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第1篇：物業公司管理體系范文

關鍵詞：現貨風險管理 期貨公司 服務實體企業 做法

中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）08-060-02

一、現貨企業風險管理的必要性——大宗商品價格的波動

1972年布雷頓森林體系解體之后，各國的貨幣發行不再依賴于黃金的儲量。根據米爾頓·弗里德曼的貨幣定義一般采用符號M2表示，也稱為廣義貨幣。一般而言，M2/GDP越大，貨幣超發越嚴重，而紙幣的數量可以按忽略不計的成本無限地增長。從1997年以來，全球基礎貨幣的增長速度遠遠超過了全球的生產增長速度。2002年以后，全球貨幣增長率持續上漲，持續高于10%，甚至達到近25%，但世界GDP的增長率一直在2%～5%之間，兩者之間的差距越來越大。而貨幣的超發直接被大宗商品所吸納。

具體對于實體企業來講，原油作為大宗商品的代表，其價格更是出現大幅的波動。2000年至2008年上半年CRB指數出現了大幅飆升和劇烈波動，企業經營風險不斷加大；2008年下半年以來，以次貸危機為導火線，全球商品價格暴跌，半年的時間之內原油、銅、鋁、大豆等價格分別最大幅跌到78%、68%、61%、52%。原油價格從2008年7月份的高點147美元跌至2009年1月的32美元。價格變化如此劇烈，使許多企業在劇烈的市場行情之中舉步艱難。全球大宗商品市場價格大幅的波動，震動了整個工業、金融業、消費行業，進而影響到處于競爭格局中的產業鏈的每一個環節的企業的生存。

后危機時代，各國的刺激政策又使得價格大幅上漲，所以在這種價格起起伏伏、貨幣超發的背景之下，企業要想有所發展突破，需要控制生產成本、降低風險，因此，學習利用政府政策提供的風險管理平臺勢在必行。

二、期貨作為風險管理的重要工具意義深遠

1.期貨起源的根本原因在于應對價格的波動。從金融市場的起源可以知道，金融工具產生的根本原因就是避險。現代意義上的標準期貨交易起源于19世界中期美國芝加哥，商品的供需失衡導致價格的劇烈波動，期貨由此產生。對于現代企業來說，由于價格波動的風險將一直存在，而且這是影響現貨企業生存的關鍵因素之一。目前全球金融市場的風險管理工具包括遠期合約、期貨、期權、互換等以及由以上幾種組成的金融結構化產品，而在中國應用相對成熟的是期貨。由于很好地應用期貨，國內的有色行業得到了健康穩健的發展。

2.國內期貨的發展為企業風險管理提供支持。就國內期貨市場而言，截止到2011年11月，國內已經有26個大宗商品上市，這26個大宗商品涉及到了26個產業鏈、涉及到了關乎國計民生的商品.據不完全統計，26個大宗商品在中國的終端消費是8萬億元，而其波動幅度為40%，所以有3.2萬億的風險存在于二十多個產業鏈中。如果沒有期貨市場的存在，如此巨大的產業鏈風險只能在產業內部自行消化，或通過兼并重組、或自行消亡來消化產業的巨大風險。自從期貨市場出現以來，就等于在產業之外有了一個蓄水池—產業鏈之外的投資者建筑的蓄水池，來為企業分憂解難。2012年國內還將要推行近10種品種上市。

3.相比遠期合約，期貨價格更具優勢。首先，相對于遠期合約和現貨庫存，期貨交易的保證金交易可以使得企業不但減少了購買原材料占用的資金，而且大大降低了原材料的庫存費用，降低了企業的庫存成本。其次，由于期貨交易實行嚴格的結算交割制度，對手違約的信用風險較小。第三，由于期貨市場較高的流動性可以使企業即時完成交易。第四，期貨市場的眾多參與者在同一個平臺交易，容易形成透明、公允的價格，提高市場效率。

三、期貨公司服務實體企業的做法

眾所周知，企業經營的目標是實現可持續發展中的價值最大化，對于現貨企業來說也不例外。期貨公司作為資本市場不可或缺的一環，在資本市場與實體企業之間起著重要的紐帶作用。期貨公司有必要進行投資者教育，幫助投資者利用好期貨這個風險管理工具。主要可以通過以下方面幫助現貨企業進行風險管理，提升現貨企業的價值。

1.加強套保人才的培養。首先，重要的是期貨人才的培養，目前期貨從業三萬多人，研發人員只是一小部分，具有專業知識的人員更是少之又少，在證監會批準之下取得投資咨詢的人員才能進行資產管理業務。目前，我國企業套保人才相當缺乏，我國許多企業沒有專門的期貨人才和隊伍，當市場出現非預期的突然變化時，相關人員措手不及、決策失誤、操作不當造成套期保值失敗。針對這一現狀，期貨公司有必要幫助現貨企業培訓相關的套保人才，與現貨企業進行合作，提高期貨公司人員對于套保理論的學習和現貨企業套期保值一線實踐。

其次，由于現貨套期保值對應到期貨市場局勢一筆期貨交易，所以期貨公司應幫助現貨企業培養交易人員。因為交易員很可能會偏離保值軌道去追求高收益，所以要對交易人員進行實時監督。企業需要加強對套保業務人員的紀律要求，沒有有效的約束機制，手握重金的交易員往往成為巨額虧損的始作俑者。

第2篇：物業公司管理體系范文

一、物流配送基本概況

二、物流中心組織構架

物流中心組建于2003年8月，通過“三集中”、“兩個主體建設”的改革，目前組織機構為4部4站（綜合部、送貨部、儲配部、安全管理部、旺蒼配送站、蒼溪配送站、劍閣配送站、青川配送站）。并設置主任、副主任、部長（副部長）、站長（副站長）、綜合管理員、安全管理員、出納員、保管員、配貨員、駕駛員、送貨員等11個工作崗位。全市共有物流員工108人，全部由物流中心集中統一管理。

三、OHSMS運行情況

（一）圍繞職業健康安全總要求，著力加強員工職業健康安全教育培訓，員工職業健康安全意識明顯提高

2006年6月1日體系以來，我中心緊緊圍繞職業健康安全管理手冊、程序文件、作業文件三個層次的體系文件中所涉及的規范標準，有計劃、分崗位、按步驟地組織培訓學習。一是組織物流本部全體人員以及配送站管理人員對《作業文件》進行了多次討論學習；二是各部門利用周會和中心例行組織的培訓時間對一線員工進行了分項重點講解培訓；三是圍繞職業健康方針、目標主辦了宣傳專欄10期；四是對職業健康運行情況進行了考試測評。通過多種形式、各個層面的教育宣傳，職業健康安全管理活動開展氛圍濃厚，崗位人員的理解和熟知程度明顯提高，教育培訓合格率100%。積極地推動了我中心職業健康管理體系的順利開展。

