法的危險去建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，從而才能從根本上杜絕小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象。

三、完善土地征收法律制度

我國現(xiàn)行法律規(guī)定，為了公共利益的需要，國家可以對農(nóng)村集體土地行使征收權(quán)。這種制度安排對于實現(xiàn)社會公共利益是非常必要的。但是，國家征收權(quán)的行使會導(dǎo)致農(nóng)民合法權(quán)益的喪失，社會公共利益的實現(xiàn)是以犧牲農(nóng)民合法權(quán)益為代價的。所以，為了實現(xiàn)公共利益與農(nóng)民合法權(quán)益的平衡，法律應(yīng)當明確規(guī)定公共利益的范疇和土地征收后充分合理地補償農(nóng)民的損失。然而，我國現(xiàn)行法律既沒有明確規(guī)定公共利益的范疇，又沒有合理充分地補償農(nóng)民的損失。正是現(xiàn)行法律制度上的缺陷，導(dǎo)致土地征收過程中地方政府任意擴大公共利益的范疇，輕易行使土地征收權(quán)，嚴重侵犯農(nóng)民的合法權(quán)益。另一方面，由于土地征收中補償費用低廉，這為地方政府濫用打開了方便之門。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)既無法保障農(nóng)業(yè)用地的安全，直接導(dǎo)致我國耕地面積銳減。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，從1997年到2006年我國耕地面積減少了1億2千萬畝，嚴重威脅我國的糧食安全。同時，土地征收權(quán)的濫用嚴重侵犯農(nóng)民的合法權(quán)益，嚴重影響“三農(nóng)”問題的解決。所以，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決必須從完善土地征收法律制度開始，嚴格限定公共利益的范疇，同時，對由于土地征收給農(nóng)民造成的損失給以充分合理的補償。只有這樣，才能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

參考文獻

第8篇：農(nóng)村集體土地法范文

一、現(xiàn)實中農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已普遍存在

近幾年，隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，交易活動越來越頻繁，具體表現(xiàn)在：(1)農(nóng)村集體組織以集體土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；(2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權(quán)人變化；(3)因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，致使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；(4)近郊農(nóng)民的宅基地以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓而使得使用權(quán)人發(fā)生變動。現(xiàn)實證明，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的這種轉(zhuǎn)移已普遍存在并且符合市場經(jīng)濟的客觀需要。

現(xiàn)行的土地法律和政策對于農(nóng)村集體土地使用制度特別是集體建設(shè)用地使用有較多限制，行政干預(yù)也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經(jīng)濟的發(fā)展不利。在當前市場經(jīng)濟發(fā)展日趨成熟的條件下，正視農(nóng)民集體土地所有權(quán)，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農(nóng)村集體土地使用權(quán)合理、規(guī)范的流轉(zhuǎn)途徑已迫在眉睫，需要在法律法規(guī)和政策制度方面予以創(chuàng)新。

二、集體土地使用權(quán)“流轉(zhuǎn)”中存在的問題

現(xiàn)行的法律制度在確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)力內(nèi)容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權(quán)方面，規(guī)定集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地建設(shè)、光辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)，而對能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設(shè)用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規(guī)定：“農(nóng)村集體土地所有的土地使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。”造成實際操作性差。在收益權(quán)方面，由于集體土地不能直接參與市場經(jīng)營活動，如房地產(chǎn)開發(fā)，使得農(nóng)村集體組織喪失了這部分土地收益，農(nóng)村集體經(jīng)濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。

高新區(qū)處于城市規(guī)劃區(qū)范圍，其外環(huán)生態(tài)圈以北區(qū)域處于城郊，具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，是高新區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要分布區(qū)域，也是集體土地建設(shè)用地產(chǎn)生流轉(zhuǎn)的主要區(qū)域。分析高新區(qū)集體土地使用權(quán)“流轉(zhuǎn)”現(xiàn)狀，存在以下問題：第一、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，使用權(quán)“流轉(zhuǎn)”難以規(guī)范。表現(xiàn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，村民小組與村民委員會法律關(guān)系不明確，權(quán)力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農(nóng)民集體組織將土地租賃給企業(yè)使用，地面建筑物、構(gòu)筑物由企業(yè)自建或與本村集體組織聯(lián)合修建。這就造成在產(chǎn)權(quán)關(guān)系上由多個法人實體共有，一旦發(fā)生經(jīng)濟糾紛或因企業(yè)倒閉破產(chǎn)，各方利益難以得到保證。這也是農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)不能合理規(guī)范流轉(zhuǎn)的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區(qū)是在老區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)新區(qū)，所以對原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地難以從源頭上做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。對新增的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地雖然明確規(guī)定到規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)園中發(fā)展，但由于種種利益關(guān)系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一旦經(jīng)營不善，停產(chǎn)倒閉后，因債權(quán)債務(wù)關(guān)系使本集體經(jīng)濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設(shè)用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展受到制約。隨著高新區(qū)城市化進程的加快，致使規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展受到限制，被拆遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)難以新“占地”進行發(fā)展，造成農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟總量的減少。由于受到市場機制的調(diào)節(jié)和政府征地資金的限制，對農(nóng)民的就業(yè)安置以及對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)補償難以從根本上解決農(nóng)民失去土地后的經(jīng)濟來源和基本生活保障。