（二）圍繞職業健康安全方針和目標，規范開展配送工作，物流運行平安無事故

2006年6月1日職業健康安全體系實施以來，我們圍繞職業健康安全方針和目標，按照體系要求，始終堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的安全生產工作方針，物流配送主要過程和安全管理工作達到了規范化、標準化、痕跡化、平安化。

2、突出加強了車輛、資金安全管理。物流中心是車輛、人員、物資的集中地，特別是車輛和貨款安全，動態隱患突出，管理難度大。體系實施以來，我們突出強化了車輛、貨款安全管理。一是規范了財務室、收款室的“三鐵一器”，大力推行電子結算和銀行取送款制度；二是安裝了隨車保險柜。三是制作了專用交款的鐵皮箱并要求送貨員在交款時必須與駕駛員一同將貨款送到收款處；四是加強車輛的路檢路查和收車的例檢工作，杜絕酒后駕駛和疲勞駕駛等違規行為；五是定期對車輛進行保養，配備車載滅火器、防滑鏈和隨車工具等；六是制定相應的安全行車管理制度和車輛事故應急救援安全預案；七是落實了車輛收車后的鑰匙存放地點，消除了駕駛員隨身攜帶鑰匙的安全隱患。通過管理的加強、體系的運行，目前我中心未發生重大交通事故和資金被搶被盜事故。

3、糾正預防，持續改進。從2006年6月1日職業健康安全管理體系實施以來，我中心對在4次內審和3次外審中暴露出的問題，我們迅速組織整改完善。一是對老化電源線路及電器設備及時進行了更換；二是堅持了用電線路的接、拆由專業電工進行；三是在倉庫坡道處設置了醒目標識；四是添置了卷煙水份測試儀；五是對各類監視測量設備進行了檢測；六是及時更新了部分送貨車輛。保證了良好的車輛狀況和配送工作的順利進行。七是根據中心倉庫的變更，及時制定了合理的出入場線路，并針對地震后中心車輛無場地進行例檢的情況，聯系了

第3篇：物業公司管理體系范文

09年夏天我有幸到*管理處工作學習，在此期間，也是我后來工作的一大轉折。時值公司準備導入ISO9001國際質量管理體系認證，我有幸與另一位同事參加質量體系的內審員培訓，回來后參加公司在*“貫標”的試點工作，從一開始體系文件的編制到之后的試運行階段，我們全程參與其中，并且對整個體系的運行和檢查有了更深層次的認識和了解。ISO9001質量管理體系，它的運行過程中規范了企業各項工作的流程，具備完全可操作性，是目前十分優秀的企業管理工具，公司一直以來追求更高層次的管理模式和管理思路，提升企業服務水平和管理水平，而“貫標”無疑是我們面前一次難得機遇。而針對集團公司在后來提出順應時代和行業的發展，整合物業公司與置業公司有效資源，促進房產銷售與物業服務同步進取的思路，我們導入ISO9001質量管理體系促進企業高水平發展與盧總在11月份物業公司員工會議上提出的物業公司要打造“全國一流”物業管理企業的目標不謀而合。時運與機遇都已經具備，我們相信在置業公司的大力支持和幫助下，全公司導入質量體系管理將會給物業公司的未來發展展開一個全新的畫卷。

二、在*城主管期間的工作

在*城擔任客服中心主管一年多時間，我很榮幸能夠帶領這支優秀的管理員團隊，我從他們身上感受到了對工作的熱情和執著。我們一起經歷過各種困難，一起分享成功的喜悅。從他們新入司參加物業工作，到現在很多人成長為和我一樣的主管，我很榮幸，我也在和他們一起成長。

在這里，我想說的是，在部門內部，部門主管對于人才的培養具有很大的影響。作為一個基層管理者，首先需要培養員工的不僅僅是專業技能和工作技巧，更多時候我們要讓他們樹立自己的人生規劃和職業規劃，因為員工不會一輩子是員工，有了目標和機遇，他們就會成為和我們一樣的管理者，甚至若干年后成為我們的領導。因此，管理者眼光，不僅僅要將他們看成有潛力的公司員工，也應該看到他們是社會上一個優秀的人才，無論他們將來是否成為公司的生力軍，我們管理者的職責就是將他們培養成社會的人才。

三、未來的計劃

我目前的主要工作是推行ISO9001質量管理體系的運行和監督以及參加公司對新員工的培訓和發展社區文化方面工作。在我未來的工作計劃中，我將以推行ISO9001質量管理體系的運行和監督為重點，協助領導建立全公司的質量管理運行體系，我將在體系運行過程中每月初定期及不定期對各管理處體系的運行情況做相關調查，并在體系運行過程中不斷根據實際，完善體系的實際內容，使之更加契合我們的服務工作，真正意義上發揮出體系對我們工作的指導作用。

培訓方面，綜合管理部制定了全年培訓計劃，統籌全公司師資，我們將在2010完善公司培訓體系，針對入司新員工及部分主管或以上級別進行針對性培訓工作，重點將是在工作方式方法及工作思路上做培訓內容，以期能達到提升服務水平的工作。

第4篇：物業公司管理體系范文

【關鍵詞】 油田社區；物業管理；管理質量；措施

物業管理的實質是為業主提供服務，就是為業主營造一個“安全、干凈、舒適、方便”的居住環境。服務的內容主要涉及房屋及配套設施、設備的運行與維護服務，公共場所的環境美化、衛生保潔服務，公共秩序維護、安全防范服務，客戶服務及其他特約的有償服務等。歸根結底，物業管理就是在不斷發現問題、解決問題，向服務要質量，物業管理的終極目標就要在管理質量上不斷創造新的業績。

一、油田社區物業管理中存在的主要問題

油田社區物業管理水平雖說這幾年有了快速發展，但與其他行業相比還有許多不相適應的地方，一些問題的存在對油田社區物業管理質量的提高帶來了一定影響。

一是質量管理體系還不夠完善。如何完善質量管理體系，這對以服務為主要內容的物業行業來說，是一個極為重要的工作之一。物業企業的質量管理是一個不斷改進、不斷提高的往復循環的動態過程。服務企業要想運行良好，其運行體系、規章制度首先必須完善。有些物業公司雖然有自己的規章制度體系，但其內容卻極為空洞，沒有詳細的執行標準，這些內容有的雖然也在一定時期內進行修改補充，但由于修改的力度不大，內容仍然不夠全面，勢必導致物業公司企業員工在實際的操作中不夠規范，仍舊按照老框框進行習慣性操作，這不可避免的出現執行結果與質量目標不一致的問題。這種質量管理的文件內容與實踐相脫節或不適用導致制度與執行相脫節的現象，實質上就是質量管理體系不夠完善的一種表現。

二是質量管理戰略規劃不清晰。物業質量管理戰略規劃應腳踏實地、著眼長遠，如果制定的質量管理戰略規劃不清晰，沒有厘清企業所處的現狀，看不到未來對于質量管理戰略的制約和影響，就不能看作一個成功的規劃。就物業公司而言，在制定質量管理戰略規劃時，應該在固守已有經驗的同時，參照成功的物業質量管理體系的經驗，取長補短。特別是在業主不斷變化的、日益增長的多樣化需求方面，更應該與時俱進，不斷刷新自己的質量管理戰略目標。如果仍然一成不變的沿襲老一套管理模式，不與時俱進，不提高配套服務，就會導致更多的投訴事情發生，這既大大降低了業主對物業、對居住區的滿意度，又會增加公司現有質量管理制度的執行。

三是配套設施和服務難以適應現代物業管理的需要。從一些先進城市的物業管理來看，配套設施和服務是有效開展工作的一個重要手段和途徑。近年來，隨著人們收入水平的大幅提高，車輛從奢侈品變成了油田不少小康人家的生活必需品。每到上、下班和夜晚，油田小區居民樓前后就停滿了各式各樣的車輛。由于小區里沒有停車場，居民又沒有車庫，有的車主就將自家的車隨意停在小區干道或人行道上，有人干脆把車停在樓道口。一些車輛不時地響起自動報警聲，干擾居民休息。上下班時，一陣陣汽車發動聲、喇叭聲傳來，叫人有苦難言。這些都是配套設施不完善所致，也是現代物業管理服務必須注意的方面。

四是物業盈利模式單一，長效發展難以實現。目前，油田物業企業普遍存在收取的物業管理費不足開支的現象，補貼依賴思想嚴重，這些都是物業公司盈利、創收能力較低，沒有形成自身造血機制所致，經營效益更是無從談起。近年來，隨著油田油氣主業的逐步轉移，油田對社區的補貼也隨之減少，物業企業的補貼隨之減少，再加上地方政府的公共財政又覆蓋不到以及越來越高的人工成本等，已嚴重制約了物業企業的長效發展。

二、提高油田社區物業管理質量的對策

提高油田物業管理能力和水平的關鍵是提高物業管理水平和質量。要實現油田物業管理可持續發展，除繼續加大對各居住區配套設施的投入、制定合理的服務標準和收費標準外，還必須從以下幾方面加大力度，以確保物業管理質量得到切實提高。

一要不斷修訂完善公司發展的質量管理體系。現代物業的質量管理體系首先要抓住把滿足業主對物業管理明確和隱含的需求作為企業生存的出發點和落腳點這一提高業主滿意度的根本。物業公司要通過不斷修訂完善高標準、精細化的管理制度，優化各種服務流程這一抓手，探尋出一套符合本公司發展特色的質量管理體系和模式，并不斷加以調整，質量手冊、程序文件、管理文件、管理規定等綱領性文件要相互配合使用，以提高工作手冊的針對性、靈活性和可操作性。在房屋及公共設施、設備管理維護方面，尤其要建立“科學、規范、嚴謹、高效”的程序文件、管理制度和操作規范。

二要把以人為本的理念融入親情管理模式。要經常引導員工端正服務態度，提高服務技能，經常性開展“我為人人，人人為我”、“假如我是業主”等主題交流和討論活動，努力為業主提供超值服務，形成以人為本的服務意識、規范的服務行為、高度的安全責任心為特色的“親情服務”管理模式。定期組織員工開展有關法律法規、業務知識、專業技能等方面的崗位培訓和技術比武，提高員工的綜合素質，在服務中融入真情，提升服務的內涵和品位，努力為業主打造一個安全、整潔、文明的居住環境和生活環境。

三要實行層級化管理責任制，提高全員素質。要根據物業公司從業人員素質參差不齊的現狀，充分發揮部門經理和主管的職能作用，實行分級管理、各盡其責、部門包干、獎優罰劣的激勵機制，調動部門經理和主管的工作熱情和積極性。另外還有針對員工實際，通過送出去請進來的方式有針對性的對部門負責人進行教育和培訓，不斷提高部門經理和主管的工作能力和業務水平。并積極采取有效措施，凈化工作氛圍，降低管理成本，明確崗位責任，杜絕內耗和扯皮，提倡整體合力。還要大膽授權和放權，調動部門經理和主管的工作主動性和創造性，推動質量管理體系的可持續發展。在物業管理從業人員方面，要教育他們克服“背靠大樹好乘涼”的依賴心理，增強他們的服務意識、競爭意識、危機意識，樹立強烈的責任感和緊迫感，使他們在服務和創收上各盡所能，只有這樣，油田社區物業管理才會越來越好。

四要實行首接負責制，搭建快速處理問題的平臺。以業主為中心是物業服務行業的行為準則，物業公司實行咨詢投訴“首接負責制”，搭建一個供業主與管理人員及時交流溝通、快速解決問題的平臺，就是以業主為中心的重要體現。首個接待業主的物業管理人員要盡可能在最短的時間內用最簡單的方法解決業主提出的合理訴求，一時不能解決的問題，要有合理的解決方案。要保證該制度的順利實施，各物業部門還應實行一系列的服務公示制度，設立公示牌，標明負責人、工作人員、服務事項、服務標準、事項辦理程序（條件、權限、時間、方法）、收費標準、服務監督電話等，讓業主一目了然，以此增加物業服務工作的透明度，實現照章管理、文明服務，確保“首接負責制”發揮功能，不走過場。“首接負責制”的實施，一方面能使物業管理人員進一步掌握業主的需求變化情況，對不斷增強服務意識、改進服務方法、充實服務內容起到促進作用。另一方面，還能從根本上保障業主的利益，體現以業主為中心的服務理念，進一步增強物業管理人員發現問題、處理問題的積極性和責任感，進而促進物業管理走上可持續發展之路。