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此外，由于現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的設(shè)定概念模糊，“農(nóng)民集體”沒有明確的法人代表，在行使具體權(quán)力時，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實意愿難以得到真正體現(xiàn)，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權(quán)代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務(wù)難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數(shù)農(nóng)民的利益。上述現(xiàn)象的存在已嚴重阻礙了農(nóng)村集體土地使用制度的深化改革。

三、對農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思考

1、在法律和制度方面進行創(chuàng)新。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現(xiàn)。它體現(xiàn)了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經(jīng)濟發(fā)展的。因此，在當前社會主義市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)在法律上重新確立集體土地在各項權(quán)力上的內(nèi)容和賦予更完善權(quán)力行使能力，在倡導(dǎo)國家在土地市場占主導(dǎo)地位的同時，將集體土地使用權(quán)納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規(guī)范、政策制度方面進行創(chuàng)新。

2、科學(xué)的界定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，在此基礎(chǔ)上建立嚴謹?shù)慕M織結(jié)構(gòu)和明晰具體的產(chǎn)權(quán)形態(tài)、完善的收益分配制度，這是推行農(nóng)村集體土地“資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化”政策的前提，是農(nóng)村集體土地有償使用、合理流轉(zhuǎn)的前提。

3、對農(nóng)村集體土地推行“資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化”制度，實行“公司化、企業(yè)化”管理模式。壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟實力，對集體土地實行資產(chǎn)化、企業(yè)化，有利于農(nóng)村經(jīng)濟的總體發(fā)展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農(nóng)民的現(xiàn)實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農(nóng)村經(jīng)濟組織和廣大農(nóng)民相對穩(wěn)定的出路。

第9篇：農(nóng)村集體土地法范文

農(nóng)村實行土地承包經(jīng)營制度以后，土地所有權(quán)與使用權(quán)逐漸分離，使用權(quán)成為相對獨立的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到了農(nóng)民個人手中，集體統(tǒng)一經(jīng)營變成農(nóng)戶分散經(jīng)營，但土地所有權(quán)仍然保持著所形成的格局，即仍歸集體所有。[1]盡管集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，但農(nóng)民集體沒有一個人格化的組織彰顯其主體地位，并且國家對集體土地所有權(quán)的限制過嚴，從而導(dǎo)致現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度出現(xiàn)了主體虛位、權(quán)能殘缺及效力不強等一系列弊端。

集體土地所有權(quán)主體虛位是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體在法律上徒有虛名的狀況。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地所有權(quán)的主體是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體或村民小組農(nóng)民集體。但集體是一個抽象的概念，其內(nèi)涵模糊不清。從現(xiàn)實情況來看，農(nóng)民集體自創(chuàng)立以來一直缺乏明確和健全的組織機構(gòu)，無法形成自己獨立的意志，作為農(nóng)民集體的成員不能通過法定程序行使自己的權(quán)利，其實質(zhì)上形同虛設(shè)。[2]由于所有權(quán)主體不明，集體所有成了既非法人所有、又非集體成員個人共有的高度抽象化了的懸空狀態(tài)所有，集體成員缺乏對土地的有效介入和控制，從而造成農(nóng)民利益得不到有效保障。

所有權(quán)是民事主體依法以占有、使用、收益、處分等方式對其物所享有的全面支配的權(quán)利。[3]土地所有權(quán)是一種特殊的財產(chǎn)權(quán)，但仍具有財產(chǎn)所有權(quán)的基本特性。然而，我國法律通過土地規(guī)劃、用途管制、建設(shè)用地行政審批、土地征用等制度過分限制了集體土地所有權(quán)的行使，使其成為一種權(quán)能不完全的所有權(quán)。首先，使用權(quán)殘缺。集體所有的土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而對于房地產(chǎn)等有巨大經(jīng)濟效益的用途則嚴格禁止。其次，收益權(quán)殘缺。一方面由于農(nóng)地受到土地用途管制原則的限制只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其收益大為降低；另一方面國家通過低價征購農(nóng)產(chǎn)品拿走了大量土地收益。最后，處分權(quán)殘缺。[4]集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租用于非農(nóng)業(yè)用途，其土地發(fā)展權(quán)被剝奪。法律的過多限制與政府的過多干預(yù)造成了集體土地所有權(quán)權(quán)能殘缺和權(quán)利行使方式單一，降低了土地價值，削弱了土地的融資功能，不適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟多元化發(fā)展的需要。

二、變革集體土地所有權(quán)制度的理論創(chuàng)新

我國現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度由于弊端明顯，改革已勢在必行，但是在徹底變革的風險與利益無法預(yù)測時，以任何暴風驟雨式的運動來改變集體土地所有權(quán)的做法不僅是不可取的，而且是危險的。[5]因而需要按照改革穩(wěn)定穩(wěn)妥的要求，把我國的特殊國情與傳統(tǒng)民法理論結(jié)合起來，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上指導(dǎo)集體土地所有權(quán)制度的重構(gòu)。筆者認為，創(chuàng)立不可分共同共有土地權(quán)利制度切實可行，它符合我國當前國情的需要。

我國的集體土地所有權(quán)是一種類似于總有而獨具特色的所有權(quán)形態(tài)。[6]總有是指多數(shù)人結(jié)合而不具有法律上人格的共同體，以團體資格對特定之物享有所有權(quán)，其成員享有收益利用權(quán)的制度。這種制度會產(chǎn)生主體模糊的現(xiàn)象。任何一種權(quán)利必須和一定的明確的主體相結(jié)合，權(quán)利的存在方有意義。因此，集體土地所有制應(yīng)變革為一種權(quán)利主體明確的特殊共有——不可分共同共有。

共同共有是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關(guān)系，而共同享有某項財產(chǎn)的所有權(quán)[7]；或者因一定原因成立共同關(guān)系之數(shù)人，基于其共同關(guān)系，而共享一物之所有權(quán)者謂之共同共有[8]。

不可分共同共有是指兩個以上的權(quán)利主體，基于某種共同關(guān)系或法律規(guī)定，對于同一項特定財產(chǎn)不分份額且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其特征是：所有權(quán)是一個，而不是多個；共有關(guān)系的主體即所有人不具有單一性，是兩個以上；依據(jù)共同關(guān)系或法律規(guī)定而發(fā)生；客體是同一項特定財產(chǎn)；財產(chǎn)不分份額且不能分割；權(quán)利主體對財產(chǎn)平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。創(chuàng)立不可分共同共有的意義在于：

首先，它有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地關(guān)系，維護社會主義公有制。公有和私有的劃分標準有二：其一是從所有權(quán)的主體劃分，若權(quán)利主體是個人，則屬私有，權(quán)利主體是多人，則屬公有；其二是從財產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)劃分，若財產(chǎn)屬于公共需要和公益目的，則屬公有，反之為私有。[9]我國衡量公私的標準是前者，那么集體土地由一定社區(qū)范圍內(nèi)的成員共有就沒有改變社會主義公有制的性質(zhì)。并且這種特殊共有的財產(chǎn)不能分割，可以長期存在，沒有必要擔心私有化的產(chǎn)生。

其次，它明確了集體土地所有權(quán)的主體，有利于農(nóng)民利益的保護。現(xiàn)行的集體土地所有制是一種團體所有，集體作為單一主體享有所有權(quán)，農(nóng)民個人不享有所有權(quán)。變革為不可分共同所有，集體土地的權(quán)利主體是每一位集體成員，農(nóng)民對集體土地擁有的是明確的所有者權(quán)利，農(nóng)民享有的土地使用權(quán)是所有者行使的自物權(quán)，而不是基于承包合同基礎(chǔ)上的用益物權(quán)。這樣，農(nóng)民土地權(quán)利的保護就更有據(jù)可依，從而不會出現(xiàn)像征地補償款留于集體而農(nóng)民無法享有的情形。

再次，它有利于用物權(quán)制度規(guī)范土地權(quán)利，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。市場經(jīng)濟是資源配置的高效率機制，其要求主體特定，權(quán)利明確。不可分共同共有土地權(quán)利制度可基本滿足市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。盡管在我國當今社會制度下，土地所有權(quán)不得買賣，但是，我們可以將土地使用權(quán)作為一項獨立的可交易的財產(chǎn)權(quán)，利用物權(quán)法加以改造，通過土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、折價入股等多種方式，參與市場流轉(zhuǎn)，讓其發(fā)揮土地所有權(quán)的功能，從而達到推動市場經(jīng)濟運作、促進生產(chǎn)力發(fā)展的目的。