【參考文獻】

第5篇：物業公司管理體系范文

雖然造成物業管理公司遭受風險的原因有許多,但是,“誠信缺失”是其中最主要的一點。從物業管理公司的自身情況分析,造成誠信缺失的原因主要是由于物業管理公司的部分管理者價值觀扭曲,存在“惟利是圖”的經營理念,致使物業管理公司的經營行為被嚴重制約與影響。再加之物業管理公司信用機制不健全,產權不清晰,管理者只重眼前利益而忽視長遠利益,對物業管理公司的未來發展極為不利。

二、當前我國物業公司經營管理的缺陷

(一)物業公司從業人員素質不高,經驗不足

前文已述,物業管理公司是服務性強、覆蓋面廣、專業性高的新興行業。無論是對管理人員還是其他從業人員,所要求的綜合素質和專業水平都較高。然而我國大多數物業公司的從業人員都為“半路出家”。很多從業人員都并未受到過正規且專業的管理技能培訓。不僅不具備系統的物業管理知識和技能,還缺乏必備的綜合協調能力和經驗。物業公司由于其特殊性,常常需要面對各類紛繁的管理業務和處理業主提出的各種問題,需要協調的關系眾多,許多從業人員由于經驗不足、素質不高,無法全面應對各類事務,力不從心。受此限制,目前大多數物業公司的經營管理內容多局限于公共服務項目。比如,水電管理、入住管理、衛生管理、車輛管理、保安管理、設備管理、綠化管理等。專項經營和多種經營很少涉及。

(二)物業公司從業人員對物業管理的內涵理解不到位

目前,我國很多物業公司的從業人員都將物業公司的管理和服務內容局限在保潔、清掃、綠化草坪、垃圾清運、維修房屋水電等一般項目,并且仍然沿用傳統的行政管理模式,工作效率慢,行政色彩濃厚。有些物業公司過于看重自身的經濟利益而忽視業主的應有權益,甚至以侵犯業益為代價而獲取自身經濟利益。還有些物業公司的經營管理僅是對業主提供房屋及配套設施的養護維修,而不顧生活環境的創造與保護。而這一切,無一不是由于物業公司從業人員對物業管理的內涵認識不到位造成的。

(三)物業公司收支行為欠規范,缺乏透明度

物業管理公司是屬于第三產業的一種服務性行業。其經營方針通常是“保本微利,服務于社會”,物業管理內容更是集經營、管理、服務于一體。物業管理公司的主要經營收入來源于向住戶提供有償服務和收取管理服務費。合規正當的收費是物業管理公司持續發展的保障。然而目前,我國大多數物業公司的收支行為欠規范。有些物業公司按年或按季度收取物業管理服務費,而有些物業公司一次性收取3-5年不等的管理服務費,無償占用后續資金,或者直接挪作他用。有些物業公司采取“多收少支”的收費辦法,致使所收款項遠遠大于業主所享受的物業管理服務。物業公司收支行為不規范,主要原因是物業公司的收費依據和標準、收費項目等并不公布,收支帳目記錄也并不公開。業主提出疑問時,物業公司缺少詳細說明和解釋。這種不規范行為,必然會給物業公司帶來不良影響,從而不利于其長遠發展。

三、加強物業公司經營管理的有效措施

(一)引入“末位處罰制”,完善人員績效考核機制

“末位處罰制”是物業公司從人員管理角度加強其經營管理的一種手段。所謂“末位處罰制”,主要是指物業公司在每會計期末,對公司內員工進行考核排名,選出處于末位的2-5名在本會計期內紀律松懈、表現較差、工作績效平平等不良員工,對其給予一定的經濟處罰或降職處罰。通過這種形式提高公司內員工服務業主、愛崗敬業意識。“末位處罰制”的具體措施:每一會計期末,公司需將單位員工的日常工作表現進行績效考核,并將《員工季度考核表》上報公司辦公室;公司工會要選取一定人員組成考評小組,由小組成員對公司每一位員工進行綜合評定,并將成績進行排名,選出成績最差的2-5人;將這些人員的名單報經公司管理者或工會,作出相應處罰。

(二)通過開展保險業務,建立風險評估體系

公司可以通過招收金融保險類的相關人才,建立一個全方位、科學立體的金融風險管理體系,對公司的客戶可能面對的經營風險進行較為全面系統的分析和評估,從而提出合理科學的風險管理方案,為客戶提供全方面的風險管理服務。如此,公司可以通過此類業務充分提升資產的知名度,為公司進一步拓展市場奠定基礎。

(三)提供特色服務,適當開展一定的中介業務

隨著公司業務的逐漸展開,公司可以利用手里的客戶資源適當開展一定的特色服務。例如,公司可以為客戶群組織一定的文化或者業務交流,過程中提供一定的場地、道具等,以中介費的形式得到一定的經濟收入;另外,公司還可以為客戶提供購置家具服務或者餐飲服務等,最大限度的滿足客戶的需要,為公司業務的拓展提供條件。

(四)對專業經營多加鉆研

隨著中國經濟是世界經濟的接軌,越來越多的行業將會受到外來市場的沖擊。物業公司勢必也要提升自己的經營業務,以適應世界經濟環境的需要。如今的世界性物業經營市場開始增加業務的縱深,法律、評估、咨詢等相關業務漸漸補充進來,使物業管理成為一種綜合性較強的經營管理體系。公司在招募多方面人才的同時,也要注重對于對于專業人才的培養,進一步鉆研經營方法,縮小也世界經營水平的差距。

(五)加強與房地產經營公司的合作,擴大客戶源

第6篇：物業公司管理體系范文

1.財務管理與會計核算仍在初級階段

財務管理與會計核算在企業中都屬于核心部分，企業業績如何完全取決于財務管理水平。物業管理行業是最近幾年才興起的一個行業，目前仍在初級發展階段，大部分企業對財務管理的突出作用認識不足，現行的財務管理體系也缺乏完善性，實際效率不佳。