三、不可分共同共有：走出集體土地所有權(quán)變革困境的最佳選擇

當代中國，在農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的變革問題上，無論是實行農(nóng)村土地私有化、國有化、股份化，還是國家、集體、個人三者所有并存，都因為存在各種各樣的缺陷而不足取。于是在承認農(nóng)民既得利益和保持農(nóng)村社會安定的前提下，選擇不可分共同共有方案是符合我國人多地少基本國情的最佳選擇。改革的初步設(shè)想是：

1.明確集體土地的權(quán)利主體。農(nóng)民集體所有就是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同所有。對于土地這一特殊財產(chǎn)，規(guī)定為不可分共有財產(chǎn)，集體土地所有權(quán)主體是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的每一個成員。這樣，農(nóng)民個人對集體土地就享有了共有權(quán)，農(nóng)民成了土地的主人，對土地平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.健全行使共有財產(chǎn)管理權(quán)的組織機構(gòu)。雖然集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的每一位成員，但對于共有財產(chǎn)必須有一個健全的組織機構(gòu)來行使管理權(quán)。在民主選舉、民主決策、民主監(jiān)督、民主管理的基礎(chǔ)上改革原有的集體經(jīng)濟組織或農(nóng)村自治組織不失為一條捷徑。根據(jù)各地實際，在尊重農(nóng)民自的前提下可以選擇村委會或村民小組作為管理機構(gòu)，法律應(yīng)承認其為一個獨立的民事法律主體。在這種管理體制中，集體成員當然享有參與決策的權(quán)利與選任和罷免管理人員的權(quán)利。對于任何組織或個人侵害集體成員利益，法律應(yīng)賦予被侵害者訴權(quán)來保障其合法權(quán)利。

3.完善集體土地所有權(quán)的權(quán)能和權(quán)利行使方式。集體所有權(quán)與國家所有權(quán)在法律上地位是平等的，具有所有權(quán)的全部權(quán)能，集體土地使用權(quán)應(yīng)同樣可以進入市場流轉(zhuǎn)。農(nóng)民作為享有共有權(quán)的集體成員應(yīng)享有永久性的土地使用權(quán)，而不是有期限的承包經(jīng)營權(quán)。我們應(yīng)考慮在國家統(tǒng)一的監(jiān)管體系下，開放集體土地一級市場，允許集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，發(fā)揮土地的市場價值，使其進入市場優(yōu)化配置的軌道，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

4.限定集體土地的公法義務(wù)。傳統(tǒng)民法認為所有權(quán)人對其財產(chǎn)享有充分自；在現(xiàn)代社會，立法指導(dǎo)思想由個人本位向社會本位轉(zhuǎn)變，社會利益作為一種價值載體被引入所有權(quán)制度，所有權(quán)承擔一定的公法義務(wù)也就成為必然。但這種義務(wù)必須合理適度，否則所有權(quán)人的利益會受到嚴重傷害。集體土地所承載的公法義務(wù)主要是：保證用于農(nóng)業(yè)用途的基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的耕地面積不減少，確保國家糧食安全。因此，必須對集體土地重新規(guī)劃分類。筆者認為集體土地應(yīng)該規(guī)劃為：(1)基本農(nóng)田用地，(2)宅基地與公益事業(yè)用地，(3)資源性土地(包括草原、林地、水面、礦藏地)，(4)經(jīng)濟發(fā)展用地。荒山、荒坡、荒溝、荒灘、自留地、自留山以及沒有劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他少量耕地應(yīng)劃入經(jīng)濟發(fā)展用地，賦予農(nóng)民“土地發(fā)展權(quán)”，可以用于

二、三產(chǎn)業(yè)，幫助農(nóng)民脫貧致富。對于土地轉(zhuǎn)讓因區(qū)位優(yōu)勢而獲得的巨大利益，可以征收一定比例的社會保障統(tǒng)籌基金用于全國農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障事業(yè)，以平衡不同地區(qū)的利益差別。

5.改革土地法律管理體系。當前，我國的土地法律管理體系是一種以行政管理為主，而不是以保障土地權(quán)利人的權(quán)利為核心的法律體系。這與土地集體所有的現(xiàn)實不符。實際上，土地法律管理體系應(yīng)是一種綜合法制體系，國家的管理應(yīng)主要集中在基本農(nóng)田保護以及國家因公益目的對集體土地征收征用與環(huán)境保護上，而對于集體土地的處分，除要求遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃外，要基于國情給予合理引導(dǎo)。同時法律必須明確，政府應(yīng)以指導(dǎo)、扶持、服務(wù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展為其主要經(jīng)濟職能，杜絕政府對集體土地利用的不當干預(yù)，把政府的管理轉(zhuǎn)到宏觀調(diào)控上來。

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