2.財務管理與會計核算方面的問題

會計管理基礎工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴格根據相關的會計制度對各類賬目進行分類。原始資料的真實可靠性低，用于會計核算的基礎資料不齊全，常出現打白條的情況，會計資料的手續不健全，部分關鍵性業務缺乏必要的合同；會計科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點財產的制度，或者實際存在該制度，但執行力不夠。以上種種現象將嚴重影響到會計核算的準確性、規范性，無法將企業會計信息真實全面的反映，這無疑阻礙了會計報表使用者的正常作業。管理資金力度有待提高。當前，資金緊缺已經是物業管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數量均十分的有限，具體項目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經營性收入、管理服務費。一般情況下，物業公司屬于中小企業規模，注冊的資金并不多，資金實力薄弱，銀行認可的不動產數量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關于成本核算，公司財務部門常常是以集中核算為主，設置二級明細科目，相關職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設置收支總賬。物業公司的管理與服務涉及面廣，一個公司可對數十個小區進行管理，服務事項眾多，所以必須精細化的對小區服務成本進行管理，結合具體的項目與類別明確匹配的明細分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學決策具有有力的依據，達到企業管理需求。會計核算體系缺乏統一性國。由于物業公司的發展時間在我國還較短，所以實行的會計核算制度缺乏統一性，公司進行會計核算過程中，未充分掌握會計核算制度中規定的要求。此外，公司當前采用的會計核算管理制度不夠嚴謹，為了在市場上更好的發展，公司應加強會計工作，構建一套行之有效的會計核算體系，以保證財務管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統成本管理的重心主要是實現預期的規模效益；增強與供貨商談判的能力，節約企業成本；由財務部門對費用有效控制，降低預算與開支。從上述中可以看出，關于成本因素方面未進行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業內部實施成本管理，而對于供應與服務方面的成本管理甚少考慮，企業的市場形象與品牌效應關注的很少，缺乏有利于企業全面發展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強化物業公司財務管理及會計核算的對策

1.對會計基礎管理工作加以完善

物業公司應嚴格按照國家頒布實施的有關文件及時有效的建賬，不斷強化會計人員培訓力度，以保證會計從業人員都具有較高的業務素質；構建并落實完善的會計管理制度；在公司內部構建匹配的會計監督體系，將會計具有的監督職能作用全面發揮，認真細致的審核與稽核原始憑證，從而增強會計信息整體質量水平。

2.加強財務分析

物業公司經濟收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務后收取的相應費用；公司通過多樣化的經營方式來實施多元化投資，以從中獲取一些經濟效益。物業公司要想將自身規模進一步擴大，推動財務管理順利有序進行，就必須將真實可靠的信息及時的提供給客戶，這就需要物業公司對自身的財務狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負債及資產情況，科學合理的判斷存在的運營風險。此外，物業公司還可在市場化經濟發展中了解自身的資金構成情況，將閑置的資金投入到其他地方進行使用，對成本運轉有效控制，完善現行的財務管理制度，促進財務管理良好發展。

3.落實績效考核制度

物業公司要想具有較高的競爭實力，擁有一批專業優秀的管理人才、服務人才與技術人才是關鍵，并加強績效考核，促使企業戰略目標的有效實現，提高企業競爭實力。實踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業服務較高水平，節約人工成本，加強績效考核至關重要。

4.加強資金管理

資金管理過程中應做好以下幾方面的工作：推動資金有效運行，提高公司整體收入；對資金實施跟蹤管理，強化資金利用率，做好資金調度工作，專門款項用于專門項目，嚴厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發生；加強應收賬款的催收力度，適當的降低應付款比例，提高存貨管理水平；規避風險，收取一定的水電費押金，與保險公司、保安公司構建良好的合作關系，從而避免資金風險與索賠風險情況的發生。

5.構建二級核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當前，在我國房地產的大量開發下，各類以獨立核算為主的物業公司對多數獨立的物業小區與項目提供了相應的管理與服務。管理過程中，這些小區與服務項目都明確強調獨立進行人員、物資、服務的管理，也就是一級管理下的二級管理。此外，為了保障物業產權人的合法利益，各小區應設置專門的業主委員會，主要職責任務是實時監督小區財務狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會計核算優勢作用全面發揮，保證核算質量，精確的反映與詳細記錄企業資金流動情況與經營成果，推動公司持續健康發展，就必須改革會計核算體制，以二級核算財務管理為主。

三、結論

第7篇：物業公司管理體系范文

關鍵詞：物業；管理；模式；探討

一、背景

背景一：1981年3月10日，深圳市第一家專業物業公司的成立，標志著傳統的福利型、行政型房屋管理體制由此向專業化、經營多元化復合型的物業管理體制轉軌。所謂的物業管理，是指物業經營人受物業所有人、使用人的委托，依照國家有關法律規范，按照合同或契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理，并為物業所有人、使用人提供高效、周到的服務，使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

背景二：隨著電力體制改革的不斷深化，產權多元化格局的形成，電力企業物業管理正由部門化管理逐步向規模化物業管理轉變，由于現有物業公司還沒有完全邁入市場化經營機制，仍然采用“管作合一”物業管理模式，項目的實施依靠主管部門撥經費來完成，尚沒有轉變角色，找準定位，市場競爭意識和長遠發展規劃缺乏，不能盡心盡力為業主提供優質高效的服務，制約了業務的發展。

背景三：國家電網公司三集五大體系建設框架已完成，后續如何通過大物業建設整合建筑管理、大樓配電房的運行和維護、辦公樓和職工生活小區內的交通管理、消防管理、安保管理、綠化管理、清潔管理、文化娛樂、職工福利、職工食堂、房屋修繕、土建管理、賓館服務、動拆遷管理、辦公用品管理、后勤與空調的資產管理、電力廣告業務、電力培訓業務等人、財、物的一體化運作，產生新的課題。

二、現狀調研

衢州電力局成立于1986年6月，現有全民制正式職工930余人。截至2012年8月15日，衢州電力局本埠共有各類住宅小區3處，住宅面積約6.31萬平米，培訓中心一處，賓館2處，各類辦公用房設施約11.64萬平米，各類倉儲用房、變電站用房約43.1萬平米，電梯10余部，從事物業管理職工37人。

由于電力行業本身屬于壟斷性行業，供電企業人均收入高于所在地區平均收入水平，體制內的分配機制使得整個企業內部收入差距不大，導致物業管理的勞動力成本居高不下，管理效率較低，管理成本高于所在城市區域平均成本。同時，由于高成本、低效率的原因，并未形成資本積累。此外，供電企業人才需求的專業化，使得從事物業管理人才匱乏，多數職工在從事物業工作前都是從事電力行業工作，對物業管理并不熟悉。成本居高不下的另一原因是變電站、高配室、供電營業所用房、農村低壓配電房地域分布面廣，布點面分散也是高成本管理之一。

三、電力行業物業管理面臨的改革方向

近年來，物業管理行業正面臨一個由中級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業外部和內部的環境發生了重大變化，物業管理市場環境日趨成熟，對物業管理行業來說是機遇也是挑戰，物業管理和項目實施職能分開管理模式，即“管作分離”模式也將成為必然趨勢。對電力行業而言，隨著國家電網公司三集五大改革后續步伐的不斷推進，物業管理的改革也將面臨新的挑戰，客觀環境的變化迫切需要電力行業物業管理有所創新，提供全方位的物業綜合后勤服務和成本控制，盡快完成物業管理“管作分離”模式。

目前，我所調研的衢州電力局物業公司屬于內部集體制企業，高齡化職工突出，人員基礎知識結構層次不高，多數職工在從事物業工作前都是從事電力行業工作，對物業管理并不熟悉，專業知識欠缺，服務意識沒有突破原有固化模式，給管理帶來較多的負面影響，如缺陷的處理不及時，工程管理跟不上項目節奏，工程監理未全部列入管理等，這不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。因此，物業管理和物業項目實施的職能分開，已刻不容緩，也是未來三集五大后續面臨的改革方向。

四、精細化物業管理的依據

（一）服務的精細化

服務的精細化主要是一種理念、一種認真的態度、一種精益求精的文化，它要求管理的每一個步驟都要精心，每一個環節都要精細。精心是態度，精細是過程，精品是成績。培養員工精細化管理的理念和意識，養成精細的工作作風，使精細化成為每個員工的習慣。精細化管理要與企業文化建設緊密結合起來，努力營造追求精細的文化氛圍。其目的就是把大家平時看似簡單、很容易的事情用心、精心的做好。

（二）物業管理引入精細化管理的必要性

物業管理是勞動密集型行業，雖然一些如設備的運行和維護，小型基建、土建工程等工作要求技術含量較高，需要有專門的技術和受過訓練的技術人員來執行，但更多的是大量繁瑣的如清潔綠化、停車場管理、保安管理、食堂的有償服務現場管理工作，這些需要每天重復、容易使人因厭倦而產生惰性的工作看似很簡單，但如果控制不嚴，就會有人偷工減料，引致部門（客戶）的投訴。

物業管理的難度就在于堅持不懈地做好繁瑣的事情。如何使員工始終保持高度的工作熱情和負責的工作態度，如何監督他們如實履行工作職責并提高工作效率，是高級管理人員時刻銘記在心的事情。因此，要強調并重視細節，詳細規范日常管理工作中的工作流程是必不可少的手段。精細化管理還可以加強物業管理企業的成本控制，在目前人工成本高漲的情況下，一個實現管理精細化的企業，一般都能夠把成本控制到最優，因為管理的精細化能夠優化流程、提高品質、降低不必要的損耗。物業管理企業實施精細化服務管理戰略，歸根結底是為了能夠做到精心服務，講究細節，降低成本，持續提供讓業主滿意的服務。

（三）標準化是精細化管理的基礎

標準化管理是對管理活動中的每個環節、每個部門、每個崗位制定細而又細的科學化、量化的標準，并按標準進行管理。標準化管理可以使企業從上到下有一個統一的標準，形成統一的思想和行動。通過進行復制和克隆，使企業在管理規模的擴張中不走樣，樹立統一的企業形象，提高管理服務質量和勞動效率。標準化是規范化管理的一種方式，是實行精細化管理的基礎和保證。統一的服務規范、質量標準、操作流程，嚴格的執行標準，是管理精細化的必要條件。精細化管理并不是一種管理體系，而是一種強調細節、重視細節、管理細節的管理理念和管理方法。實行精細化管理，并不是要拋棄標準化管理體系，而是運用精細化管理的理念和方式對標準化體系進行檢討、修訂和完善，將精細化注入標準化的體系之中。

五、物業管理實施“管作分離”的可行性分析

“管作分離”是指管理的機構或人員與具體實施項目的機構或人員分離，指管理的要和實施項目的職能分開，不要既是裁判員又是運動員，這樣才會把要做的事情辦好，要做的事做好，要履約的事履約好。“管作分離”其首要任務是變革原來的項目組織結構，調整部門設置與人員配備，以適應主輔分開，協同配合的運作要素。具體為物業項目的服務都由服務方接到管理機構工作人員業務分派聯系單來實施，物業管理者只需要設置專業監管的管理人員和客戶服務的工作人員，即所謂的“管作分離”管理，最大限度發揮規模效益，提升全體員工服務意識與專業能力。措施有：

措施一：發揮監管與實施項目的協同管理作用。

物業管理采取監管與實施項目職能分開，即監管由綜合服務部受理，項目實施由物業公司受理。物業項目的現場監管與項目實施是實現“管作分離”模式的關鍵環節，電力行業按照設置綜合服務部來替代原物業項目管理，按照“三貫標”體系要求，結合“管作分離”模式，采用“PDCA”方法，確定服務現場各具體工作環節的運作監管，在運作監管中充分做到年度計劃項目資金的有效分解，對服務過程實施成效管理，使服務的過程設計、過程支持、過程實施、過程監管、過程改進、過程保持、要求確定構成循環，服務過程始終得到有效控制。

按照“管作分離”模式職責要求，綜合服務部依據授權范圍，在項目管理全過程中獨立行使行政職權，承擔起監管責任、經濟責任等在內的各項責任，實現監管過程中的運作管理。而物業公司作為物業項目實施的職能部門，負責對所屬物業項目進行施工落實和施工隊伍資質的審查、監理的運作指導，實現服務過程的操作管理，兩者合力形成企業對物業項目服務整個過程的監管與物業項目實施。

措施二：物業項目服務管理的社會化推進。

物業項目服務管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目通過招投標平臺，進行公開招標，分離出去，委托專業公司來完成。物業公司主要進行組織、協調和內外部管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人，使業主和使用人能集中精力投入到電力業務主要工作中去，從而為企業創造更多的財富。后三集五大若達到主輔分離的時段，社會化項目可公開市場化招標，項目成本會大大下降，最終實現精簡不必要的職能部門，削減成本，促進內部溝通，優化資源管理目的。

措施三：項目實施專業化管理的可行性。

項目實施由物業公司統一進行。物業公司除了從事自身能承擔的服務外，可將一些如綠化業務、保安業務、房屋維修業務、等業務分解到外包服務，有利于提高物業管理的專業化和社會化進程，并能進一步推進物業管理向現代化管理方式轉換。

措施四：職能或經營項目重疊或相近部門合并，資源整合的可行性。

合并僅服務于內部市場而無外部市場競爭能力的公司，充實物業公司的經營實力和多元化工作。如將原來電力廣告公司合并到物業公司，實現資源互補，拓展品牌建設工作；電力培訓中心由物業公司統一管理等。

六、結語

隨著電力行業物業管理多元化的迅速發展，物業管理在電力行業內扮演著越來越重要的角色。若大物業管理未來在三集五大后期達到監督管理和項目實施真正分離，構建起新型的物業管理模式，既“管作分離”模式，將會不斷提高服務質量、服務效率，提升綜合滿意度，也會為電力行業的高效運作提升有力的后勤保障和成本的優化控制。

參考文獻：

[1]周三多.管理學（第3版）[M].北京：高等教育出版社，2011.

第8篇：物業公司管理體系范文

關鍵詞：物業公司；財務內控；財務風險；防范

在我國經濟在發展進程中，物業公司內部控制出現了多種問題，所以，完善物業公司財務內部控制方式，成果顯著。然而，財務內部控制是財務管理不可缺少的重要手段之一，促使物理公司資金使用合理化，促使物業公司持久發展。物業公司財務內部控制管理自身問題嚴重，財務風險無不影響著物業公司資金的安全，阻礙了其正常運轉。所以，加大物業公司財務內部控制力度，可將風向規避在可控范圍內。

一、物業公司財務內控與財務風險防范的問題

幾乎所有的物業公司都認為，內部控制制度的缺失多少會出現一些問題，其不單是管理人員的失誤，同時還牽扯到公司的體制、員工的素質和修養等，所以，我們一定要清楚物業公司財務內部控制存在的問題，預防因物業公司內部控制不合理產生的財務風險。物業公司財務的內部控制制度尚不完善，主要集中在物業公司的收支與控制上。比較之下，物業公司經營規模較小，有關業務活動金額不多，事實上，有關業務如收取物業服務費、收取水電費等的量相當大。尤其水電費支出常常具有較大的金額，受制于計量總儀表、管線漏耗等，支出環節要構建總表用量查驗、復核審批制度，以及時找尋問題，控制支出在有效范圍。此外，一些業主不愿配合，重復工作多有存在。除此之外，許多物業公司的領導未認識到上述業務活動的復雜性，因此，忽視了工作人員的實際工作，未配置相應的內部控制部門與機構。另外，物業公司的費用管理松懈，成本管理缺位等，這都是不健全的財務內部控制，容易引發財務風險。物業公司財務內部的控制意識淡薄。物業公司的運營缺少有效的財務內部管控，這就使得員工過分看重自身業績，不太注意會計內部控制管理。如果財務內部控制思想不存在，財務工作人員將產生模糊的財務內部控制目的，進而使得內部控制效率偏低，引發了財務風險。

二、物業公司財務內控與財務風險防范對策

面對出現的問題，我們從中可見，物業公司內部存在潛在的安全隱患，其嚴重阻礙了物業公司的發展，所以，物業公司提高財務內部控制，加強財務風險防范，提高財務內控工作效率，確保物業公司資金良好運轉。此外，物業公司應健全內部會計控制，避免會計信息缺失真實性，預防各類經濟犯罪的產生。完善物業公司內部財務制度還有助于強化公司內控、規避風險。

(一)優化物業公司財務管理制度

構建完善的物業公司財務管理制度，明晰管理層次及管理人員、被管理人員，確保物業公司財務管理工作有序。構建完善的物業公司財務管理制度，需要從以下幾方面入手：第一，物業公司應加強內部審計的力度，形成完善的內部會計管理體系。物業公司合理配置各部門崗位，建立與之相應的負責制度，完善物業公司內部的組織結構。第二，物業公司要構建會計評價與考核機制，形成規范化的執行與決策監督機制。再者，物業公司從自身經營情況出發，制定規范化的財務活動規則。細化收費人員工作規則，制定、約束常規收入和費用。積極落實收費信息化，把一些重要控制點，如統計報表、收費等植入收費軟件，有效配置操作權限，定期或者不定期地檢查小區收費工作，落實二級財務控制[1]。如此，財務管理工作開展下，可提升財務內部控制效率，規避財務風險。

(二)提高財務風險防范意識，構建有效的風險控制體系

在物業管理服務中，物業服務企業要提高風險意識，構建有效的風險控制體系。在物業公司內部，搞好風險管理知識的普及工作，培訓員工，構建規范化的風險管理程序，制定風險管理目標，采取財務風險管理舉措，付諸風險管理與實踐操作中，定期跟蹤檢查，結合實際狀況，做出相應的調整，實現不斷改進的目標。根據各階段及各類風險及風險源，一定要采取有效的風險控制策略。對物業管理方案編制工作，進行可行性研究，結合各物業項目類型，從客戶實際能力及消費水平出發，制定相應的服務標準及服務價格，防止因為決策失誤而產生風險[2]。在接管驗收中，檢查要仔細，能夠從中獲得真實可靠的物業項目資料，及早發現存在的問題。在管理實施中，以國家標準為依據，按照相關規定，構建健全的管理及監督制度，使工作流程規范化，有效管理、控制服務質量，防止因為服務欠佳引發的客戶不滿意或者索賠。

三、結束語

國際經濟體制處在不斷更新中，物業公司面臨著發展中的困境。從一定層面看，物業公司財務內部控制有利于實現可持續性發展，規避財務風險要求物業公司管理人員具有較高的風險預見性，同時作為一名財務工作人員要細化自己負責的工作。物業公司強化內部控制，構建完善的財務管理制度，規避則務風險，切實執行物業公司內控，保證資金使用合理化，降低資金的損耗和流失，規避財務風險，推動物業公司健康持久地發展[3]。

作者:繆亞茜 單位:臺州市方遠物業服務有限公司

參考文獻：

[1]郎倩.淺談物業公司財務內控與財務風險防范[J].財經界(學術版)，2015(24):220+342.

第9篇：物業公司管理體系范文

關鍵詞：SDDK公司 物業管理創新體系競爭創新

中圖分類號：G353文獻標識碼： A

一、 SDDK公司物業管理服務現狀調查

1、物業管理制度――相對松散，欠缺完善

據樣本數據顯示，多數業主對現階段征收的物業制度的不是很清楚或不全，有9.52％的業主反映對物業制度一點也不知道，只有23.80％的業主對其內容比較清楚，從中可以看出，物業公司對其所收取的物業管理制度建設上存在較大缺陷，物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等制度建設需要進一步完善。

2、物業設施建設――加強資金投入，完善設施建設

對于現階段物業公司的設施建設方面，受訪者中有43.45%對物業管理設施存在不滿意，由于對公司物業及附屬設施設備、服務項目的標準規程較低，許多治理性工作仍不到位，所以為職工服務不夠全面周到。

3、物業費用――收費內容有待透明

物業公司對其所收取的物業管理費所涉及具體內容并沒有很全面告訴業主，讓業主一知半解或心存疑惑，建議物業公司在原先的物業手冊中增加這部分內容，將具體的收費標準、收費條目等羅列其中，讓業主明白交錢，放心花錢。

二、SDDK公司物業管理服務存在的問題原因分析

（一）物業管理觀念落后于現實發展。公司后勤部門負責一直是公司傳統后勤管理的一致做法，這使得公司內的職工對物業管理服務產生了錯誤的理解，在福利模式的影響下很多人會過度的要求物業管理部門對其進行服務，希望物業公司少花錢多辦事。

（二）專業的物業管理人才不足。由于SDDK公司后勤的物業管理改革實施較晚，缺乏與之相適應的物業管理人才，有一部分是附屬企業的下崗員工，轉崗進入。這部分工作人員擁有傳統體制下的后勤工作經驗，但是缺乏相應的學歷文化水平、系統的理論知識、專業技能水平、專業技能訓練和培訓，無法與現代管理的服務水平和服務理念相適應，因此很難保證有較高的服務質量。

（三）缺乏有效的制度管理體系。由于SDDK公司缺乏有效的制度管理體系作保障，因此導致物業管理部門雖然設置了崗位職責、工作流程及標準、行為規范等制度，但還欠完善，執行也非常的松散。

（四）職工專業技術知識培訓力度不夠。SDDK公司中從事物業管理的大部分職工都是由原來公司后勤職工轉變而來，專業技術知識和從事現代物業管理的各方面知識都比較少，只有通過不斷加強培訓學習，才能使問題得以解決。

三、 SDDK公司物業管理服務創新體系設計

（一）服務理念創新

1、創造科學有效物業管理哲學體系、創建特色物業管理風格模式方法、優化組織結構強化信息運行、健全組織健康運行規范制度、健全完善科學民主物業管理制度、建立新型組織關系物業管理機制、積極推進物業管理工作的現代化。

2、針對物業管理公司資源不足的現狀，不斷發掘企業內部潛力，通過建立完善的物業管理機制、形成良好的物業管理模式、創建符合市場經濟的物業管理制度、要求物業管理要不斷創新，不斷提升對自身要求，以嚴要求、高標準為指導改變當前服務落后現狀，提升服務理念。

3、物業管理公司應該從以下幾個方面對服務理念進行創新：一是深抓物業管理的本質不放，緊緊圍繞服務這一本質內涵，增強對物業各個方面的服務水平作為外延，不斷提升服務這一物業管理的本質；二是為客戶提供綜合全面的服務。隨著經濟的發展，人們生活水準的提升，對物業管理的要求也越來越多，為客戶提供更多更全面的服務也成為了物業服務創新的必由之路，增加服務的綜合與全面也是物業管理的重要理念；三是以科技帶動發展，當今公司物業建造智能化的趨勢隨著科技的發展變得越來越明顯，使之對物業使用和管理服務的也產生了越來越高的要求。各種自動化、智能化、專業化、高科技的工具也更加需要，以科技帶動物業管理發展也變得更加符合趨勢；四是大力倡導誠信意識，把誠信理念貫穿到整個物業管理服務過程；五是建立“以客戶為中心”的服務理念，真正做到為了客戶、服務客戶，通過客戶為中心帶動整個物業服務水平的提升。

（二） 服務運作模式創新

1、構建獨立的物業管理公司

按照后勤服務系統改革分開運行、分開核算、分開考核的原則，在全面分離物業管理公司與地礦企業的業務單元，按照物業管理“企業化運作、專業化管理”的要求，結合地礦企業現實狀況，組建成立獨立的物業管理公司，實行規范化的物業管理。

2、優化物業服務單元，合理進行資源配置

地礦企業業務要遵循分離、獨立的原則。要遵照有利于提高物業管理的整體水平、提升服務質量為原則。按照適當的分散經營，將原來的小團體單位、物業單位進行縱向和橫向的整合，優化資源配置，實現分散管理的重組、分區域管理單位的物業服務、區域化管理。充分發揮集聚效應，建立良好的物業管理服務機制與體制。

3、建立合理的考核的制度

對基層物業服務單位的考核，采取“物業服務滿意度”和財務預算指標結合的考核方式，由物業管理公司組織，組織如下：

一是對物業管理公司的財務預算制度，根據現實情況實行不同的預算方法，并以收取的費用充足性，作為衡量表現的主要內容管理服務單位的評價。

二是明確經營目標與責任，在嚴格按照現代會計制度的規范下，對物業管理公司的業務進行評估與評定。按照先進、可行的原則，明確的業務目標。單位的主要物業服務的物業管理公司在其內部，必須堅持按勞分配原則，同時兼顧激勵措施。

三是根據當前市場為導向的物業管理公司成熟的做法，改變上層部門的巡視和檢查的內部獨立運作方式，采取由居民和業主的物業服務單位所提供的服務滿意程度定量的公開考核辦法，要以居民跟業主對物業服務滿意程度作為為主要的評價機制，以加強對主要物業服務單位的考核。

（三） 服務市場競爭創新

1、從內部管理入手。物業管理企業要想在服務質量上得到業主的滿意，要想在激烈的市場競爭中勝出，必須先從企業內部入手。其次，強調員工隊伍紀律對一個企業來說，員工紀律散漫，則士氣必然頹喪，則命令無法貫徹執行，命令無法貫徹，則企業經營目標就必然無法達到。

2、要關注物業管理者與業主之間聯系的紐帶服務。那我們就必然提高服務質量以優質服務為業主服務，替業主之所想，急業主之所急，真正為業主排憂解難。而這一點是建立在“溝通”的意識上，只有充分了解業主的想法，不斷改進和完善物業管理水平，彼此尊重，加強溝通，才能得到業主的認可，并從中發掘提升管理服務水平的創新點。

3、培養企業的創新的活力和動力。作為物業管理企業，要想使企業有發展前途，我們就應該深刻學習海爾的創新理念和與時俱進的時代精神，培養企業的創新的活力和動力，將組織轉化為創新型的組織、變革型的組織和學習型的組織，激發每一位員工的創造力。

（四）服務標準創新

1、服務標準專業化。按照物業地域與客戶要求的不同進行專業化服務，改變大而空洞的物業管理服務項目。

2、樹立良好的品牌形象。樹立物業意識，認識到“物業”是企業物業管理對象，深化服務意識。在物業管理過程中，樹立以人為本、服務為先的物業服務理念，為物業管理企業樹立良好的品牌，為員工與業主提供更加優質高效的服務。

3、明晰物業管理產權。產權管理是物業管理的基礎，物業管理只能被動選擇，而無法主動參與，只有業主選擇才能實現物業管理權，因此要滿足業主需求，在滿足其需求基礎上實現物業增值。